LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Autor: Dr. José García Falconí

INTRODUCCIÓN

La Codificación de la
Ley de Inquilinato, publicada en el Registro Oficial No. 196 de 01 de noviembre
de 2000 regula a los contratos de arrendamiento de locales que se encuentran
dentro del perímetro urbano, de tal modo que el resto de contratos de
arrendamiento son normados por el Código Civil.

El Art. 1 de dicha
Codificación señala ?Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos
de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los
perímetros urbanos.

Las ordenanzas
municipales determinarán el perímetro urbano?.

Hay que recalcar que
el perímetro urbano está fijado por las Ordenanzas que dicta cada Municipio, y
son varios los criterios para fijarlo, pues unos se basan en la sección
territorial que goza de servicio de agua potable para considerarlo como urbano,
sin embargo también hay el criterio de que predio urbano es el que está situado
dentro de la ciudad y predio rústico el que está ubicado en el campo.

El Art. 30 de la
Codificación de dicha Ley señala las causales
de la terminación del contrato de arrendamiento, esto es cuando el arrendador
puede dar por terminado el mismo celebrado con su inquilino, antes de la
terminación del plazo contractual.

LA CAUSAL A) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

El Art. 30 dispone
?El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente,
exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo
legal o convencional, solo por una de las siguientes causas:

a)
Cuando
la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido
hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino (?)?.

¿QUÉ ES MORA?

Es el retardo
injustificado en el pago de las pensiones arrendaticias por parte del inquilino
por dos o más meses.

COMENTARIO

Conforme señalo en mi
trabajo publicado y titulado MANUAL
PRÁCTICO EN MATERIA DE INQUILINATO, la principal obligación del inquilino
que usa y goza del bien inmueble arrendado, es la de cancelar las pensiones
mensuales de arrendamiento, y esta cancelación se la debe realizar en forma
legal y oportuna, o sea que el pago de las pensiones mensuales se los debe
hacer al día o con un máximo de mora de dos meses, pues si el inquilino no ha
pagado las dos últimas mensualidades, el arrendador está facultado para iniciar
la acción correspondiente en juicio verbal sumario, a fin de dar por terminado
el contrato de arrendamiento, y por tal exigir la desocupación y entrega del
local arrendado.

Hay que aclarar que
la mencionada ley expresa que para que se produzca la mora, y que por tal
proceda la acción por la causal a) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de
Inquilinato, es menester que el inquilino no haya pagado las pensiones de
arrendamiento por más de dos meses, pero hay que tener muy en cuenta que esta
mora se produce al momento de la citación con la demanda; o sea si el
arrendador presenta la demanda en contra del inquilino por la causal a) del
Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato, el juez debe calificar la
demanda luego de avocar conocimiento, ordenar que se cite al demandado, y si
este consigna los meses adeudados antes de que se perfeccione la citación con
la demanda, la acción deducida en su contra carece de fundamento.

En clases en la
Facultad de Jurisprudencia de la Universidad Central del Ecuador, cuando trato
sobre este punto de derecho, manifiesto a mis estudiantes que previamente a
presentar la demanda por la causal a) del Art. 30 de la Codificación de la Ley
de Inquilinato, el arrendador y/o su abogado, debe tener cuidado de que la
citación con la demanda se la haga antes de que el inquilino consigne las
pensiones adeudadas; mientras que el abogado del inquilino demandado, debe
aconsejar a su cliente, que consigne las pensiones adeudadas antes de la
citación con la demanda, ya sea en la persona de su arrendador, o de ser del
caso ante el Juzgado de Inquilinato y Relaciones Vecinales del cantón
respectivo.

También hay que tener
en cuenta en los juicios de inquilinato la causal a) del Art. 30 de la ley de
Inquilinato, que si el inquilino demandado en juicio verbal sumario para dar
por terminado el contrato de arrendamiento y por tal la desocupación del mismo,
ha sido vencido, para que surta efecto la apelación que deduce de la sentencia
dictada por el juez de inquilinato y relaciones vecinales, en la que acepta la
demanda y ordena la terminación del contrato y su desocupación inmediata, puede
apelar de la sentencia, pero para que esta apelación proceda, debe
obligatoriamente consignar todas las pensiones de arrendamiento adeudadas hasta
el momento que se dicte sentencia, pues en caso contrario no procede el recurso
de apelación presentado. Aclaro una vez más que el abogado del inquilino demandado
en estos casos, debe aconsejar a su cliente que reúna la cantidad adeudada por
pensiones de arrendamiento, para poder apelar de la sentencia de primera
instancia que acepta la acción presentada por el arrendador, porque de lo
contrario se ejecuta la misma y se procede a la desocupación inmediata del
inquilino demandado vencido en el juicio verbal sumario de inquilinato.

DOCUMENTOS QUE SE DEBE ACOMPAÑAR A LA DEMANDA DE
INQUILINATO

De conformidad con lo
que dispone el Art. 47 de la Codificación de la Ley de Inquilinato ?El
arrendador, o quien le represente, no podrá demandar al inquilino sin acompañar
a su demanda el certificado de fijación del canon otorgado por la Oficina de
Registro de Arrendamientos o de la Declaratoria de Inscripción a que se refiere
el Art. 9. Para el efecto, está obligado el funcionario respectivo a otorgar
tal copia, con sello de la oficina y firma del empleado, al momento mismo de
recibir la declaratoria.

Además se acompañará,
en su caso, el contrato de arrendamiento registrado. En caso de presentarse la
demanda sin estos requisitos, el juez no lo admitirá a trámite?.

De lo anotado se
desprende que los documentos que debe acompañar el arrendador como parte actora
en el juicio de inquilinato son dos:

1.
El
certificado de fijación de canon arrendaticio otorgado por la Oficina de
Registro de Arrendamiento, o la
Declaratoria de Inscripción a que se refiere el Art. 9 de la Ley de
Inquilinato, que dispone que los arrendadores inscribirán sus predios en el
Registro de Arrendamientos de Predios Urbanos, y que cada inscripción debe
contener: nombre del arrendador y subarrendador y su dirección; ubicación y
superficie del precio y del local o locales destinados al arrendamiento;
determinación de los servicios existentes; avalúo catastral comercial del
inmueble; inventario de los muebles, cuando se trate de locales amoblados; y,
demás datos que se exigieren en las ordenanzas respectivas.

2.
El
contrato de arrendamiento debidamente registrado en el Juzgado de Inquilinato y
de Relaciones vecinales correspondiente, y en caso de que no exista contrato de
arrendamiento, se debe acompañar una declaración juramentada, la misma que debe
cumplir con los requisitos señalados en la Primera Disposición Transitoria de
la Codificación de la Ley de Inquilinato, que dice ?Los arrendadores que al
momento no tuviesen contrato escrito con su inquilino podrán acudir al juez de
inquilinato (hoy también de relaciones vecinales) o quien hiciere sus veces en
la correspondiente jurisdicción para hacer una declaración juramentada, la que
admitirá prueba en contrario y que establecerá lo siguiente:

El inmueble materia
de la declaración, nombres de arrendador y arrendatario, fecha en que comenzó
el arriendo, duración prevista del mismo, canon inicial y actual de
arrendamiento y las circunstancias de no existir contrato escrito. Esta
declaración debidamente registrada servirá como documento habilitante para
cumplir con el requisito establecido en el párrafo segundo del Art. 47 de esta
ley, por lo que el juez de inquilinato, (hoy también de relaciones vecinales)
que conozca de la demanda la tramitará?.

La Primera Sala de lo
Civil y Mercantil de la ex Corte Suprema de Justicia de 1997, manifestó que
esta declaración juramentada, se la puede presentar al momento en que el
arrendador ejerza su acción, pues de lo contrario éste quedaría en indefensión,
y se estaría violando el Art. 24 Nos. 10 y 17 de la Constitución Política (hoy
Art. 76 No. 7, el mismo que contiene las letras de la a) a la m) de la
Constitución de la República vigente).
Esta resolución se encuentra publicada en el Registro Oficial No. 103 de
07 de enero de 1999.

CUANTÍA EN EL JUICIO DE INQUILINATO

En esta clase de
juicios se calcula de una manera especial la cuantía, pues el Art. 59 de la
Codificación de la Ley de Inquilinato dice ?En estos juicios la cuantía se
regulará por el valor correspondiente a la pensión de seis meses, o por lo que
valga en el tiempo estipulado, si este fuere menor?.

CAUSAL B) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

La causal b) del Art.
30 dice ?Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende
el local arrendado y que haga necesaria la reparación?.

BREVE COMENTARIO

Mediante esta causal
se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por parte del
arrendador en contra de su arrendatario, y se refiere cuando el local
arrendado, se encuentra en tal estado de destrucción que amerita su reparación
urgente, de tal modo que es el arrendador quien debe justificar esta causal,
esto es cuando el daño ocasionado al inmueble se lo deba a caso fortuito o
fuerza mayor, y el Art. 30 del Código Civil trata sobre estos dos casos.

Para justificar esta
causal es menester que en el término de prueba correspondiente se realice una
diligencia de inspección judicial, a fin de que el Juzgado de Inquilinato y
Relaciones Vecinales, compruebe que el local arrendado se encuentra en tan mal
estado, que amerita que el inquilino desocupe; e igualmente el inquilino puede
justificar sus excepciones en el sentido de que no es necesaria la desocupación
de dicho local a través de la inspección judicial.

LA CAUSAL C) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

La causal c) dice
?Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino?.

BREVE COMENTARIO

Hay que tener en
cuenta que el legislador al señalar esta causal, trata a las algazaras o
reyertas en plural, de lo que se desprende que deben haber dos o más actos de
esta naturaleza, además claro está que las mismas deben ser emanadas por el
inquilino, o por sus familiares o por sus huéspedes o por sus dependientes o
encargados de conformidad con lo que señala el Art. 56 de la Codificación de la
Ley de Inquilinato que establece ?El arrendador o subarrendador y el
arrendatario o subarrendatario son responsables no solo de su propia culpa,
sino también de la de su familia, huéspedes, dependientes o encargados?.

Para justificar esta
causal la parte actora dentro del término de prueba, debe justificar dichas
algazaras o reyertas, especialmente con prueba testimonial, que establezca que
las ocasionadas por el inquilino o las personas antes mencionadas son de tal
magnitud, que no permiten la vida pacífica del resto de personas que habitan en
ese lugar; obviamente que los testigos que se presenten deben ser vecinos del
local arrendado. El demandado puede justificar sus excepciones igualmente con
prueba testimonial, demostrando que su conducta es correcta.

LA CAUSAL D) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

La causal d) dice
?Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido?.

BREVE COMENTARIO

El contrato de
arrendamiento celebrado por el arrendador y arrendatario, en una de las
cláusulas consta que el inquilino debe dar el destino convenido al inmueble
arrendado, de tal modo que si da un destino distinto a aquel o ilícito, el
arrendador puede solicitar la terminación del contrato y la desocupación del
inquilino del inmueble arrendado.

La prueba fundamental
en este caso es la inspección judicial, además de la testimonial, tanto para
que el actor justifique su acción como para que el demandado justifique sus
excepciones.

LA CAUSAL E) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

La causal e) dice
?Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o
dependencias, conforme a lo previsto en el artículo 7?.

BREVE COMENTARIO

Hay que señalar que el
Art. 7 de la Codificación de la ley de Inquilinato dispone ?Si el inquilino
fuere el responsable de los daños en el local arrendado, o en las instalaciones
de agua potable, luz eléctrica y servicios higiénicos, estará obligado a la
inmediata reparación, a su costa. Caso de no hacerlo en el caso fijado por el
juez, el arrendador estará facultado para efectuar dichas reparaciones y exigir
al arrendatario el pago de lo invertido, con un aumento del diez por ciento.
Podrá además, exigir la terminación del contrato?.

En mi libro antes
mencionado señalo que el daño debe ser de magnitud, esto es más o menos
considerable, para que proceda esta causal como terminación del contrato de
arrendamiento; y obviamente la parte actora justifica su acción y el demandado sus
excepciones a través de la inspección judicial, con la intervención de peritos
técnicos en la materia.

LA CAUSAL F) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

La causal f) dice
?Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener
autorización escrita para ello?.

BREVE COMENTARIO

Esta causal tiene su
razón de ser, porque generalmente en el contrato de arrendamiento escrito, las
partes estipulan la prohibición de que el inquilino subarriende o ceda a otras
personas el local arrendado por parte de él, pues hay que recordar que una de
las características del contrato de arrendamiento en esta materia es personal.

También debo señalar
que la Codificación de la Ley de Inquilinato mantiene una disposición
aparentemente contradictoria en esta materia, pues el Art. 36, dice ?Sin
autorización escrita, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo
ni de subarrendar el local. El subarrendatario o cesionario no podrá usar y
gozar de la cosa en otros términos que los estipulados entre arrendador y
arrendatario, ni por plazo mayor que el legal o el convenido entre ellos.

El subarrendatario no
podrá a su vez, celebrar otro contrato de arrendamiento respecto del mismo
local ni ceder sus derechos. Igual prohibición se establece para el cesionario?.

De lo anotado se
desprende que si el inquilino subarrienda o cede sus derechos a otra persona,
de todo o parte del local arrendado, sin autorización escrita del arrendador,
éste puede demandar la terminación del contrato de arrendamiento por la causal
f) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato; y la prueba tanto
del actor como del demandado es sin duda la inspección judicial y obviamente la
presentación de la autorización escrita del arrendador para poder subarrendar o
ceder el local arrendado o una parte de él.

LA CAUSAL G) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

La causal g) dice
?Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obra no autorizada por el
arrendador?.

BREVE COMENTARIO

Como señalo en el
libro MANUAL PRACTICO EN MATERIA DE INQUILINATO, el inquilino entre otras
obligaciones, tiene el deber de conservar la cosa en el mismo estado que la
recibió, de tal modo que si realiza obras no autorizadas por el arrendador,
éste puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento, pero para
que proceda esta causal, las obras deben ser de alguna magnitud, de tal modo
que cambien, modifiquen la configuración del local arrendado; y tanto el actor
como el demandado para justificar su acción o las excepciones, deben solicitar
una inspección judicial, de ser del caso con la intervención de peritos.

LA CAUSAL i) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

La causal i) dice
?Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando
justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no
tiene otro inmueble que ocupar?.

BREVE COMENTARIO

En el libro tantas
veces citado, señalo que para que proceda esta causal, es menester que el actor
cumpla con los siguientes requisitos:

1.
Justificar
que es propietario de un sólo inmueble en ese cantón;

2.
Justificar
que es arrendatario de un inmueble en dicho cantón;

3.
Justificar
que necesita dicho local para vivir;

4.
Justificar
que el local arrendado por él, su arrendador ha solicitado la terminación del
contrato de arrendamiento y por tal la desocupación del mismo.

¿CÓMO JUSTIFICAR ESTOS REQUISITOS?

En el trabajo antes
citado manifiesto que para justificar estos requisitos, es menester que el
actor cumpla con lo siguiente:

a)
Debe
acompañar un certificado del Registrador de la Propiedad del cantón donde se
encuentra ubicado el bien inmueble, en el cual se señale, que él es propietario
de un sólo inmueble en dicho cantón.

b)
Debe
adjuntar el contrato de arrendamiento celebrado con su arrendador, para
justificar que él es arrendatario de un bien inmueble ubicado en el mismo
cantón;

c)
Debe
justificar que en el inmueble que vive como inquilino, su arrendador ha
solicitado ante los jueces competentes la terminación del contrato de
arrendamiento y la desocupación del inmueble.

d)
También
se debe justificar que tiene su domicilio en dicho cantón, con el certificado
de votación conferido por el organismo electoral competente.

En cambio el
demandado debe justificar sus excepciones, comprobando todo lo contrario que
propuso el actor.

José García Falconí

DOCENTE, FACULTAD DE
JURISPRUDENCIA

UNIVERSIDAD CENTRAL
DEL ECUADOR

Correo electrónico: [email protected]