Terminación del Contrato de Arrendamiento

Lunes, 19 de mayo de 2014

 

LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

 

Autor: Dr. José García Falconí

 

INTRODUCCIÓN

 

La Codificación de la Ley de Inquilinato, publicada en el Registro Oficial No. 196 de 01 de noviembre de 2000 regula a los contratos de arrendamiento de locales que se encuentran dentro del perímetro urbano, de tal modo que el resto de contratos de arrendamiento son normados por el Código Civil.

 

El Art. 1 de dicha Codificación señala ?Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos.

Las ordenanzas municipales determinarán el perímetro urbano?.

 

Hay que recalcar que el perímetro urbano está fijado por las Ordenanzas que dicta cada Municipio, y son varios los criterios para fijarlo, pues unos se basan en la sección territorial que goza de servicio de agua potable para considerarlo como urbano, sin embargo también hay el criterio de que predio urbano es el que está situado dentro de la ciudad y predio rústico el que está ubicado en el campo.

 

El Art. 30 de la Codificación de dicha Ley señala las causales de la terminación del contrato de arrendamiento, esto es cuando el arrendador puede dar por terminado el mismo celebrado con su inquilino, antes de la terminación del plazo contractual.

 

LA CAUSAL A) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

 

El Art. 30 dispone ?El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, solo por una de las siguientes causas:

 

a)     Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino (?)?.

 

¿QUÉ ES MORA?

 

Es el retardo injustificado en el pago de las pensiones arrendaticias por parte del inquilino por dos o más meses.

 

COMENTARIO

 

Conforme señalo en mi trabajo publicado y titulado MANUAL PRÁCTICO EN MATERIA DE INQUILINATO, la principal obligación del inquilino que usa y goza del bien inmueble arrendado, es la de cancelar las pensiones mensuales de arrendamiento, y esta cancelación se la debe realizar en forma legal y oportuna, o sea que el pago de las pensiones mensuales se los debe hacer al día o con un máximo de mora de dos meses, pues si el inquilino no ha pagado las dos últimas mensualidades, el arrendador está facultado para iniciar la acción correspondiente en juicio verbal sumario, a fin de dar por terminado el contrato de arrendamiento, y por tal exigir la desocupación y entrega del local arrendado.

 

Hay que aclarar que la mencionada ley expresa que para que se produzca la mora, y que por tal proceda la acción por la causal a) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato, es menester que el inquilino no haya pagado las pensiones de arrendamiento por más de dos meses, pero hay que tener muy en cuenta que esta mora se produce al momento de la citación con la demanda; o sea si el arrendador presenta la demanda en contra del inquilino por la causal a) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato, el juez debe calificar la demanda luego de avocar conocimiento, ordenar que se cite al demandado, y si este consigna los meses adeudados antes de que se perfeccione la citación con la demanda, la acción deducida en su contra carece de fundamento.

 

En clases en la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad Central del Ecuador, cuando trato sobre este punto de derecho, manifiesto a mis estudiantes que previamente a presentar la demanda por la causal a) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato, el arrendador y/o su abogado, debe tener cuidado de que la citación con la demanda se la haga antes de que el inquilino consigne las pensiones adeudadas; mientras que el abogado del inquilino demandado, debe aconsejar a su cliente, que consigne las pensiones adeudadas antes de la citación con la demanda, ya sea en la persona de su arrendador, o de ser del caso ante el Juzgado de Inquilinato y Relaciones Vecinales del cantón respectivo.

 

También hay que tener en cuenta en los juicios de inquilinato la causal a) del Art. 30 de la ley de Inquilinato, que si el inquilino demandado en juicio verbal sumario para dar por terminado el contrato de arrendamiento y por tal la desocupación del mismo, ha sido vencido, para que surta efecto la apelación que deduce de la sentencia dictada por el juez de inquilinato y relaciones vecinales, en la que acepta la demanda y ordena la terminación del contrato y su desocupación inmediata, puede apelar de la sentencia, pero para que esta apelación proceda, debe obligatoriamente consignar todas las pensiones de arrendamiento adeudadas hasta el momento que se dicte sentencia, pues en caso contrario no procede el recurso de apelación presentado. Aclaro una vez más que el abogado del inquilino demandado en estos casos, debe aconsejar a su cliente que reúna la cantidad adeudada por pensiones de arrendamiento, para poder apelar de la sentencia de primera instancia que acepta la acción presentada por el arrendador, porque de lo contrario se ejecuta la misma y se procede a la desocupación inmediata del inquilino demandado vencido en el juicio verbal sumario de inquilinato.

 

DOCUMENTOS QUE SE DEBE ACOMPAÑAR A LA DEMANDA DE INQUILINATO

 

De conformidad con lo que dispone el Art. 47 de la Codificación de la Ley de Inquilinato ?El arrendador, o quien le represente, no podrá demandar al inquilino sin acompañar a su demanda el certificado de fijación del canon otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamientos o de la Declaratoria de Inscripción a que se refiere el Art. 9. Para el efecto, está obligado el funcionario respectivo a otorgar tal copia, con sello de la oficina y firma del empleado, al momento mismo de recibir la declaratoria.

 

Además se acompañará, en su caso, el contrato de arrendamiento registrado. En caso de presentarse la demanda sin estos requisitos, el juez no lo admitirá a trámite?.

 

De lo anotado se desprende que los documentos que debe acompañar el arrendador como parte actora en el juicio de inquilinato son dos:

1.     El certificado de fijación de canon arrendaticio otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamiento,  o la Declaratoria de Inscripción a que se refiere el Art. 9 de la Ley de Inquilinato, que dispone que los arrendadores inscribirán sus predios en el Registro de Arrendamientos de Predios Urbanos, y que cada inscripción debe contener: nombre del arrendador y subarrendador y su dirección; ubicación y superficie del precio y del local o locales destinados al arrendamiento; determinación de los servicios existentes; avalúo catastral comercial del inmueble; inventario de los muebles, cuando se trate de locales amoblados; y, demás datos que se exigieren en las ordenanzas respectivas.

 

2.     El contrato de arrendamiento debidamente registrado en el Juzgado de Inquilinato y de Relaciones vecinales correspondiente, y en caso de que no exista contrato de arrendamiento, se debe acompañar una declaración juramentada, la misma que debe cumplir con los requisitos señalados en la Primera Disposición Transitoria de la Codificación de la Ley de Inquilinato, que dice ?Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito con su inquilino podrán acudir al juez de inquilinato (hoy también de relaciones vecinales) o quien hiciere sus veces en la correspondiente jurisdicción para hacer una declaración juramentada, la que admitirá prueba en contrario y que establecerá lo siguiente:

 

El inmueble materia de la declaración, nombres de arrendador y arrendatario, fecha en que comenzó el arriendo, duración prevista del mismo, canon inicial y actual de arrendamiento y las circunstancias de no existir contrato escrito. Esta declaración debidamente registrada servirá como documento habilitante para cumplir con el requisito establecido en el párrafo segundo del Art. 47 de esta ley, por lo que el juez de inquilinato, (hoy también de relaciones vecinales) que conozca de la demanda la tramitará?.

La Primera Sala de lo Civil y Mercantil de la ex Corte Suprema de Justicia de 1997, manifestó que esta declaración juramentada, se la puede presentar al momento en que el arrendador ejerza su acción, pues de lo contrario éste quedaría en indefensión, y se estaría violando el Art. 24 Nos. 10 y 17 de la Constitución Política (hoy Art. 76 No. 7, el mismo que contiene las letras de la a) a la m) de la Constitución de la República vigente).  Esta resolución se encuentra publicada en el Registro Oficial No. 103 de 07 de enero de 1999.

 

CUANTÍA EN EL JUICIO DE INQUILINATO

 

En esta clase de juicios se calcula de una manera especial la cuantía, pues el Art. 59 de la Codificación de la Ley de Inquilinato dice ?En estos juicios la cuantía se regulará por el valor correspondiente a la pensión de seis meses, o por lo que valga en el tiempo estipulado, si este fuere menor?.

 

CAUSAL B) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

 

La causal b) del Art. 30 dice ?Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación?.

 

BREVE COMENTARIO

 

Mediante esta causal se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por parte del arrendador en contra de su arrendatario, y se refiere cuando el local arrendado, se encuentra en tal estado de destrucción que amerita su reparación urgente, de tal modo que es el arrendador quien debe justificar esta causal, esto es cuando el daño ocasionado al inmueble se lo deba a caso fortuito o fuerza mayor, y el Art. 30 del Código Civil trata sobre estos dos casos.

 

Para justificar esta causal es menester que en el término de prueba correspondiente se realice una diligencia de inspección judicial, a fin de que el Juzgado de Inquilinato y Relaciones Vecinales, compruebe que el local arrendado se encuentra en tan mal estado, que amerita que el inquilino desocupe; e igualmente el inquilino puede justificar sus excepciones en el sentido de que no es necesaria la desocupación de dicho local a través de la inspección judicial.

 

LA CAUSAL C) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

 

La causal c) dice ?Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino?.

 

BREVE COMENTARIO

 

Hay que tener en cuenta que el legislador al señalar esta causal, trata a las algazaras o reyertas en plural, de lo que se desprende que deben haber dos o más actos de esta naturaleza, además claro está que las mismas deben ser emanadas por el inquilino, o por sus familiares o por sus huéspedes o por sus dependientes o encargados de conformidad con lo que señala el Art. 56 de la Codificación de la Ley de Inquilinato que establece ?El arrendador o subarrendador y el arrendatario o subarrendatario son responsables no solo de su propia culpa, sino también de la de su familia, huéspedes, dependientes o encargados?.

 

Para justificar esta causal la parte actora dentro del término de prueba, debe justificar dichas algazaras o reyertas, especialmente con prueba testimonial, que establezca que las ocasionadas por el inquilino o las personas antes mencionadas son de tal magnitud, que no permiten la vida pacífica del resto de personas que habitan en ese lugar; obviamente que los testigos que se presenten deben ser vecinos del local arrendado. El demandado puede justificar sus excepciones igualmente con prueba testimonial, demostrando que su conducta es correcta.

 

LA CAUSAL D) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

 

La causal d) dice ?Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido?.

 

BREVE COMENTARIO

 

El contrato de arrendamiento celebrado por el arrendador y arrendatario, en una de las cláusulas consta que el inquilino debe dar el destino convenido al inmueble arrendado, de tal modo que si da un destino distinto a aquel o ilícito, el arrendador puede solicitar la terminación del contrato y la desocupación del inquilino del inmueble arrendado.

 

La prueba fundamental en este caso es la inspección judicial, además de la testimonial, tanto para que el actor justifique su acción como para que el demandado justifique sus excepciones.

 

LA CAUSAL E) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

 

La causal e) dice ?Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el artículo 7?.

 

BREVE COMENTARIO

 

Hay que señalar que el Art. 7 de la Codificación de la ley de Inquilinato dispone ?Si el inquilino fuere el responsable de los daños en el local arrendado, o en las instalaciones de agua potable, luz eléctrica y servicios higiénicos, estará obligado a la inmediata reparación, a su costa. Caso de no hacerlo en el caso fijado por el juez, el arrendador estará facultado para efectuar dichas reparaciones y exigir al arrendatario el pago de lo invertido, con un aumento del diez por ciento. Podrá además, exigir la terminación del contrato?.

 

En mi libro antes mencionado señalo que el daño debe ser de magnitud, esto es más o menos considerable, para que proceda esta causal como terminación del contrato de arrendamiento; y obviamente la parte actora justifica su acción y el demandado sus excepciones a través de la inspección judicial, con la intervención de peritos técnicos en la materia.

 

LA CAUSAL F) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

 

La causal f) dice ?Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello?.

 

BREVE COMENTARIO

 

Esta causal tiene su razón de ser, porque generalmente en el contrato de arrendamiento escrito, las partes estipulan la prohibición de que el inquilino subarriende o ceda a otras personas el local arrendado por parte de él, pues hay que recordar que una de las características del contrato de arrendamiento en esta materia es personal.

 

También debo señalar que la Codificación de la Ley de Inquilinato mantiene una disposición aparentemente contradictoria en esta materia, pues el Art. 36, dice ?Sin autorización escrita, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar el local. El subarrendatario o cesionario no podrá usar y gozar de la cosa en otros términos que los estipulados entre arrendador y arrendatario, ni por plazo mayor que el legal o el convenido entre ellos.

 

El subarrendatario no podrá a su vez, celebrar otro contrato de arrendamiento respecto del mismo local ni ceder sus derechos. Igual prohibición se establece para el cesionario?.

 

De lo anotado se desprende que si el inquilino subarrienda o cede sus derechos a otra persona, de todo o parte del local arrendado, sin autorización escrita del arrendador, éste puede demandar la terminación del contrato de arrendamiento por la causal f) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato; y la prueba tanto del actor como del demandado es sin duda la inspección judicial y obviamente la presentación de la autorización escrita del arrendador para poder subarrendar o ceder el local arrendado o una parte de él.

 

LA CAUSAL G) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

 

La causal g) dice ?Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obra no autorizada por el arrendador?.

 

BREVE COMENTARIO

 

Como señalo en el libro MANUAL PRACTICO EN MATERIA DE INQUILINATO, el inquilino entre otras obligaciones, tiene el deber de conservar la cosa en el mismo estado que la recibió, de tal modo que si realiza obras no autorizadas por el arrendador, éste puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento, pero para que proceda esta causal, las obras deben ser de alguna magnitud, de tal modo que cambien, modifiquen la configuración del local arrendado; y tanto el actor como el demandado para justificar su acción o las excepciones, deben solicitar una inspección judicial, de ser del caso con la intervención de peritos.

 

LA CAUSAL i) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO

 

La causal i) dice ?Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar?.

 

BREVE COMENTARIO

 

En el libro tantas veces citado, señalo que para que proceda esta causal, es menester que el actor cumpla con los siguientes requisitos:

1.     Justificar que es propietario de un sólo inmueble en ese cantón;

2.     Justificar que es arrendatario de un inmueble en dicho cantón;

3.     Justificar que necesita dicho local para vivir;

4.     Justificar que el local arrendado por él, su arrendador ha solicitado la terminación del contrato de arrendamiento y por tal la desocupación del mismo.

 

¿CÓMO JUSTIFICAR ESTOS REQUISITOS?

 

En el trabajo antes citado manifiesto que para justificar estos requisitos, es menester que el actor cumpla con lo siguiente:

a)     Debe acompañar un certificado del Registrador de la Propiedad del cantón donde se encuentra ubicado el bien inmueble, en el cual se señale, que él es propietario de un sólo inmueble en dicho cantón.

b)    Debe adjuntar el contrato de arrendamiento celebrado con su arrendador, para justificar que él es arrendatario de un bien inmueble ubicado en el mismo cantón;

c)     Debe justificar que en el inmueble que vive como inquilino, su arrendador ha solicitado ante los jueces competentes la terminación del contrato de arrendamiento y la desocupación del inmueble.

d)    También se debe justificar que tiene su domicilio en dicho cantón, con el certificado de votación conferido por el organismo electoral competente.

En cambio el demandado debe justificar sus excepciones, comprobando todo lo contrario que propuso el actor.

José García Falconí

DOCENTE, FACULTAD DE JURISPRUDENCIA

UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR

Correo electrónico: josegarciafalconi@gmail.com

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