Los nuevos préstamos hipotecarios desde el enfoque del consultor

Miércoles, 07 de mayo de 2008

 

Por: Dr. Manuel Posso Zumárraga

 

Especialista en Temas de Seguridad Social

Este espacio difusional vuelve a implementarse bajo la modalidad de preguntas y respuestas que la comunidad asegurada al IESS requiere conocer sobre el proceso de concesión diferentes prestaciones y servicios con un enfoque critico desde la óptica de la consultaría y la juricidad. En este consultorio se toca el tema del proceso de los nuevos créditos hipotecarios otorgados ente comillas por “Administración Directa “ cuyas consultas son recogidas de seminarios talleres dictados por el responsable de este consultorio en empresas publicas y privadas.

Pregunta No 1.

¿Cual es la naturaleza del préstamo hipotecario? Empresa Doxa.

Respuesta:

De acuerdo a los términos de la ley reformatoria al artículo 62 de la ley de seguridad social aprobada por el Congreso Nacional, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social concederá préstamos hipotecarios a sus afiliados y jubilados, por el sistema de Administración Directa para que se destinen exclusivamente a la adquisición de vivienda terminada.

Pregunta No 2

¿Quienes son los sujetos del crédito hipotecario? Empresa Los Andes

Respuesta:

• Son aquellos afiliados al Seguro General Obligatorio que tengan al menos sesenta (60) aportaciones mensuales, de las cuales no menos de doce (12) correspondan a la fecha de precalificación del crédito solicitado, y aquellos jubilados del IESS que cumplan con los requisitos establecidos en Reglamento que puede ser consultado en la pagina Web del IESS

Pregunta No 3

¿Cuáles son los sujetos del crédito hipotecario solidario? Empresa CECEI

Respuesta:

• Los afiliados cónyuges o los que se encuentren en unión libre debidamente reconocida, podrán acceder al crédito hipotecario de vivienda, si entre los dos cumplen con las sesenta (60) aportaciones mensuales, siempre que cada uno de ellos acredite no menos de doce (12) aportaciones consecutivas inmediatamente anteriores a la fecha de precalificación del crédito solicitado.

• En caso de que las sociedades estén conformadas por un jubilado y un afiliado, será sujeto del préstamo aquel que cumpla con los requisitos establecidos en el reglamento para la concesión de préstamos hipotecarios.

Pregunta No 4

¿Como accedo a la solicitud del crédito hipotecario? Luis Medina. La internacional

Respuesta:

• Los asegurados podrán acceder a la solicitud del crédito, única y exclusivamente a través de la página Web del IESS, utilizando la clave personal proporcionada por el Instituto.

• En el portal del IESS vinculado al sistema de créditos hipotecarios, el solicitante encontrará la información necesaria respecto de los términos y condiciones del crédito, la capacidad de endeudamiento y los dividendos alternativos en función del plazo y cuantía del préstamo.

Pregunta No 5

¿Cuáles son los montos del crédito hipotecario y del valor mínimo del avalúo de las viviendas? La fabril

Respuesta:

• El IESS otorgará el préstamo hipotecario en función de la capacidad de endeudamiento de los sujetos de crédito y del valor del avalúo de realización del inmueble a adquirir.

• El monto máximo de crédito hipotecario será de hasta CINCUENTAMIL DÓLARES de los Estados Unidos de América (USD 50. 000).

• Para otorgar créditos se considerarán viviendas cuyos avalúos de realización, sean valores iguales o superiores a QUINCE MIL DÓLARES (USD 15. 000).

Pregunta No 6

¿En función de que factores se califica la cuantía del prestamos hipotecario?

Empresa Eléctrica Quito.

Respuesta:

• La cuantía del préstamo hipotecario a la que podrá acceder el asegurado se establecerá por su capacidad de endeudamiento, la cual se calculará en base al promedio de sueldos y/o remuneraciones unificados cotizados correspondiente a los seis (6) meses inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la solicitud de crédito.

• Tratándose de los jubilados, la capacidad de endeudamiento se establecerá en base a la pensión mensual que perciben. En ambos casos, no excederá el 35% de este cálculo.

Pregunta No 7

¿Cuál es la modalidad y financiamiento del crédito hipotecario? Diario Ultimas Noticias

Respuesta:

• El IESS directamente concederá a sus asegurados el préstamo hipotecario para la adquisición de unidades de vivienda terminada, hasta el monto de USD. 50, 000, 00 con proyección a (60. 000, oo dólares) y financiará el ochenta por ciento (80%) del avalúo de realización del inmueble; la diferencia, esto es el veinte por ciento (20%) restante, será financiada por el prestatario.

• Los inmuebles usados también podrán adquirirse con este préstamo, si el IESS considera que su avalúo de realización es apropiado.

Pregunta No 8

¿En función de que parámetros esta calculado los plazos del crédito hipotecario? Propesel

Respuesta:

• Los plazos de concesión de los préstamos hipotecarios que 'otorgue el IESS a sus asegurados serán de hasta veinticinco (25) años para la adquisición de vivienda terminada.

• En el caso de un Crédito Hipotecario Solidario el plazo se calculará en función del asegurado de mayor edad.

• El plazo se establecerá en relación directa con la esperanza de vida poblacional (EVP), determinada por el INEC que oficialmente rija a la fecha de la solicitud del crédito.

• El cálculo para determinar el plazo máximo de crédito se obtendrá de la diferencia entre la esperanza de vida poblacional (EVP) y la edad en años cumplidos del sujeto del crédito.

Pregunta No 9

¿En función de que parámetros (plazos) se ha calculado la Tasa de interés del préstamo hipotecario? Cámara de Comercio

Respuesta:

• La tasa para la adquisición de vivienda terminada estará en función de la tasa de interés activa efectiva referencial del segmento de vivienda, calculada por el BCE, vigente a la fecha de concesión del préstamo hipotecario; y será variable reajustable semestralmente, tomando en consideración la siguiente escala en función del Plazo de Crédito.

· Para plazo de hasta cinco (5) años: e[ ochenta por ciento (80 %) de la tasa;

· Para plazo de diez (10) años: el noventa por ciento (90 %) de la tasa;

· Para plazo de quince (15) años: el cien por ciento (100 %) de la tasa;

· Para plazo de veinte (20) años: el ciento cinco por ciento (105 %) de la tasa;

· Para plazo de veinticinco (25) años el ciento diez por ciento (110 %) de la tasa.

· Para plazos intermedios se calcularán de manera proporcional a lo anteriormente establecido. En ningún caso [os créditos hipotecarios se concederán a una tasa de interés inferior a la tasa actuarial definida por la ley.

Pregunta No 10

¿A cargo de quien se encuentra el pago de gastos que demande el contrato del mutuo hipotecario? Reynaldo Andrade

Respuesta:

· Los gastos que demande el contrato de mutuo hipotecario, incluido el pagos de tributos, derechos notariales e inscripción en el Registro de la Propiedad, avalúo, gastos de alcabalas, amanuenses, asesoría y entre otros, serán de cuenta del prestatario, los cuales a petición del asegurado, podrán ser financiados por el IESS y se sumaran al valor del crédito otorgado.

Pregunta No 11

¿Nos puede indicar el proceso de precalificación del crédito hipotecario?

Juana Constante

Respuesta:

· Obtener la solicitud de clave personal a través del portal del IESS (www.iess.gov.ec).

· Aplicar la solicitud de precalificación del préstamo a través del portal del IESS (www.iess.gov.ec).

· El afiliado debe acreditar sesenta (60) aportaciones mensuales, de las cuales no menos de doce (12) deben ser consecutivas e inmediatamente anteriores a la fecha de precalificación del crédito solicitado.

· El jubilado debe encontrarse en goce de pensión otorgada por el IESS.

· No constar en la Central de Riesgos ni en los Buró de Crédito debidamente autorizados por la Superintendencia de Bancos y Seguros, con una calificación equivalente a D o E.

· Adicionalmente, el interesado debe aprobar el sistema de evaluación crediticia del IESS.

· No mantener préstamos vigentes con el IESS, salvo que se trate de saldos mínimos que no excedan el diez por ciento (10%) de los créditos vigentes.

· No tener obligaciones pendientes ni vencidas con el IESS.

· No encontrarse el empleador en mora de sus obligaciones con el IESS.

· El afiliado debe autorizar a su empleador el descuento mensual de los dividendos de su sueldo o remuneración.

Pregunta No 12

¿Existe alguna unidad especializada que se hará cargo del análisis del crédito y de los riesgos de cada préstamo hipotecario? Selva Alegre

Respuesta:

En cada Dirección Provincial existe personal calificado (Departamentos de Terceros) que será el encargado de realizar los análisis del crédito y de riesgos correspondientes para cada operación, previa la suscripción de los respectivos contratos, el establecimiento de las garantías necesarias y desembolso de los recursos que se presten a nivel nacional.

Este personal del Departamento de Terceros, dependerá de la Dirección de Inversiones y estará conformada por técnicos especializados en los procesos inherentes a préstamos hipotecarios.

Pregunta No 13

¿Quienes suscriben el contrato del mutuo hipotecario, el prestatario con el IESS o con la entidad que administra el crédito? Ferroviarios jubilados

Respuesta:

El IESS con el prestatario celebrarán el contrato de mutuo hipotecario, de conformidad con las formalidades señaladas en la ley.

Una vez suscrito y debidamente legalizado el instrumento, se inscribirá en el Registro de la Propiedad del cantón en el cual está ubicado el bien inmueble.

Pregunta No 14

¿Cómo funcionará el desembolso de los recursos del préstamo hipotecario? Julián Puertas. IANSEN

Respuesta:

Los valores del préstamo hipotecario aprobado en favor del asegurado del IESS, serán transferidos a través del Sistema de Pagos Interbancarios (SPI) del BCE a la cuenta bancaria del vendedor, una vez que el o los asegurados presenten una copia debidamente certificada y una Simple de la escritura pública inscrita en el Registrador de la Propiedad.

Pregunta No 15

¿Cual es la garantía que exige el IESS para el crédito hipotecario y se constituye patrimonio familiar cuando existen hijos menores de edad? Empresa Pasteurtizadora. Quito

Respuesta:

Los préstamos hipotecarios que otorgue el IESS a sus asegurados estarán garantizados obligatoriamente con primera hipoteca del inmueble que el asegurado adquiera, el cual estará libre de cualquier gravamen.

Las propiedades adquiridas por los asegurados con crédito hipotecario del Instituto serán inembargables, excepto para el pago de créditos al IESS, y constituirán patrimonio familiar.

Pregunta No 16

¿Se puede realizar abonos parciales o cancelaciones anticipadas del crédito hipotecario? Diario el Hoy

Respuesta:

El asegurado podrá, en cualquier momento, realizar pagos o abonos parciales al capital del crédito, con la finalidad de optar entre reducir el número de años del préstamo o reducir la cuota periódica; así como la cancelación anticipada del crédito.

En el caso de cancelación anticipada, el asegurado pedirá el levantamiento de la hipoteca y la prohibición de enajenar sobre el bien inmueble gravado, cuyos gastos correrán a cargo del prestatario.

Pregunta No 17

¿El IESS ha previsto en su reglamentación la tasa de interés de mora para los créditos hipotecarios?

Respuesta:

• La mora sobre los dividendos impagos de [os préstamos hipotecarios, causará un interés equivalente al máximo convencional permitido por el BCE, a la fecha de liquidación de la mora; esto es una tasa equivalente a 1. 1 veces la tasa activa referencial de vivienda.

Pregunta No 18

¿En caso de incumplir con los dividendos del crédito hipotecario, que sanciones ha previsto el reglamento? Juan Piedra

Respuesta:

En caso de incumplimiento del beneficiario del préstamo hipotecario en el pago de hasta tres dividendos mensuales, se declarará vencida la totalidad del crédito y se procederá a su cobro inmediato mediante la ejecución de las garantías hipotecarías y la venta del Inmueble en subasta pública

Pregunta No 19

¿Existe alguna exoneración de impuestos por el crédito hipotecario? Mecatehc

Respuesta:

Los préstamos hipotecarios que concede el IESS a sus afiliados, por mandato legal, están exentos del pago de toda clase de impuestos, excepto aquellos tributos por servicios que se generen a favor de los organismos seccionales autónomos y organismos públicos, los cuales deberán ser cancelados por el prestatario.

Pregunta: No 20

¿Qué clase de seguros están gravados en el préstamo hipotecario? Chevrolet.

Respuesta:

El bien hipotecado deberá contar con seguros de desgravamen, incendio y líneas aliadas, administrados por el Instituto, cuyas primas se descontarán con la cuota mensual del préstamo hipotecario.

Pregunta No 21

¿Cómo opera la recuperación de los dividendos de los préstamos hipotecarios? TANASA

Respuesta:

La recuperación de los dividendos de los créditos hipotecarios se efectuará directamente a través del Sistema de Historia Laboral. Al deudor de los dividendos le serán descontados mensualmente de su sueldo o remuneración por parte del empleador quien actuará en calidad de agente de retención.

Pregunta No 22

¿Cuándo usted fue miembro de la Comisión Jurídica del Consejo Directivo del IESS, hizo varias observaciones y recomendaciones al proceso del crédito hipotecario, se han hecho las correcciones sugeridas?

Respuesta:

En parte si, por ejemplo a las aplicaciones informáticas, al incremento de la cuantía máxima del crédito, mas no se ha recogido mis observaciones sobre la eliminación del encaje del 20% a cargo del prestatario, la implementación del seguro de saldos para las operaciones de prestatarios sin capacidad de pago ( jubilados ), a la ampliación en el acceso al crédito a los asegurados voluntarios y especiales, que aspiro se contemplen en la segunda etapa, conjuntamente con la apertura de nuevos fines del crédito hipotecario y en especial, la construcción de viviendas en cientos de bienes improductivos ( terrenos ) que tiene el IESS a nivel nacional. (MIDUVI) (CAMARAS DE LA CONSTRUCCION)

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