LA RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME

Miércoles, 30 de abril de 2008

 

Por: Dra. María V. Ordóñez V.
Especialista en Derecho Procesal

Los contratos conmutativos como la compraventa, imponen a las partes el cumplimiento de obligaciones y derechos recíprocos y equivalentes. Por este motivo el legislador ha regulado una forma particular de rescisión por el error acerca del precio de la cosa vendida, forma que es conocida como lesión enorme; ya que si bien la libertad de contratación permite que las partes estipulen libremente el precio de las cosas que se compran (salvo casos de la Ley de Defensa al Consumidor), la ley ha previsto también la posibilidad de que el precio sea más o menos desproporcionado del valor real de la cosa que se vende, y cuando este perjuicio es enorme, de acuerdo con las reglas de la ley, se permite el ejercicio de la acción de rescisión.

La rescisión

En términos generales a diferencia de la anulabilidad, no deriva de un vicio del negocio jurídico, sino que va dirigida a evitar o remediar una lesión o perjuicio que dicho negocio ocasiona.

La lesión

Es el perjuicio pecuniario que una de las partes sufre y experimenta como consecuencia de la falta de equivalencia de las prestaciones recíprocas de un contrato conmutativo.

La equidad

El fundamento de la lesión es la equidad, que se ve atentada al ejecutar un acto jurídico que conlleva una desigualdad considerable entre las prestaciones de una y otra parte, no con ello se pretende que exista una equivalencia exacta sino que la diferencia que pueda existir sea moderada y, justamente es por ello que la ley ecuatoriana establece concretamente en los Arts. 1828 a 1836 del Código Civil ecuatoriano todo lo relativo al tema de rescisión de la venta por lesión enorme y el Art. 1829 de dicho cuerpo legal dice al respecto "El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que se vende; y el comprador, a su vez, sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.- El justo precio se refiere al tiempo del contrato."

El justo precio

Arturo Alessandri dice respecto al justo precio que, será el juez quien lo determinará de acuerdo con el mérito de la prueba, y que este precio es el valor que comercialmente hablando se le asigna, independientemente de cualquier afección, es el valor intrínseco de la cosa, el valor que tiene en sí misma atendiendo a su naturaleza, importancia, etc.

Esta acción rescisoria debe plantearla el afectado con la lesión dentro de los cuatro años subsiguientes a la venta porque prescribe en ese plazo, y para evitar que una de las partes abuse de la buena fe de la otra, el Art. 1832 de la ley sustantiva civil ha establecido la irrenunciabilidad de la acción. No obstante una vez que se la haya declarado en sentencia ejecutoriada, la parte contra la que se pronunció dicho fallo, puede consentir la rescisión o completar o devolver en su caso, el valor requerido deduciendo o aumentando un diez por ciento para que la sentencia quede sin efecto.

Requisitos y la prueba

A manera de requisitos podemos señalar los siguientes:

1. Que se trate de bienes inmuebles.
2. Que la venta no se haya realizado por el ministerio de la justicia porque en este caso se supone que el precio se lo estableció judicialmente y que existe cosa juzgada.
3. Que el precio superior o inferior al justo, se refiera al momento de la compraventa.
4. Que la cosa no se haya perdido o enajenado (salvo que haya vendido por más de lo que había pagado por ella) en poder del comprador.

La prueba de la lesión le corresponde a quien deduce la acción y el efecto de ésta es invalidar la compraventa, es más si se llega a declarar y a consentir la rescisión, sus efectos son los mismos de la nulidad porque el vendedor recobrará la cosa y el comprador el precio que pagó por ella, mientras que si no se consiente en ella se aumenta o restituye el precio. Normalmente la prueba parte del dictamen de peritos, quienes avalúan el bien objeto del contrato.

En lo que respecta a este aspecto de la prueba de lesión enorme, existen los documentos privados llamados también contraescrituras donde las partes reconocen el verdadero precio de la venta y tienen validez de prueba sólo entre los firmantes mas no frente a terceros, de conformidad incluso con nuestra ley civil ecuatoriana. Esta es una forma muy usual de evitar demandas por lesión enorme y obviamente prueba de la parte demandada el momento que sea llamada por la justicia para ver si hubo lesión enorme en una compraventa.
Cabe mencionar que en cuanto a frutos e intereses, se deberán sólo a partir de la fecha de la demanda.

Efectos del Avalúo Municipal

El avalúo municipal o catastral, es el valor que el gobierno seccional a través de sus encargados señala a los bienes inmuebles catastrados que se encuentran en su cantón, sea dentro del área urbana o rural.

Con la reforma de septiembre del 2004, la Ley Orgánica de Régimen Municipal, señala que obligatoriamente las municipalidades deberán actualizar catastros y valores de las propiedades cada bienio, comenzando desde el año 2005 con plazo hasta el mes de diciembre para que las nuevas tarifas comiencen a regir desde enero del 2006.

Con estas nuevas regulaciones, La Dirección Financiera de cada municipalidad deberá notificar por la prensa o por boleta a los propietarios, haciéndoles conocer de la realización del avaluó que regirá los dos años siguientes, y luego de efectuado éste, le notificará a cada propietario con el nuevo valor del avalúo catastral, de tal forma que si no está conforme, pueda impugnarlo dentro del término de 15 días siguientes a dicha notificación; el órgano correspondiente deberá pronunciarse en el término de 30 días.

El valor comercial para efectos económicos, es y será el valor real del predio, practicado por la oficina de avalúos municipales y de conformidad con lo que señalamos en líneas anteriores.

Hasta nuestros días, el avalúo establecido por las municipalidades, no se acerca ni remotamente al precio real, situación que ha causado y sigue causando una serie de inconvenientes puesto que sobre todo cuando se realizan contratos como el de compraventa puede traer efectos posteriores como la lesión enorme, ya que se ha convertido en una costumbre el poner en la cuantía del contrato no el valor real de la compra sino el valor del avalúo municipal, ya que por una parte la ley exige que el precio no sea inferior a dicho avalúo y por otra (creo que es la razón principal) para evadir los impuestos que ocasionaría el precio real, lo que en la práctica representa un gran ahorro para quien se encarga de los gastos en un contrato de esta clase, pero a su vez es también un gran perjuicio que se estaría irrogando a la administración seccional.

Para que el valor del avalúo municipal y el precio real sean más próximos, es conveniente que la valoración catastral primero tenga como referencia su valor de mercado con sus respectivas variaciones y segundo que se haga una valoración individualizada de cada bien, de esta forma no sólo que se evitaría un sin número de juicios por lesión enorme sino que las municipalidades tendrían más ingresos porque el valor o cuantía del contrato como la compraventa sería el verdadero y no una pantalla que perjudica a la administración y a la larga a sus mismos administrados.

La rescisión del contrato

La sanción de la lesión enorme es la rescisión del contrato, es decir su nulidad relativa, la parte afectada, sea comprador o vendedor está en todo su derecho de pedir la anulación de la compraventa, pero una vez que la nulidad ha sido declarada judicialmente, la parte contra quien se dicta la sentencia tiene un derecho exclusivo: el consentir en la rescisión con lo que el contrato desaparece retroactivamente con todos los efectos propios de la declaratoria de nulidad, es decir el vendedor recuperará la cosa y el comprador el precio pagado por ella, o bien si se trata de que el sancionado es el comprador, puede él completar el justo precio pagándole al vendedor con una deducción de una décima parte; mientras que si el sancionado es el vendedor, él debe restituir el exceso del precio recibido sobre el que es realmente justo precio y además tiene que devolverle al comprador una décima parte adicional.

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