junio 13, 2012

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Registro Oficial No 298- Miércoles 13 de Junio de 2012 Edicion Especial

n Administración del Señor Ec. Rafael Correa Delgado

n Presidente Constitucional de la República del Ecuador

n Miércoles 13 de Junio de 2012 – R. O. No. 298

n EDICIÓN ESPECIAL

n MUNICIPIO DEL DISTRITO

n METROPOLITANO

n DE QUITO

n DIRECCIÓN METROPOLITANA

n DE CATASTRO

n Resolución No. 002-2012

n NORMA TÉCNICA DE VALORACIÓN

n PARA LOS BIENES INMUEBLES URBANOS

n Y RURALES DEL DISTRITO

n METROPOLITANO DE QUITO

n CONTENIDO

n n n

n Nº 002-2012

n MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO

n ADMINISTRACIÓN GENERAL

n DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO

n Considerando:

n Que, el artículo 494 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización dispone: ?Las municipalidades y distritos metropolitanos mantendrán actualizados en forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales. Los bienes inmuebles constarán en el catastro con el valor de la propiedad actualizado…?;

n Que, el referido código en su artículo 495, determina que para establecer el valor de la propiedad, se considerará en forma obligatoria, los siguientes elementos: ?a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble; b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y, c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actuales de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil. ?;

n Que, los artículos 502 y 516 del mismo código, que se refieren a la normativa para la determinación del valor de los predios urbanos y rurales, respectivamente, disponen que el Concejo aprobará mediante Ordenanza el Plano del Valor de la Tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por los aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad a determinados servicios como agua potable, alcantarillado y otros, accesibilidad al riego, accesos y vías de comunicación y calidad del suelo, así como los factores para la valoración de las edificaciones;

n Que, los artículos III… (3) y III… (10) de la Ordenanza Metropolitana No. 152, sancionada el 14 de diciembre del 2011 y publicada en el Registro Oficial No. 224 del 29 de diciembre del 2011, establecen que ?Para la actualización de los valores de terreno y construcción en el Distrito Metropolitano de Quito, se tendrá en cuenta en forma obligatoria, las disposiciones constantes en el parágrafo siguiente, así como la Norma Técnica de Valoración que expedirá la Dirección Metropolitana de Catastro. ?;

n Que, mediante los artículos III… (4) y III… (11), la Ordenanza Metropolitana No. 152, sancionada el 14 de diciembre del 2011 y publicada en el Registro Oficial No. ,224 del 29 de diciembre del 2011, dispone que ?Todo estudio de valor y avalúo de bienes inmuebles a realizarse en el Distrito Metropolitano de Quito, ya sea por parte de entidades públicas, personas naturales y/o jurídicas, tendrán que acogerse a lo dispuesto en la Norma Técnica de Valoración. ?;

n Que, la Tercera Disposición Transitoria de la misma Ordenanza indica, ?A partir de la sanción de la presente Ordenanza la Dirección Metropolitana de Catastro tendrá tres meses para elaborar la Normativa Técnica de Valoración que establezca los procedimientos a aplicarse para la actualización de los valores del terreno y construcción en el Distrito Metropolitano de Quito?,

n Resuelve:

n 1. Expedir la NORMA TÉCNICA DE VALORACIÓN PARA LOS BIENES INMUEBLES URBANOS y RURALES DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO, establecida en el documento adjunto a la presente resolución.

n 2. Dirigir atento oficio a la Administración General del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, solicitándole las gestiones para su publicación en el Registro Oficial.

n Quito, a 13 de marzo del 2012.

n f.) Ing. Daniel Hidalgo Villalba, Director Metropolitano de Catastro.

n Certifico que el documento que antecede en 2 fojas es fiel copia del original.- f.) Secretaria General, Concejo Metropolitano de Quito.

n Quito, 9 de mayo del 2012.

n n
n n

n MUNICIPIO DEL DISTRITO

n METROPOLITANO DE QUITO

n ADMINISTRACIÓN GENERAL

n DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO

n MARZO-2012

n TABLA DE CONTENIDO

n Págs.

n PRESENTACIÓN 5

n CAPITULO I. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE DEFINICIONES 5

n CAPÍTULO I. ÁMBITO DE APLICACIÓN Y DEFINICIONES

n Norma 1. Ámbito de aplicación 5

n Norma 2. Definiciones 5

n CAPÍTULO II. CONSIDERACIONES GENERALES 5

n Norma 3 Metodología 5

n Norma 4. Clasificación del terreno o suelo 6

n Norma 5. Construcciones y adicionales constructivos 6

n CAPÍTULO III. VALORACIÓN DEL TERRENO O SUELO URBANO 6

n Norma 6. Delimitación del terreno o suelo urbano 6

n Norma 7. Delimitación de polígonos o Áreas de Intervención Valorativas (AIVAS) 6

n Norma 8. Estudios de mercado del suelo urbano 7

n Norma 9. Determinación de los valores unitarios 7

n Norma 10. Métodos complementarios de valoración 7

n Norma 11. Registro de los predios o terrenos en venta 9

n Norma 12. Valores del suelo o terreno 9

n Norma 13. Lote tipo o modal 9

n Norma 14. Identificación de polígonos o AIVAS 10

n Norma 15. Graficación de polígonos o AIVAS 10

n Norma 16 Subdivisión de polígonos o AIVAS 10

n Norma 17 Factores de corrección del valor del suelo 11

n Norma 18 Factor total mínimo y máximo 11

n Norma 19 Determinación del avalúo del lote 11

n Norma 20 Factores de corrección de predios especiales 13

n Norma 21 Valoración del terreno de la propiedad horizontal 13

n CAPÍTULO IV. VALORACIÓN DEL TERRENO O SUELO RURAL 13

n Norma 22. Delimitación del terreno o suelo rural 13

n Norma 23 Delimitación de polígonos o áreas de intervención valorativas (AIVAR) 13

n Norma 24. Estudios de mercado del suelo rural 14

n Norma 25. Registro de los predios o terrenos en venta 14

n Norma 26. Valores del suelo o terreno 15

n Norma 27. Identificación de polígonos o AIVAR 15

n Norma 28. Graficación de polígonos o AIVAR 15

n Norma 29. Subdivisión de polígonos o AIVAR 15

n Norma 30. Factores de corrección del valor del suelo 15

n Norma 31. Clases agro lógicas de la tierra 16

n Norma 32. Componentes valorativos porcentuales de la tierra urbana, proyectados hacia las áreas rurales 16

n Norma 33. Áreas especiales 16

n Norma 34. Determinación del avalúo del terreno 17

n Norma 35. Avalúo de los adicionales prediales en el área rural 17

n Norma 36. Casos especiales 17

n CAPÍTULO V. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 17

n Norma 37. Metodología de valoración de la construcción 17

n Norma 38. Precios unitarios 17

n Norma 39. Costos que intervienen en la construcción 17

n Norma 40. Porcentaje de influencia de los costos indirectos y generales 18

n Norma 41. Determinación de tipologías constructivas 18

n Norma 41.1 Variables del sistema de valoración de la construcción 18

n Norma 41.2 Indicadores del sistema de valoración de la construcción 18

n Norma 41.3 Tipologías constructivas por estructura y acabados 20

n Norma 41.4 Pesos constructivos por piso o altura 21

n Norma 41.5 Tipologías constructivas por estructura, acabados y número de pisos 21

n Norma 42. Tabla de valores de la construcción nueva 21

n Norma 43. Adicionales constructivos 21

n Norma 44. Valor de la construcción usada 21

n Norma 45. Factores de corrección del valor de la construcción 23

n Norma 46. Determinación de avalúo de las construcciones 24

n n
n n

n PRESENTACIÓN

n El avalúo inmobiliario debe ser considerado como una ciencia interdisciplinaria en la medida que se requiere de mucha información sobre los precios de mercado, de técnicas y métodos valuatorios para poder llegar a determinar el valor de un inmueble.

n Para cualquier país o ciudad es de suma importancia contar con estudios que permitan analizar el comportamiento que tienen los precios del suelo, ya que éste constituye uno de los mayores insumos en el costo de la construcción y a su vez, es uno de los recursos más escasos que dispone toda ciudad. Por otro lado, las ciudades van creciendo conforme el incremento de la densidad poblacional, lo que incide en la demanda por vivienda, en nuestro caso, la necesidad de cubrir la demanda incrementada, ha hecho que se desplace los proyectos de vivienda hacia la periferia de la ciudad y de sus valles aledaños.

n Muchos son los factores que inciden en el precio del suelo, entre los principales tenemos el uso, mientras más intensivo sea éste su valor es mayor, un segundo factor son los estratos o sectores sociales, el suelo urbano vale de, acuerdo con su nivel económico y social, esto ha generado en el primer caso una especulación en los precios y en el segundo una mayor plusvalía de sus terrenos; sin descuidar también factores como la ubicación, infraestructura, tamaño y regulaciones urbanas que inciden en la valoración del suelo.

n Los componentes del avalúo de un bien inmueble constituyen el terreno y construcción, para cuya valuación es necesario realizar un análisis de los diferentes factores que determinan su valor. Para el caso de la valoración del suelo y de acuerdo a las disposiciones legales, se ha utilizado el método de mercado permitiendo que, mediante un proceso de comparación con precios de venta de inmueble s de características similares u homogéneas del mismo sector, se pueda establecer el valor unitario por m2 de terreno a aplicarse a un predio; y, para el caso del avalúo de las construcciones, el empleo del método de’ reposición, que no es más que la simulación de la construcción que va a ser avaluada a costo actualizado y depreciado por su edad y estado de mantenimiento.

n Para efectos de la valoración masiva de los terrenos urbanos, se ha considerado indispensable establecer Áreas de Intervención Valorativas (AIVAS), que tienen características similares u homogéneas, a las cuales se han asignado un valor base que hace relación a un lote tipo o modal, valor que es corregido mediante el empleo de factores de acuerdo a las características físicas que presentan los lotes a ser valorados, llegando con este procedimiento a una valoración individualizada del predio.

n En el sector rural, el valor del suelo está determinado por factores como su posición geográfica, uso, clasificación agronómica, infraestructura, tamaño y riego. Al igual que los terrenos urbanos) para su valoración se han definido Áreas de Intervención Valorativas que contienen valores bases, a los cuales se han aplicado factores de corrección.

n Para valorar las edificaciones, se ha considerado las construcciones y mejoras que se han desarrollado con carácter permanente sobre el terreno. Mediante la definición de tipologías constructivas (en función de sus acabados, altura y uso) a las cuáles se ha aplicado el método de reposición para la determinación de los valores y depreciado por la edad y estado de conservación, ha permitido valorar las diferentes edificaciones existentes en el DMQ.

n De acuerdo a estas consideraciones y con el objeto de establecer procedimientos que regulen la actualización de los valores del terreno y construcción en ‘el Distrito Metropolitano de Quito (DMQ), la Dirección Metropolitana de Catastro ha elaborado la Norma Técnica de Valoración en concordancia con las disposiciones legales vigentes, para su correcta aplicación en el DMQ.

n CAPÍTULO l

n ÁMBITO DE APLICACIÓN Y DEFINICIONES

n Norma 1. Ámbito de aplicación.

n Para calcular el valor o avalúo de los bienes inmuebles ubicados en el DMQ, se aplicará la presente norma técnica. Los datos e información valorativa formarán parte del sistema catastral predial.

n Norma 2. Definiciones

n 2.1. Se entenderá como norma técnica valorativa, los conceptos, reglas y criterios que norman y regulan el cálculo o determinación de la valoración predial, constantes en el presente documento.

n 2.2. El valor o avalúo de los bienes inmuebles será el que consta en el sistema catastral predial, El valor o avalúo de mercado es el valor que un comprador estaría dispuesto a pagar y que un vendedor estaría dispuesto a recibir por un bien inmueble, de contado, considerando las condiciones de mercado.

n 2.3. Se denomina valores del suelo o terreno, de las construcciones y adicionales constructivos al conjunto de valores y criterios técnicos establecidos en la presente norma valorativa que servirán de base para calcular los valores o avalúos prediales.

n CAPÍTULO II.

n CONSIDERACIONES GENERALES

n Norma 3. Metodología

n 3.1. Para el cálculo o determinación del avalúo se tomará como referencia el valor de mercado, obtenido mediante el método comparativo, producto de los estudios valorativos y en concordancia con, las disposiciones legales vigentes.

n 3.2. En los casos en donde no exista o sea escasa la información de mercado de la compra-venta de los bienes inmuebles, especialmente sobre lotes de terreno, podrá aplicarse como referencia otros procedimientos que estén debidamente sustentados, estos podrán ser: Método de reposición, método del potencial de desarrollo y el comparativo, especificados en la Norma 10 del presente documento.

n 3.3 El avalúo de los predios estará conformado por el avalúo del suelo, de las construcciones y adicionales constructivos, estos dos últimos, en el caso de que existieran. La expresión matemática a utilizarse será:

n Ap= Al + Ac + Ad

n Donde:

n Ap= Avalúo del predio

n Al= Avalúo del lote

n Ac= Avalúo de la construcción

n Ad= Avalúo adicionales constructivos

n Para efectos de expropiación, para el avalúo de los predios rurales, a más de lo señalado se tomará en cuenta los bosques, pastos, cultivos y otras inversiones realizadas en el mismo.

n Norma 4. Clasificación del terreno o suelo

n Para efectos de su inclusión en el catastro predial y conforme el Art. 8 de la Ordenanza Metropolitana No. 172 que establece el Régimen Administrativo del Suelo en el Distrito Metropolitano de Quito, de acuerdo a su aprovechamiento el suelo se clasifica en urbano

n 4.1. Terreno urbano y de expansión urbana, es aquel que cuenta o tiene programadas vías, redes de servicios e infraestructura pública y con ordenamiento urbanístico definido y aprobado como tal por el PMOT u otros instrumentos de planificación.

n 4.2 Terreno rural, es aquel que por su condición natural o ambiental; su vocación agrícola, ganadera, forestal o de extracción de recursos naturales; o, su interés paisajístico, histórico-cultural, u otro especial, no puede ser incorporado en la categoría anterior.

n Un ejemplo de la clasificación del suelo consta en el Anexo 1.

n Norma 5. Construcciones y adicionales constructivos

n Se considerarán como construcciones dentro del catastro y de la valoración predial, los siguientes elementos:

n 5.1 Las edificaciones que estén construidos con cualquier tipo de elemento(s) o material(les), sin considerar el sitio de su emplazamiento o implantación, clase de suelo o uso destinado.

n 5.2 Las obras que se realicen para uso de espacios semidescubiertos destinados a mercados, ferias libres, deportes, presentaciones artísticas y estacionamientos con carácter permanente

n Todos estos elementos para efectos del catastro y de la valoración, deberán estar graficados e identificados en el sistema catastral.

n 5.3. Se considerará como adicionales constructivos a los elementos constructivos complementarios a una unidad constructiva y al lote en sí, ejemplo muros, cerramientos, circulaciones, jardines, cisternas, etc.

n CAPÍTULO III

n VALORACIÓN DEL TERRENO O SUELO URBANO

n Norma 6. Delimitación del terreno o suelo urbano

n Se sujetará al estudio realizado por la Secretaria de Territorio Hábitat y Vivienda y aprobado por el Concejo Metropolitano, mediante Ordenanza Metropolitana No. 171 y que aprueba el Plan Metropolitano de Ordenamiento Territorial (PMOT) y 172 del Régimen Administrativo del Suelo (RAS), sancionadas el 30 de diciembre del 2011.

n Norma 7. Delimitación de polígonos o áreas de intervención valorativas (AIVAS)

n Para determinar el valor base del terreno se definirán áreas homogéneas que se denominarán polígonos o áreas de intervención valorativas (AIVAS) de acuerdo a la delimitación del suelo urbano, para lo cual se aplicarán los siguientes criterios y consideraciones:

n 7.1. Urbanísticos.

n 7.1.1. Clasificación del suelo: Se determinará si es suelo urbano rural.

n 7.1.2. Uso del suelo: Si considerará si el uso principal es: Residencial, oficinas, industrial, comercial, equipamiento, etc.

n 7.1.3 Zonificación: Se considerará la’ altura de la edificación y No. de pisos, si son edificaciones abiertas o aisladas, manzanas cerradas y formas de ocupación del suelo (aislada, adosada, pareada, a línea de fábrica, etc.).

n 7.1.4. Tipología de las construcciones: Se considerará la categoría de acabados predominantes del sector.

n 7.1.5 Servicios e infraestructura: Si tiene el sector agua potable, telefonía, alcantarillado y el tipo de materiales predominantes que tienen las vías (pavimentado, adoquinado, lastrado y tierra).

n 7.1.6 Estudios de desarrollo urbano: Los propuestos en el Plan de Uso y Ocupación del Suelo (PUOS) a mediato y a largo plazo.

n 7.2. Administrativos.

n La división del Distrito Metropolitano: En zonas, metropolitanas y sus parroquias.

n 7.3. Circunstancias del mercado.

n Los sectores o áreas con valores del suelo homogéneos producto de los distintos usos.

n 7.4. Económico-Social.

n Definido por circunstancias o hechos sociales que valorizan o deprimen el valor de mercado.

n Norma 8. Estudios de mercado del suelo urbano

n El valor de mercado, producto de los estudios correspondientes, servirá de base para determinar los valores de cada polígono o área de intervención valorativa (AIVA) a aplicarse en los avalúo s de las propiedades.

n En el proceso de investigación de los valores de mercado del suelo urbano se tomará en cuenta la siguiente información:

n 8.1. Datos generales:

n Fecha de la transacción o fecha de la oferta o anuncio de venta.

n Fuente de información.

n Localización del inmueble (dirección del inmueble).

n Características físicas del lote: frente, fondo, tamaño e irregularidad.

n Ubicación dentro de la manzana: esquinero, intermedio, en cabecera, etc.

n Precio y condiciones de venta.

n Comparación con inmuebles similares para equiparados y corregir sus posibles diferencias en valores.

n 8.2. Fuentes de información.

n Para la recolección de datos, las fuentes de información podrán ser: transacciones, anuncios y/o ofertas.

n 8.2.1. Transacciones.- Esta es la mejor fuente y más segura porque tiene que ver con las operaciones reales llevadas a cabo en la compra-venta de los inmuebles.

n Sin embargo debe entenderse que esta transacción se ha dado libre y voluntariamente por parte del comprador y el vendedor, sin estar obligados a la negociación.

n Debe descartarse la información producida cuando alguien que compra o vende ha tenido una necesidad o urgencia, en razón de que en la operación existe una distorsión del valor comercial del bien.

n 8.2.2. Anuncios y/u ofertas.

n Se tomará en cuenta la siguiente información:

n A visos de periódicos o revistas especializadas, internet.

n Información de inmobiliarias y cámaras de construcción.

n Datos de bienes raíces, empresas constructoras. y urbanizadoras.

n A visos, carteles y vallas en el sector.

n La investigación de los valores de mercado se recogerá en la matriz que consta como Anexo 2.

n Norma 9. Determinación de los valores unitarios

n Para la investigación de mercado de los inmuebles en venta se iniciará por los lotes o terrenos baldíos encontrados en cada polígono o AIVA.

n Para su aplicación se considera dos formas o métodos: método directo y método indirecto.

n 9.1. Se llamará método directo cuando en el mercado inmobiliario se ha realizado una transacción en un tiempo menor a un año. El valor unitario del m2 de terreno será obtenido mediante la división entre el valor pagado sobre el área o superficie del lote.

n 9.2. Se llamará método indirecto cuando producto de la investigación de los anuncios y/u ofertas del mercado inmobiliario se encuentran solares y se conoce sus valores de venta proporcionado por los propietarios, para estos casos se aplicará entre un 10% a 15% de porcentaje de rebaja del valor de solicitado, en consideración de que normalmente el valor referido está por encima del precio de mercado, y se asumirá este nuevo valor como de transacción final. Para obtener el valor del m2 de terreno, se aplicará el mismo procedimiento señalado en el párrafo anterior.

n Con todos los datos obtenidos, se procederá a depurar la información para equiparados y corregir las posibles diferencias de valor que puedan encontrarse en las diferentes fuentes de información. Al considerar que normalmente la cantidad de datos de terreno normalmente no son de .gran magnitud, el valor unitario por m2 de terreno corresponderá al promedio aritmético obtenida en la etapa de la investigación, valores que deberán compararse y establecerse para el lote tipo o modal, cuya aplicación consta en el Anexo 3.

n Un ejemplo del empleo del método indirecto consta en el Anexo 4, en la que se describe la utilización de los factores frente, fondo y tamaño que son partes de esta norma valorativa, para homogenizar el valor con respecto al lote tipo o modal.

n Norma 10. Métodos complementarios de valoración

n Cuando en la investigación valorativa existe información de transacciones o de anuncios y/u ofertas de propiedades que a más del terreno existe construcción o no se ha encontrado ningún tipo de información, para obtener el valor del m2 de terreno podrá aplicarse como métodos complementarios los siguientes: Método de reposición, de potencial de desarrollo y de comparación o de características similares.

n 10.1. Método de reposición- El método de reposición o de costo tiene por objeto establecer el avalúo de las construcciones y otras mejoras adicionales en base a realizar la obra .exactamente igual a la que se quiere valorar, depreciado por la edad y estado de mantenimiento.

n En las transacciones realizadas en las cuales se conoce exactamente el valor de la compra-venta, el valor del terreno corresponderá a la diferencia entre el valor total del inmueble restado el valor de la construcción calculada, es decir no se aplicará ningún porcentaje de rebaja del valor. Para el caso de los anuncios y/u ofertas, previo a restar el avalúo de la construcción calculada, se aplicará entre un 10% a 15% de porcentaje de rebaja al valor total de la propiedad.

n En ambos casos, el valor unitario del m2 de terreno corresponderá al resultado de la división realizada entre el valor del terreno obtenido sobre los, m2 cuadrados del terreno o lote de estudio.

n Se utilizará el formato que consta en el Anexo 5 para la aplicación de este método en la cual consta un ejemplo desarrollado y, la obtención del valor de las construcciones será conforme a las normas técnicas contempladas en el presente documento y Ordenanza de Valoración vigente.

n 10.2 Método del Potencial de Desarrollo.- Este método sirve para determinar el valor del terreno a través de la aplicación de las normas de zonificación establecidas en la regulación urbana. Para efectos del avalúo se parte del valor máximo que un comprador pagaría por el terreno urbanizado mediante la aplicación de la siguiente fórmula o ecuación matemática:

n Vt = A.K.Pc.CosT

n Donde:

n Vt = Valor de terreno

n A = Porcentaje de incidencia del terreno en el proyecto

n K = Porcentaje vendible o área útil

n Pc = Precio de la construcción

n CosT = Coeficiente de ocupación del suelo Total (COSTOTAL)

n 10.2.1 Factor A.- Para determinar el porcentaje de incidencia del terreno en el proyecto, el factor A puede variar entre el 10 y 16%, dependiendo de las características de retiros, COS en PB, COSTOTAL, limitaciones urbanísticas, afectaciones y densidades que tenga el sector. De acuerdo a la categoría de edificación y uso se aplicará los siguientes rangos en porcentajes:

n n

n Tipo de Construcción

n n

n Factor A (%)

n n

n Vivienda Popular (categoría A)

n n

n 10

n n

n Vivienda Económica (categoría B)

n n

n 10 al 11

n n

n Vivienda media (normal-categoría c)

n n

n 11 al 12

n n

n Vivienda media alta (primera-categoría D)

n n

n 12 al 13

n n

n Vivienda alta (lujo y especial-categoría-E)

n n

n 13 al 14

n n

n Comercio y oficinas

n n

n 15-16

n n

n 10.2.2. Factor K.- Considerando que las obras comunales tienen un costo, se determina el factor K entre rango del 0.84 al 0.9 en relación al área útil sobre el área construida. Para la aplicación, en función de la categoría y uso, se considerará los siguientes porcentajes:

n n

n Tipo de Construcción

n n

n Factor A (%)

n n

n Vivienda Popular (categoría A)

n n

n 0,90

n n

n Vivienda Económica (categoría B)

n n

n 0,89

n n

n Vivienda media (normal-categoría c)

n n

n 0,87

n n

n Vivienda media alta (primera-categoría D)

n n

n 0,86

n n

n Vivienda alta (lujo y especial-categoría-E)

n n

n 0,85

n n

n Comercio y oficinas

n n

n 0,84

n n

n 10.2.3. Precio de la construcción (Pc).- Se considerará el valor de las tipologías constructivas establecidas en la Ordenanza de Valoración vigente y la presente norma técnica valorativa.

n 10.2.4. Coeficiente de ocupación del suelo Total (COST).- Se aplicará el coeficiente establecido en la regulación urbana vigente para el sector.

n Para la aplicación de este método se utilizará el formato que consta en el Anexo 6, en la cual consta un ejemplo desarrollado.

n 10.3. Método del Comparación.- En el caso de no disponer un precio en determinada Área de intervención valorativa, se establecerá valores por comparación con polígonos de similares características y se aplicará según el caso, factores de corrección del valor que pueden ser por topografía, obras de infraestructura, potencialidad del suelo.

n 10.3.1 Topografía.- Para establecer el valor de un AIVA, de acuerdo al grado de pendiente en rangos, se aplicará los siguientes coeficientes de corrección:

n n

n Grados de pendiente

n n

n Coeficiente

n n

n 30-45

n n

n 0,7

n n

n 45.01-75

n n

n 0,50

n n

n Mayor 75

n n

n 0,33

n n

n En sectores considerados como exclusivos, para la aplicación del factor topografía deberá existir un sustento técnico debidamente fundamentado ya que no siempre éste demerita el valor del suelo, en ciertos casos puede ser un valor agregado por el factor vista o aireación natural.

n 10.3.2. Servicios e Infraestructura.- Para determinar el valor de un ANA que no presenta determinados servicios e infraestructura en comparación con otro de características homogéneas en cuanto a zonificación, uso y potencialidad, se corregirá el valor en función de los porcentajes de los componentes valorativos de la tierra establecidos en el siguiente cuadro:

n n
n n

n n

n Componentes Valorativos de la Tierra Urbana

n n

n SERVICIOS

n n

n Calzadas

n n

n Asfaltadas y adoquinadas

n n

n 26%

n n

n Empedradas

n n

n 8%

n n

n Afirmadas o lastradas

n n

n 3%

n n

n Tierra

n n

n 1%

n n

n Valor máximo

n n

n 26%

n n

n Alcantarillado

n n

n 6%

n n

n Luz

n n

n 4%

n n

n Agua potable

n n

n 3%

n n

n Teléfono

n n

n 1%

n n

n Sub-Total

n n

n 14%

n n

n ÁREAS DE VÍAS Y ÁREAS VERDES

n n

n Áreas de Vías

n n

n Áreas urbanas

n n

n 15%

n n

n Muchas vías

n n

n 10%

n n

n Pocas vías

n n

n 5%

n n

n Una vía

n n

n 1%

n n

n Valor máximo

n n

n 15%

n n

n Áreas verdes

n n

n Sector rural

n n

n Sector suburbano

n n

n 0%

n n

n Valor máximo

n n

n 15%

n n

n 15%

n n

n VALOR TIERRA

n n

n Valor neto de la tierra*

n n

n Valor máximo

n n

n 30%

n n

n 30%

n n

n TOTAL

n n

n 100%

n n

n n
n n

n Un ejemplo de aplicación consta en el Anexo 7

n 10.3.3. Potencialidad del suelo (Factor Fd).- Este coeficiente se aplicará básicamente en sectores donde, a pesar que la norma establece un COS o número de pisos, no cumplen o no se aprovecha al máximo. Las razones básicamente pueden ser de tipo económico o en pocos de los casos por el dinamismo de la ciudad en donde se ha tenido que modificar la zonificación,

n Este coeficiente se aplicará en zonas donde se exijan más de 4 pisos y en base a los siguientes porcentajes:

n n

n Zonificación

n n

n Coeficiente (FD)

n n

n 100% número de pisos

n n

n 1

n n

n 75% del número de pisos

n n

n 0,88

n n

n 50% del numero de pisos

n n

n 0,75

n n

n Menos del 50% del número de pisos

n n

n 0,7

n n

n Determinación de factores y ejemplo de aplicación consta en el Anexo 8.

n Norma 11. Registro de los predios o terrenos en venta

n En cada polígono o área de intervención valorativa (AIVA) se registrará en planos los predios o terrenos establecidos producto de las transacciones, anuncios y/u ofertas con su respectiva clave catastral. Esta información será complementaria de la establecida en la norma 8 anterior Y. servirá como archivo documental del mercado inmobiliario investigado.

n Un ejemplo de la graficación consta en el Anexo 9.

n Norma 12. Valores del suelo o terreno

n Los valores del suelo estarán sustentados por el siguiente orden: valores en polígono o AIVAS y valores en lote.

n 12.1. Valores en polígono o AIVAS.- En cada polígono se establecerá un valor básico referencial del m2 del suelo urbano y será aplicable al lote modal o tipo definido en cada uno de éstas.

n 12.2. Valor en lote.- Es el valor del AIVA, corregido por los coeficientes que puedan aplicarse de acuerdo a las características que presenta cada lote. Este valor servirá de base para el cálculo del avalúo del lote.

n A partir de la identificación del valor en polígono o AIVA, se procederá a valorar los lotes de terreno, utilizando factores de corrección o de ajuste para la individualización del valor de cada uno de acuerdo a sus características físicas, comparadas con el Lote Tipo o Modal del polígono

n Norma 13. Lote tipo o modal

n El lote tipo o modal del polígono o área de intervención valorativa (AIVA) será el que más se repite en cuanto a su frente, fondo y tamaño.

n Para definir el tamaño o superficie, frente y fondo del lote tipo o modal se establece los siguientes pasos metodológicos:

n 13.1. Dependiendo del polígono valorativo o AIVA, escoger cuatro o seis manzanas representativas, para su análisis correspondiente.

n 13.2. De las manzanas seleccionadas, los lotes grandes, irregulares y esquineros o que dan a más de dos calles serán excluidos del análisis.

n 13.3. Definir la tendencia del tamaño del lote, esto es, si en su mayoría se encuentra formando lotes pequeños, medianos o grandes.

n 13.4. Del grupo de lotes que han quedado, se escogerá de cada manzana uno, o dos lotes que tengan una proporción de 1:2 y máximo 1:3,5. Esta proporción será obtenida en base a dividir el fondo para el frente.

n 13.5. De los lotes seleccionados se anotará el frente, fondo y tamaño o superficie de cada uno; en base a esta información se determinará el frente, fondo y tamaño tipo de los que más se repiten.

n 13.6. Solo en casos de excepción cuando los lotes son demasiado irregulares se podrá aplicar los datos de zonificación vigentes para el sector, considerando el lote mínimo como lote tipo.

n Para la determinación del lote tipo o modal se utilizará la matriz que consta como Anexo 10.

n Un ejemplo de la graficación para la determinación del lote tipo consta en el Anexo 11.

n Norma 14. Identificación de polígonos o AIVAS

n Los polígonos o AIVAS serán identificados con números conformados por ocho dígitos, los dos primeros corresponderán al código de la zona metropolitana, los dos siguientes al código de parroquia y los últimos dígitos, el número del AIVA. Si se subdividen o se incorporan nuevos polígonos, su identificación se lo hará con el número siguiente al último registrado en el polígono de la parroquia intervenida.

n Para el registro de los polígonos o AIVAS con la información antes indicada, se utilizará la’ matriz que consta en el Anexo 12. Adicionalmente contendrá una información relacionada a la zonificación, uso, tipologías de construcción, infraestructura y valor de mercado del suelo urbano, las cuales estarán definidas por los siguientes aspectos:

n 14.1. Investigación de la zonificación y tipología de la construcción predominante referido a: altura de la edificación, tipo de adosamiento y acabados.

n 14.2. Investigación de la infraestructura predominante relacionado a los servicios como agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, etc. y características de las vías en cuanto tiene que ver con los materiales (pavimento, adoquinado, lastrado, empedrado y tierra).

n 14.3. Investigación de precios de mercado del suelo considerando la oferta y la demanda. En lo posible se deberá poner énfasis en obtener el precio de mercado de los lotes tipos que se establezcan para cada polígono.

n 14.4. Datos de zonificación vigentes relacionado a la Zona Tipo, Lote Mínimo y Coeficiente de Ocupación Total (CosTotal).

n Norma 15. Graficación de polígonos o A/VAS

n La línea de delimitación de los polígonos AIVAS pasará por los linderos de los lotes, ejes de calles y ejes de quebradas. En el caso en que las quebradas consten en los archivos catastrales (alfanumérico y gráfico) como predios, se tomará en cuenta esta condición para la delimitación de los polígonos o AIVAS correspondientes.

n Un ejemplo de la graficación de polígonos consta en el Anexo 13.

n Norma 16. Subdivisión de polígonos o AIVAS

n Un polígono o AIVA podrá ser subdividido cuando las características o aspectos señalados en la Norma 7 presentan grandes diferencias entre sí.

n Norma 17. Factores de corrección del valor del suelo

n Como consecuencia de las particularidades o características físicas que presentan los lotes en la estructura urbana, se aplicarán los siguientes factores de corrección para la determinación del valor del suelo:

n 17.1. Factor frente (Ff)

n Para determinar la influencia del frente en los lotes a avaluarse se acoge la fórmula matemática propuesta por IBAPE (Instituto Brasileño de Avalúos y Peritajes en Ingeniería), que es la siguiente:

n Ff = (Fa/Ft) 0.25

n Donde:

n Fa frente del lote a avaluarse

n Ft frente del lote tipo

n 0,25 = exponente que equivale a sacar raíz cuarta (o sacar dos veces la raíz cuadrada).

n Para aplicar la expresión anterior se considerará la siguiente condición:

n 0,5 Ft < Fa < 2 Ft

n Donde el frente del lote a avaluarse deberá situarse entre la mitad del frente tipo y el doble del frente tipo.

n Cuando el frente del lote a avaluarse sea menor de la mitad del frente del lote tipo se aplicará directamente el coeficiente 0,84.

n Cuando el frente del lote a avaluarse sea mayor al doble del frente del lote tipo se aplicará automáticamente el coeficiente 1,19.

n 17.2. Factor profundidad o fondo (Fp)

n Para aplicar este factor se utilizará el criterio Harper que está expresado en la siguiente expresión matemática:

n Fp = (Fot/Fx) 0.5

n Donde:

n Fp = Factor profundidad o fondo

n Fop

Registro Oficial No 298- Miércoles 13 de Junio de 2012 Edicion Especial

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