El juicio verbal sumario de inquilinato

Jueves, 24 de noviembre de 2005

 

El juicio verbal sumario de inquilinato

Dr. José C. García Falconí

 

EL ART. 843 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL dispone en su parte pertinente "Están sujetas al trámite que esta sección establece las demandas que, por disposición de la Ley o por convenios de las partes deban sustanciarse verbal y sumariamente; las de... las controversias relativas a predios urbanos entre arrendador y arrendatario o subarrendatario, y los asuntos comerciales que no tuviesen procedimiento especial".
El Art. 39 de la Ley de Inquilinato dispone de manera imperativa lo siguiente: "Trámite de las Controversias".- Las acciones sobre inquilinato se tramitarán en juicio verbal sumario, ante el Juez de Inquilinato del respectivo Cantón o de quien haga sus veces.
Solo de la sentencia y del auto que niege el tramite verbal sumario se podrá apelar ante la Corte Superior, cuya resolución causará ejecutoria...".

Del Juicio Verbal Sumario trata el Código de Procedimiento Civil en su Art. 843 y 862.

O sea que en teoría por lo menos, se supone que se tramitará un proceso de inquilinato con expedición y rapidez, pero en la vida práctica no sucede ello, tanto más si consideramos que con la Casación Civil, que todavía no ha sido debidamente comprendido en su real valor por varios estratos, se ha alargado el trámite de estos juicios.
Recuerdo, que en el juicio se ejercita una acción para solicitar la terminación del contrato de arrendamiento.

La naturaleza especial de los juicios de arrendamiento

No permiten que en él se resuelvan conflictos de derechos contradictorios, como la propiedad, posesión etc., estos derechos tienen que ser discutidos en otra clase de juicios.
Recalco que en teoría se supone que la sencillez es la nota más característica del juicio verbal sumario de inquilinato,como medio fácil, rápido y económico de obtener judicialmente la terminación del contrato de arrendamiento, por esta razón no se puede discutir aquí cuestiones de dominio etc. pero en la vida práctica sucede todo lo contrario, esto es no se cumple lo que en teoría se supone que implica el juicio verbal sumario, que tiene como fin acelerar el procedimiento y facilitar la pronta resolución del juicio.

Derecho de Retención

El Art. 1910 del Código Civil dispone: "El Arrendatario está obligado al pago del precio o renta.
Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren, a menos de prueba en contrario".
Mientras que el Art. 858 del Código de Procedimiento Civil señala: "La retención de que habla el Art. 1910 del Código Civil se dictará por el juez, en cualquier estado del juicio sobre cesación de arrendamiento o pago de pensiones conducticias, dentro del mismo cuaderno en que se sustancie el juicio.
La retención consistirá en la orden de que el ocupante no pueda retirar del predio arrendado los muebles, objetos o frutos existentes en el mismo predio y que no fueren inembargables en conformidad a lo que dispone el Art. 1661 del Código Civil. En el caso de que hubiere terceros que reclamen derechos sobre tales bienes, la reclamación se sustanciará en cuaderno separado, sin perjuicio de que se lleve a efecto la retención".
De tal modo, que si bien no existe el derecho de retención como principio general, sino en casos de excepción cuando la Ley expresamente lo consagra, como en el manifestado en líneas anteriores.
En cambio la Ley de Inquilinato en el Art. 50, se indica lo siguiente:
"Facultad de Retención del Local Arrendado.- En ningún caso en que el arrendador deba al arrendatario una suma de dinero, ya sea como indemnización o como devolución de lo pagado indebidamente, podrá esté ser desalojado del local arrendado, sin que previamente se lo pague.
Para el ejercicio del derecho concedido por el inciso anterior, el arrendatario deberá acompañar providencia ejecutoriada recaída en el procedimiento previsto en el Art. 18 o prueba plena que establezca los valores determinados en dicho artículo como debidos por el arrendador".
Este derecho legal de retención es el que goza el arrendatario, quien al ejercerlo impide se le prive de la cosa arrendada, mientras las indemnizaciones que se le adeuden no le sean pagadas por el arrendador.
Mientras que lo que establece el Art. 858 del Código de Procedimiento Civil, es la facultad que tiene el arrendador para asegurar el pago, de objetos y frutos, esto es la orden judicial de que el ocupante no puede retirar del predio arrendando los muebles y pertenencias, salvo las inembargables.
Así, el arrendador tiene derecho de retención de los objetos con que el arrendatario le haya amueblado o previsto y que le pertenecieren para seguridad del pago de la renta y de las indemnizaciones a que tenga derecho por causa del contrato de arrendamiento; mientras que el arrendatario tiene derecho a no ser expedido o privado de la cosa arrendada en todos los casos en que el arrendador le debe indemnización de perjuicios por cualquier concepto si primeramente no se le paga.
Vale la pena recalcar, que el inquilino demandado de este modo, debe alegar la expedición de mora purga a la mora, esto se debe alegar esta excepción en forma expresa que él no estaba en mora de cumplir sus obligaciones, porque el arrendador no había cumplido las suyas y para ello debe acompañar providencia ejecutoria en el procedimiento del juicio por cobro de exceso de pensiones de arriendo o prueba plena que establezca los valores determinados en dicho Art. 18 como debidos por el arrendador.

La Excepción de no ser inquilino

He visto que en muchos casos de la vida real, una de las excepciones que opone el demandado en un juicio de inquilinato es que no es inquilino del actor, argumentando que la misión del juez es amparar en un primer momento el ejercicio de los derechos en sus manifestaciones materiales apreciables por los sentidos, a fin de mantener el status que, aún cuando a la postre puede resultar que el derecho que se aduce se proteja no es legítimo.
Y aquí viene uno de los graves problemas a que debe enfrentar el Juez de Inquilinato que conocemos es un medio de defensa judicial que consiste en una contradicción a la acción.
En mi trabajo sobre el tema Modelos de Contestación a las Demandas, en los dos tomos trato ampliamente sobre la excepción, que como conocemos es un medio de defensa judicial que consiste en una contradicción a la acción, ruego al lector remitirse a dichos trabajos.

¿Qué es y cuando se presenta la ocupación de hecho?

La ocupación de hecho se presenta cuando un inmueble se ocupa de hecho por una persona o varias personas, sin que medie contrato de arrendamiento por parte de su propietario o con consentimiento de aquel. Es una privación injusta que sufre quien tiene la tenencia material de un determinado bien inmueble.
En la práctica resulta que muchos inescrupulosos ex-inquilinos, luego de ser lanzados, vuelven a ocupar el local anteriormente arrendado, esto es sin que medie contrato de arrendamiento, ni consentimiento del arrendador...
Se me ha preguntado por parte de señores Jueces y Abogados, que hacer en estos casos...
En mi opinión debería seguirse lo que se hace en la hermana República de Colombia, esto es:
1. El Jefe de Policía ante quien se presente la queja, se traslada al lugar donde esté situado el inmueble dentro de las 48 horas, después de la presentación de la denuncia.
2. Si los ocupantes no exciben prueba que justifique la ocupación o se oculta, procederá a verificarse el lanzamiento sin dar lugar a recurso alguno ni a diligencia que pueda demorar la desocupación del inmueble.
Caso de que no se cumpla, se hace la Policía responsable de los costes de la diligencia y perjuicios causados al arrendador.
Como vemos nuestra legislación, que yo conozca por lo menos, no se refiere a este punto, a excepción de cuando hay invasiones, que habrá que aplicar lo que dice la Ley de Fomento Agropecuario, pero si pienso que por lo menos el demandado que argumente esta circunstancia debería, por lo menos exhibir un título que justifique la posesión.

Respecto a las invasiones

es uno de los problemas más delicados desde el ángulo ya no propiamente jurídico sino social, el denominado invasiones que consiste en la ocupación de predios inhabitados por cierto número de personas o familias, por otro lado no olvidemos que los Arts. 48 al 51 de la Constitución Política garantizan la propiedad privada.
De todos modos, recuerdo que al alegar la improcedencia de la demanda, debe indicarse cuales son las razones en que se funda para alegar tal improcedencia, de lo contrario la excepción por general y vaga, no puede tomarse en cuenta ni puede ser siquiera analizada, pues no hay elemento concreto para hacerlo.
Para que se declare la nulidad a petición de parte, es requisito indispensable el que la omisión pueda influir en la decisión de la causa, como lo señala el Código de Procedimiento Civil, así si las partes ejercieron sus derechos, presentando sus pruebas he hicieren sus alegatos en forma más amplia y completa, de manera que suponiendo que la omisión exista, ella no influyó ni puede influir en la decisión de la causa.
Recalco que es en la contestación a la demanda cuando se traba la relación jurídico-procesal.
La prueba dentro de este y de todos los juicios deben sujetarse a los principios de contradicción, publicidad, inmediación, celeridad, etc.

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