Autora: Ab. Rosana Castro Arroyo, MSc
Los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales tienen la función de establecer un régimen de uso del suelo y urbanÃstico, asà como de elaborar y ejecutar el plan cantonal de desarrollo, incluyendo el de ordenamiento territorial, asà lo determina el art. 54, literales c) y e) y art. 84, literales c), e) del Código Orgánico de Organización Territorial, AutonomÃa y Descentralización (COOTAD).
Los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales ejercen como competencias exclusivas el control sobre el uso y ocupación del suelo; elaboran y administran los catastros inmobiliarios urbanos y rurales, asà lo determina el art. 55, literales b) e i) y art. 85 del Código Orgánico de Organización Territorial, AutonomÃa y Descentralización (COOTAD), en concordancia con el art. 264, numerales 1 y 2 de la Constitución de la República del Ecuador.
Los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales son entidades públicas, con personerÃa jurÃdica, y son quienes emiten el Informe de Regulación Metropolitana, a través de la dependencia municipal correspondiente. Tienen el deber de planificar el ordenamiento territorial, de conformidad con el Art. 241 de la Constitución de la República del Ecuador.
¿Qué es el Informe de Regulación Metropolitana?
También es conocido como IRM, es un documento técnico que contiene información básica del predio, contiene todas las especificaciones obligatorias que aplican a un predio y necesarias para la respectiva habilitación del suelo, que implica dividir o fraccionar un lote o edificación, incluye a construcciones nuevas o ampliaciones a construcciones existentes.
El IRM no es un permiso de funcionamiento, es decir, este no autoriza el funcionamiento de ninguna actividad; no autoriza ningún trabajo de construcción o división de lotes; por lo que es necesario obtener el respectivo permiso de funcionamiento; el permiso de construcción, etc.
En el Distrito Metropolitano de Quito, el IRM guarda relación con el Plan de Uso y Ocupación del Suelo (PUOS) e instrumentos de planificación complementarios, como lo es el Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial, que se encuentren vigentes en el Distrito Metropolitano de Quito.
¿Qué es el PUOS?
Es un componente técnico- legal del Plan Metropolitano de Ordenamiento Territorial, cuyo objeto es la estructuración de la admisibilidad de usos y la edificabilidad, mediante la fijación de los parámetros y normas especÃficas para el uso, ocupación, habilitación del suelo y edificación; esto de conformidad con el artÃculo IV.1.22 del Libro IV del Código Municipal para el Distrito Metropolitano de Quito.
El PUOS tiene una vigencia de 5 años y puede ser actualizado mediante la formulación de planes parciales, planes especiales y proyectos especiales; puede ser revisado por el Concejo Metropolitano de Quito, esto de conformidad a lo estipulado en el artÃculo IV.1.18 del Libro IV del Código Municipal para el Distrito Metropolitano de Quito.
La Ordenanza Metropolitana No. 127, de julio 2016, actualizó el PUOS. Esta Ordenanza fue reformada por la Ordenanza Metropolitana No. 192, de fecha 19 de diciembre de 2017; la Ordenanza Metropolitana No. 210, de fecha 12 de abril 2018; y, la Ordenanza Metropolitana No. 001, de fecha 29 de octubre de 2019.
Con respecto al Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial para el DMQ, este fue aprobado mediante la Ordenanza Metropolitana No. 041, sancionada el 22 de febrero de 2015, publicada en el Suplemento Especial del Registro Oficial Nro. 467, de fecha 26 de marzo de 2015, que contiene el Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Distrito Metropolitano de Quito 2015-2025, este guarda relación con el uso del suelo; mejora de modo sostenible la calidad de vida de quienes habitan en Quito, porque mantiene una planificación estratégica, como: i) calidad de vida; ii) mayores oportunidades para desarrollarse económica, cultural y socialmente; iii) correspondencia entre el desarrollo y el ordenamiento territorial, que implica cuidar del patrimonio natural y cultural, el desarrollo económico deberá estar acoplado al territorio; iv) transversalidad e integralidad, que implica interrelacionar el desarrollo–social, ambiental y económico-productivo.
La Ordenanza Metropolitana No. 0041, de febrero 2015, fue reformada mediante la Ordenanza Metropolitana No. 0095, sancionada el 28 de diciembre de 2015. El IRM guarda relación con el Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Distrito Metropolitano de Quito.
¿Qué información debe contener el IRM?
Contiene los datos del predio, como: 1) datos del titular del dominio; 2) datos del predio; 3) datos del lote; 4) Implantación gráfica del lote; 5) VÃas: i. fuente; ii. nombre; iii. ancho; iv. referencia; y v. nomenclatura; 6) Regulaciones: i. zonificación; ii. pisos; iii. retiros; 7) Afectaciones/ protecciones: i. descripción; ii. tipo; iii. derecho de vÃa; iv. retiro; v. observación especÃficas; 8) Observaciones generales.
También debe incluir las especificaciones obligatorias para fraccionar el suelo, tales como: 1) área de lote y frente mÃnimo; 2) afectación por vÃas, rÃos, quebradas y otras especiales; y, especificaciones obligatorias para la edificación, tales como: 1) altura máxima, 2) área libre mÃnima, 3) retiros obligatorios, 4) usos; y, 5) dotación de servicios.
El IRM contiene la cédula de identidad o clave catastral del predio. Este ayuda al desarrollo del sector constructivo, tanto público como privado; al debido uso del suelo, que implica garantizar la calidad, seguridad y estabilidad de las edificaciones. Implica procesos de gestión y control de las edificaciones, urbanizaciones, subdivisiones y asentamientos.
¿Requisitos para obtener el IRM?
- Formulario del Informe de Regulación Metropolitana;
- Copia de la carta del impuesto del pago predial del año en que se presente la solicitud;
- Localización exacta del predio en una hoja cartográfica del Instituto Geográfico Militar, en escala uno a cincuenta mil o uno a veinticinco mil, para los terrenos que se encuentren en áreas de suelo urbanizable y no urbanizable. (art. 11, R.II.209 Requisitos, de la Ordenanza Metropolitana Nro. 0138, de fecha 24 de diciembre de 2004).
¿Qué prueba el IRM?
- Prueba la propiedad de un predio porque contiene los datos del titular del dominio del predio;
- Prueba los datos del predio, sus caracterÃsticas y ubicación;
- Prueba la existencia del predio, es decir, que no es imaginario;
- Prueba la habilitación del suelo;
- Prueba si la construcción de un predio es legal o no, esto en conjunto con el respectivo permiso de construcción o con el certificado del Municipio, de que la construcción del predio no tuvo los permisos respectivos. Cuando una construcción es ilegal; o haya una invasión o una apropiación indebida del predio y en el que se haya construido, esta construcción no tendrá el respectivo IRM ni el permiso de construcción.
El IRM fortalece al tÃtulo de propiedad, porque lo complementa técnicamente. Los tÃtulos de propiedad pueden ser: 1) la sentencia emitida dentro de un juicio de prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, legalmente ejecutoriada; 2) sentencia de hijuela divisoria, legalmente ejecutoriada; 3) escritura de venta (art. 718 del CC); 4) permuta (art. 718 del CC); 5) donación entre vivos (art. 718 del CC); 6) testamento; 7) posesión efectiva (art. 603 del CC); 8) resolución administrativa de adjudicación de predio sin dueño; estos documentos prueban la propiedad de un predio, sus caracterÃsticas y linderos; con estos documentos los interesados deberán actualizar el catastro en el Municipio respectivo.
El IRM al ser una prueba técnica, esta deberá cumplir con la lealtad procesal, debiendo ser anunciada en la demanda; asà también deberá ser anunciada en la contestación a la demanda, reconvención y contestación a la reconvención. (art. 159 del COGEP). En caso de materia penal, en una querella, deberá estar anunciada en la etapa probatoria (art. 648, inciso 2do del COIP). En caso de materia administrativa, deberá ser oportunamente anunciada para luego ser practicada. (art. 194 del COA).
Como prueba técnica deberá cumplir con los principios relacionados con la actividad jurisdiccional, como: 1) el principio de necesidad de la prueba, menciona que los hechos alegados por las partes deben probarse y sobre estos debe fundarse la decisión del juzgador. (art. 162 del COGEP); 2) el principio de la eficacia jurÃdica, lleva al juzgador al convencimiento de la verdad sobre los hechos controvertidos.
El medio de prueba empleado debe tener la capacidad de demostrar lo que se desea probar. (arts. 158 al 160 del COGEP); 3) el principio de la unidad de la prueba, lleva al juzgador a evaluar la prueba en su conjunto, esto conduce a una evaluación, que se encuentra integrada por todo el material probatorio del proceso. (arts. 160 al 164 del COGEP); 4) el principio de la comunidad de la prueba, no solo aporta a la parte que aportó la prueba, porque la finalidad de la prueba es establecer la verdad procesal. Una vez practicada esta, le pertenece al proceso y no se puede desistir o renunciar a esta solo porque le favorece a la parte contraria. (arts. 160 al 164 del COGEP); 5) el principio del interés público de la función de la prueba, obliga al juez a practicar toda la prueba admitida, para que los elementos que estas aporten al proceso, sirvan para la fundamentación de la decisión del juzgador. Esta se relaciona con el debido proceso; 6) el principio de la lealtad y veracidad de la prueba, se relaciona con el juzgador y este no admitirá prueba encaminada a dilatar el proceso, a ocultar la verdad, a inducirlo a engaño. (arts. 2 y 160 del COGEP); 7) el principio de contradicción de la prueba, permite a las partes ejercer su derecho a conocer oportunamente las pruebas que se van a practicar, a oponerse a estas de manera fundamentada y contradecirlas. (arts. 142, numeral 7mo; 152, 159, 160 inciso 4to, 165 del COGEP); 8) el principio de publicidad de la prueba, indica que los procesos sometidos a la justicia son de conocimiento público. (arts. 8; 294, numeral 8; 297, numeral 7 del COGEP); 9) el principio de formalidad y legitimidad de la prueba, menciona que para que esta sea admitida en el proceso y tenga validez, debe reunir los requisitos de: pertinencia, utilidad, conducencia. Para la eficacia de la prueba obtenida, esta deberá estar exenta de vicios, como la simulación, dolo, fuerza fÃsica, fuerza moral, soborno, falta de oportunidad de contradicción; 10) el principio de la preclusión de la prueba, indica que la prueba debe ser anunciada, presentada, solicitada, practicada e incorporada en el momento procesal en que debe cumplirse, so pena de carecer de eficacia si se cumple fuera de la etapa procesal determinada por la ley. (arts. 142, numeral 7; 152; 294, numeral 7, literal a; 297, numeral 3 del COGEP); 11) el principio de inmediación y de la dirección del juez en la producción de la prueba, implica que el juzgador celebre las Audiencias en conjunto con las partes y con la prueba aportada por estas, la inmediación es relevante a la hora de practicar las pruebas porque estás conducirán a la verdad procesal; con las pruebas las partes probarán su teorÃa del caso, los hechos alegados. (art. 160 del COGEP); 12) el principio de imparcialidad del juzgador, implica el deber del juzgador de dirigir el proceso con imparcialidad, pudiendo solicitar pruebas de oficio. (arts. 160 y 168 del COGEP); y, 13) el principio de concentración de la prueba, implica que esta se practique en una sola instancia y en una sola diligencia. (art. 258, inciso 2do del COGEP).
Por ejemplo, en materia administrativa, prueba que una construcción es ilegal, porque no tuvo los permisos respectivos, al no tener el IRM, el suelo no fue habilitado legalmente, con eso el Municipio a través de la dependencia municipal respectiva, podrá sancionar con el derrocamiento de dicha construcción ilegal. En materia civil, prueba la propiedad o dominio (art. 599 del CC); prueba la posesión (art. 715 del CC); prueba la posesión del suelo (art. 969 del CC); prueba la habilitación del suelo, sus caracterÃsticas, linderos y ubicación. En materia penal, prueba la habilitación del suelo, sus caracterÃsticas, linderos y ubicación.
De lo expuesto, el Informe de Regulación Metropolitana, es una prueba técnica que debe ser utilizada en litigios responsables; porque establece datos muy importantes del predio, datos que habilitan el suelo, datos que son muy útiles en cualquier materia.
Ab. Rosana Castro Arroyo, MSc