El Valor Económico de la Propiedad Rural

Lunes, 23 de julio de 2012

EL VALOR ECONÓMICO DE LA PROPIEDAD RURAL

Para que contribuya a imponer justicia, toda norma de valuación debe basarse en la técnica y ser clara.

altAutor: Ing. Mario Nieto Mora

El presente artículo aporta al contenido del titulado ?La Nueva Ley de Tierras?, que por este medio se publicó el martes 4 de julio del 2.012.

Introducción Como preámbulo a describir el hecho de que en el país rigen disposiciones contrapuestas ligadas a la valoración de los bienes raíces y en vista de que la Asamblea Nacional está tratando la nueva Ley de Tierras en la que incluirá a las expropiaciones de los predios deficientemente cultivados y a los consecuentes pagos que el Estado tendrá que hacer a los propietarios de los estos bienes;

a propósito también de que aparte de contrapuestas están vigentes disposiciones desacertadas, como las contenidas en la Codificación de la Ley de Orgánica de Régimen Municipal, que con fines tributarios norman el procedimiento para calcular el valor monetario de los inmuebles -por lo común denominado valor comercial y absurdamente llamado precio-; y, considerando, por ejemplo, que en el literal ?f? del Art. 19 de uno de los Proyectos de la nueva Ley de Tierras que difunde la página web de la Asamblea Nacional se señala -contradiciendo en parte al Art. 40- que para fijar los precios de la tierra a adjudicar se considerará, además de otros factores, al ?valor real de mercado de los predios en el sector?, es de afirmar que poco o nada hemos avanzado en el estudio y desarrollo de la valoración de activos y que, acaso por estas razones o aún por alguna de carácter político, ninguna autoridad, centro de enseñanza universitario, entidad de desarrollo seccional y/o de control ha dicho o ha hecho nada en procura de revisar las normas indicadas.   

 

Hablando ya del tema, en términos generales y a diferencia de lo que ocurre en el sector urbano en el que debido a la mayor oferta existente y por ende al conocimiento del precio unitario de la tierra que rige en un sector es posible calcular o deducir, incluso sin mayor dificultad, el valor económico de un inmueble común y corriente ubicado en ese sector, en el área rural, a menos que al momento de realizar el avalúo se conozcan los precios alcanzados en venta pública por inmuebles agrícolas similares al que se valora -cuestión que es difícil- este valor se obtiene por lo general en base de estimaciones, que naturalmente se fundamentan en los estudios de mercado y, en el caso de predios que son equiparables, en el cálculo o en la estimación adecuada y adicional del valor económico de las diferencias observadas.

 

Debido a estas consideraciones y sobre todo con el fin de que la citada Asamblea Nacional disponga el uso del  procedimiento correcto para determinar el valor monetario de los bienes raíces merece recalcar que ninguno de los métodos de cálculo del valor monetario de la tierra rural contenidos sobre todo en la indicada codificación de la Ley Orgánica de Régimen Municipal y/o en el Reglamento de Avalúos de los Predios Rurales que entró en vigencia en septiembre de 1.989 para ser aplicado por la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, DINAC, dieron o han dado pie con bola.

 

En otras palabras: que los valores resultantes utilizando estos procedimientos, siempre o casi siempre han discordado con la realidad.

 

Resultados parecidos, por las divergencias o ?leguleyadas? que pueden ocurrir y argumentar cuando en procura de conseguir mayor valor se aluda sólo a su valor de mercado, se podrán obtener si la Asamblea resuelve adjudicar ?y lamentablemente no concesionar- las tierras que ingresen al Fondo Nacional de Tierras y aprueba, como está redactado, el texto del mencionado Art. 19; es decir, si  no considera que el valor de mercado o el precio que alcanza un inmueble o cualquier bien en un momento dado es consecuencia del influjo que finalmente en esta suma económica y en ese momento ejercen una serie de elementos denominados ?determinantes del valor monetario? entre los que constan la ubicación, superficie, forma características físico-químicas y las vías de acceso. Debido a esta causa, hipotéticamente hablando, un predio que física y químicamente sea idéntico a otro pero que esté situado lejos de la vía principal alcanzará de hecho menor precio que el ubicado frente a esa vía.     

 

Reseña Histórica

 

Aunque para efectos de fijar o estimar el ?valor? -como define a medias la Codificación de la Ley Orgánica de Régimen Municipal a la cuantía que en el mercado alcanza o alcanzaría un predio agrícola, tratándose de este bien-, no importa mayormente conocer cuáles entidades estatales han tenido y tienen la responsabilidad de determinarlo, pero con el objeto de tener una idea de cómo se ido creando y actualizando el catastro nacional es de señalar que el cálculo del valor monetario de la tierra rústica y el levantamiento de los catastros lo hacía, hasta agosto de 1.966, la extinta Oficina Nacional de Avalúos y Catastros, ONAC, que en ese mes y año pasó a denominarse Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, DINAC, cuyo funcionamiento dependió financieramente del Ministerio de Finanzas.

 

Años más tarde, por efecto de la Ley de Descentralización del Estado, la ejecución y actualización de los catastros rurales al igual que el reiterado cálculo del valor económico de la propiedad inmobiliaria rural correspondió y corresponde realizar a las municipalidades a pesar de que la citada Dirección Nacional de Avalúos y Catastros siguió y continúa laborando de manera limitada, y dependiendo en la actualidad del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, MIDUVI.

 

Para testimoniar estos encargos vale la pena transcribir lo que señala el Art. 306 de la Codificación de la Ley Orgánica de Régimen Municipal citada, que dice: ?Las municipalidades mantendrán, actualizados en forma permanente, los catastros de los predios urbanos y rurales. Los bienes inmuebles constarán en el catastro con el valor de la propiedad actualizado?; y, el Reglamento general sustitutivo para manejar y administrar los bienes del Estado, como divulga la página  web: www.derechosocial.gob.ec.., en referencia a la enajenación de los bienes del Estado y a la cuantía que se debe solicitar en esa venta, dispone en su Artículo 18: ? ?? El avalúo de los bienes inmuebles lo realizará la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, para lo cual se tomará en cuenta el valor del terreno, de las edificaciones y de todos los bienes que vayan a incluirse en la enajenación con sus valores comerciales.?

 

¿Por qué lo inadecuado de las leyes que norman el cálculo del valor monetario?

 

Una respuesta directa y reiterativa es porque los resultados de sus aplicaciones no han concordado ni concuerdan con la realidad, en vista -asimismo enfatizando lo que he señalado desde hace varios años- de que son incompletas y no se basan en razonamientos técnicos ni, por ende, en el análisis del influjo que en los servicios y/o beneficios que genera o puede generar ese bien, y por tanto en su demanda, ejercen los mencionados determinantes del valor económico; y, además, porque los hacedores de estas disposiciones, debido a algún motivo inadecuado, confundieron los términos técnicos que, a la postre, han contribuido a detener el avance tecnológico.

 

Estas confusiones se encuentran, por ejemplo, en los Arts. 243 y 244 de la Ley de Régimen Municipal y en el Art. 790 y otros del Código de Procedimiento Civil. En éstos, sin considerar que el Costo de Producción es la suma económica que se necesita invertir o ha gastado en elaborar un bien tangible; que el Valor Comercial es la cantidad que el público paga o acepta pagar por ese producto; y, que el Precio es la cuantía en la que libremente se vende y compra ese bien -y que puede ser o no igual al costo de producción y al valor comercial-, se equipara el precio con el valor monetario. Una silla cuyo costo de producción asciende, citando un ejemplo, a $60,00 y que el público acepta pagar $82,00, por alguna razón ?aún de familiaridad- puede ser vendida en $71,00.

 

Puesto que conviene insistir en la poca o nula importancia que el país ha dado al citado estudio y conocimiento de la valoración de activos y en razón de que también conviene identificar lo inadecuados que son los artículos pertinentes contenidos en la Codificación de la Ley Municipal reiterada mencionemos a su Art. 332, que dice: ?Los predios rurales serán valorados mediante la aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de reposición previstos en esta Ley; con este propósito, el concejo aprobará, mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad al riego, accesos y vías de comunicación, calidad del suelo, agua potable, alcantarillado y otros elementos semejantes, así como los factores para la valoración de las edificaciones?.?.

Previamente, en referencia a los ingresos municipales y descartando a la utilidad de las investigaciones de los precios de mercado, que son los que finalmente sustentan al precio justo y los que con justicia son aceptados y dispuestos su cálculo tanto por la Norma Internacional de Información Financiera Nº 7, NIIF 7, como por nuestra Superintendencia de Compañías, el Art. 307de la ley Municipal en cuestión -incluso en contra de los intereses municipales- señala incorrectamente, como es factible deducir, que ?El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos no tributarios como los de expropiación.

 

El Valor de la Propiedad

Para establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos:

a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios de venta de parcelas o solares de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie de la parcela o solar;

b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un solar, calculado sobre el método de reposición; y,

c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil?.?.

Como se afirmó, aplicando esta norma obligatoria, resulta complejo y hasta imposible calcular el valor económico que al momento de la inspección alcanza un inmueble. No es posible ni prudente valorar una obra civil o edificación que no esté construida técnica ni legalmente, citando un caso. 

Si bien ya no rige, pero con el fin de identificar los errores técnicos cometidos en el pasado y por ende con el propósito primario de no volver a cometerlos, merece anotar que el Art. 13 del Reglamento de Avalúos de Predios Rurales que se dictó para uso de la DINAC señala, asimismo inapropiadamente que con el objeto de valorar la tierra, ?además de la clasificación agrológica, se considerarán los siguientes factores: a) Destino económico. Dentro del proceso de valoración se considerarán los siguientes destinos: agrícola, ganadero, agropecuario, forestal, avícola, bioacuática, industrial, recreacional, de vivienda, minero, comercial y otros?..?. Ejemplificando digamos que el valor comercial y el precio de un pan, sea cual fuere el destino que lo fuésemos a dar, no varía. Es decir no importa si lo comemos, brindamos a un mendigo, damos a nuestras mascotas o lo perdemos.

Por último, al leer la Ley de Caminos, que supuestamente está en vigencia y fue revisada hace pocos años, podemos constatar la presencia de barbaridades que hasta pueden causar el cometimiento de una injusticia. Su Art. 12 -que debe ser revisado al igual que los erróneos indicados-, refiriéndose a las indemnizaciones de los predios cuyas superficies se reducen por la construcción de un camino señala: ?En orden a las indemnizaciones se considerará que corresponden al dueño del terreno expropiado: el precio comercial, a la fecha de adquisición, del inmueble y a las pertenencias originales que se incluyan en la expropiación; el valor de las mejores puestas por el que se comprendan en la misma; la plusvalía del terreno y pertenencias originales en virtud de la depreciación monetaria; la plusvalía proveniente de obras realizadas por el dueño; la desvalorización que, por efecto de expropiación, acaso sufriere la parte del predio que queda en su poder; el valor de las obras de seguridad de sus terrenos marginales; y el valor de los cultivos que se incluyan y las ocupaciones temporales Pero pertenecerán al Estado o a la entidad encargada del camino: las plusvalías de las cosas expropiadas, provenientes de obras públicas realizadas y de otras causas ajenas a la acción del dueño, y la que tendrá, por la construcción de la nueva obra, la parte del predio que queda en poder del mismo.?

En consecuencia

Para aprobar la nueva Ley de Tierras o las partes que traten de las expropiaciones y del cálculo del valor económico de los predios rurales convendrá tener presente que el progreso de los pueblos se sustenta en la técnica y en la ley, y que la una soporta o alimenta a la otra y viceversa. Asimismo será conveniente entender, como dijo Confucio, que el progreso de un pueblo no se basa en su riqueza material sino en la justicia.

La Ley por tanto deberá ser justa, futurista y práctica. El valor monetario de un predio agrícola ?cuyo cálculo ciertamente requiere, en la mayoría de ocasiones, del conocimiento de asignaturas ligadas a la siembra, explotación, cosecha, procesamiento y venta de los productos cosechados, tratándose de los cultivos; al diseño, construcción y mantenimiento de las obras civiles rurales; a la adquisición, operación y mantenimiento de la maquinaria, citando a las tareas que requieren dar o se proporcionan a estos tres de los seis componentes de la propiedad rural- depende de la oferta y demanda de que son objeto como consecuencia ?recalcando- de la influencia que, en los servicios y/o beneficios que generan o son susceptibles de generar, ejercen los reiterados deperminantes del valor monetario. 

Por estas consideraciones es de esperar que para valorar un predio rústico se disponga, mediante Ley, el cumplimiento de la norma NIFF7. Además de este modo, al eliminar a los denominados ?valores catastrales?, los impuestos respectivos se grabarán en virtud de lo que señalan los Arts. 306 y 309 de la recalcada Ley Municipal.         

Mario Nieto Mora

Impulsor de los estudios de posgrado en Valoración de Activos.

       

 

 

 

 

 

   

Change password



Loading..