Derecho Registral

Certificaciones emitidas por los
Registradores de la Propiedad en el Ecuador

¿Son o no Actos Administrativos?

Autor:
Msc. Juan Carlos Aguirre M.

En
la República del Ecuador existen en la actualidad 221 cantones, de acuerdo con la
organización territorial del país; por lo que en cada cantón existe un Registro
de la Propiedad, el cual es encargado de registrar e inscribir principalmente
las transferencias de dominio; y, todos los actos y contratos sobre inmuebles
en cada cantón.

Esencialmente
para dar publicidad del estado legal de cada uno de los inmuebles.

Pero
desde el año 2010, esta competencia paso a formar parte de los gobiernos autónomos descentralizados municipales,
conforme lo establece el Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía
y Descentralización COOTAD, en su artículo 142 que señala: ?La administración
de los registros de la propiedad de cada cantón corresponde a los gobiernos
autónomos descentralizados municipales. El sistema público nacional de registro
de la propiedad corresponde al gobierno central, y su administración se
ejercerá de manera concurrente con los gobiernos autónomos descentralizados
municipales de acuerdo con lo que disponga la ley que organice este registro.
Los parámetros y tarifas de los servicios se fijarán por parte de los
respectivos gobiernos municipales.?

Disposiciones
Constitucionales

Si bien es cierto que, el sistema público nacional de los registros de la
propiedad es competencia del gobierno central, a través de la DINARDAP; las
actuaciones de cada uno de los Registros son meramente de los gobiernos
autónomos descentralizados municipales.

En este
sentido, debemos señalar lo siguiente:

La
Constitución de la República consagra en su artículo 233 que: ?Ninguna servidora ni servidor público estará exento de
responsabilidades por los actos realizados en el ejercicio de sus funciones, o
por sus omisiones, y serán responsables administrativa, civil y penalmente por
el manejo y administración de fondos, bienes o recursos públicos.?

La misma Carta Magna, establece en su artículo 260 que ?El ejercicio de las competencias exclusivas no excluirá
el ejercicio concurrente de la gestión en la prestación de servicios públicos y
actividades de colaboración y complementariedad entre los distintos niveles de
gobierno.?

La citada
Constitución dispone en su artículo 265 que: ?El sistema público de registro de
la propiedad será administrado de manera concurrente entre el Ejecutivo y las
municipalidades.?

Los Registros
de la Propiedad, realizan actuaciones registrales, las cuales principalmente
son las certificaciones e inscripciones de actos civiles, como la compra venta,
la adjudicación, transferencia de bienes inmuebles, hipotecas, embargos,
prohibiciones de enajenar, entre otras.

Emisión de Certificados

En
cuanto a los certificados que se entregan son de Gravamen, Propiedad, Ventas,
Búsqueda, Bienes Raíces y Estatutos Personales.

·
Certificado
de gravámenes: es la certificación que emite el Registro de la Propiedad en
relación a determinado bien; en el que se incluyen los propietarios, una breve
historia de dominio y si tiene limitaciones o gravámenes que recaigan sobre el
bien.

·
Certificado
de ventas: es la certificación que emite el Registro de la propiedad y que
señala las enajenaciones que se han realizado respecto de un determinado bien a
lo largo de su historia de dominio.

·
Certificado
de Bienes raíces: es la certificación que emite el Registro de la Propiedad en
la que consta los bienes que se encuentran inscritos a nombre de determinada
persona dentro del cantón.

·
Certificado
de búsqueda: es la certificación que emite el Registro de la Propiedad en la
que consta el resultado de la búsqueda respecto de determinado acto o contrato
conforme la petición del usuario.

·
Certificado
de propiedad: es la certificación que emite el Registro de la Propiedad y que
acredita el derecho de dominio de determinada persona sobre determinado bien.

·
Estatuto
Personal: es la certificación que emite el Registro de la Propiedad en la que
consta las prohibiciones de enajenar, embargos o demandas que pudiera tener una
persona respecto de sus bienes en determinada parroquia o parroquias del
cantón.

Los Registros
de la Propiedad, al ser considerados como parte de los GADs, les es aplicable
el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización
(COOTAD), norma que regula los actos administrativos.

El COOTAD,
define lo que es un acto administrativo, señalando en su artículo 364 que: ?Los
ejecutivos de los gobiernos autónomos descentralizados podrán dictar o
ejecutar, para el cumplimiento de sus fines, actos administrativos, actos de
simple administración, contratos administrativos y hechos administrativos.

Consideraciones del Acto Administrativo

Se entenderá
por acto administrativo toda declaración unilateral efectuada en ejercicio de
la función administrativa que produce efectos jurídicos individuales de forma
directa.

Por actos de simple administración se entenderán aquellos actos jurídicos de la
administración pública que no crean, modifican ni extinguen derechos
subjetivos.

Los contratos administrativos son aquellas declaraciones bilaterales de
voluntad alcanzadas entre un ente estatal o no estatal en ejercicio de una
función administrativa y un particular u otro ente público.

Los hechos administrativos son aquellas actividades materiales traducidas en
operaciones técnicas o actuaciones físicas ejecutadas en ejercicio de una
función administrativa, productora de efectos jurídicos ya sea que medie o no
una decisión o un acto administrativo.?

Así mismo, el
COOTAD, determina en su artículo 365 que: ?Los actos administrativos deberán
ser obligatoriamente notificados al administrado y no tendrán eficacia con
respecto a quienes se haya omitido la notificación. La ejecución de actuaciones
ordenadas en actos administrativos no notificados constituirá, para efectos dé
la responsabilidad de los funcionarios públicos, vía de hecho.?

También
establece en su artículo 366 que: ?Los actos administrativos de los órganos de
administración de los gobiernos autónomos descentralizados gozan de las
presunciones de legitimidad y ejecutoriedad.

Los actos administrativos serán inmediatamente ejecutables. La presentación de
reclamo o recursos no suspenderá la ejecución de los actos administrativos,
salvo que la propia autoridad motivadamente lo decida, por considerar que se
podría causar daños de difícil o imposible reparación, o perjuicios al
administrado o a terceros. La suspensión se ordenará previa ponderación entre
el interés público y el interés particular en conflicto.?

El jurista
Guillermo Cabanellas, en su Diccionario Jurídico Elemental define a la certificación
como: ?*CERTIFICACION. Testimonio o documento justificativo de la verdad de algún
escrito, acto o hecho. Acto por medio del cual una persona da fe de algo que le
consta. Acción de certificar una carta. *CERTIFICADO. Instrumento por el cual
se asegura la verdad de alguna cosa, bajo la fe y palabra del funcionario que
lo autoriza con su firma. Dan fe únicamente los funcionarios que gozan de fe
pública, como notarios, secretarios judiciales; y éstos, no solamente deben
firmar, sino que han de sellar, e incluso signar el instrumento. Carta o
paquete postal certificado. (v. Certificación.) DE ORIGEN. El que justifica la
nacionalidad y procedencia de un buque. DE TRABAJO. Es un documento expedido
por el patrono al trabajador, y donde se hace constar, dando fe de ello, los
servicios prestados.?

Ley
del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, establece en su artículo 9, lo siguiente: ?De las certificaciones.- La
certificación registral, constituye documento público y se expedirá a petición
de la interesada o interesado, por disposición administrativa u orden
judicial?.

La misma Ley,
determina en su artículo 5 que: ?El
Estado, de conformidad con la Ley, pondrá en conocimiento de las ciudadanas o
ciudadanos, la existencia de registros o bases de datos de personas y bienes y
en lo aplicable, la celebración de actos sobre los mismos, con la finalidad de
que las interesadas o interesados y terceras o terceros conozcan de dicha
existencia y los impugnen en caso de afectar a sus derechos.?

Conclusión

Por
lo que es mi criterio, basado en la normativa vigente citada, que las
certificaciones emitidas por los Registros de la Propiedad, en el Ecuador,
tales como: Gravamen, Propiedad, Ventas, Búsqueda, Bienes Raíces y Estatutos
Personales; no cumplen con los requisitos de ser actos administrativos ya que
no producen efectos
jurídicos individuales de forma directa.

Sino más bien,
son documentos públicos, expedidos a petición de parte, por disposición
administrativa u orden judicial; que no conceden o extinguen derechos reales
como la propiedad; siendo únicamente la aplicación del principio de publicidad
de los actos públicos registrados en los ?Registros Públicos? de cada
jurisdicción de cada Registro de la Propiedad.