El pacto de retroventa en el contrato de compraventa
Reseña histórica
La modalidad del contrato de compraventa fue conocida por el Derecho Romano, como el pacto de retrovendendo, esto es por medio de este pacto el vendedor de una cosa se reserva el derecho de “recomprarla” por un cierto precio (el mismo por el que lo vendió u otro determinado, o sujeto a determinación) y dentro de un plazo preestablecido. Pero si no se hubiera acordado plazo, podría recuperar en cualquier momento; esto es si este pacto existió, el vendedor tendría acción para recuperar su cosa por compra, pero no por reivindicación; en cambio si la cosa se hubiera destruido o pasado a un tercero de buena fe, solo podría el vendedor demandar al comprador por daños y perjuicios; igualmente si la cosa se hubiera destruido o pasado a un tercero de buena fe, solo podría el vendedor demandar al comprador por daños y perjuicios, y si la cosa se devolvía con cargas reales, por ejemplo con una hipoteca o estaba destruida parcialmente, el vendedor podría readquirirla, exigiendo los daños y perjuicios por las cargas y/o deterioro sufridos.
Concepto del pacto de retroventa
El Código Civil codificado, en el Art. 1821 establece “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, entregando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en efecto de esta estipulación, lo que le haya costado la compra”.
Efectos respecto de terceros
El pacto de retroventa, en sus efectos contra terceros, se sujeta a lo dispuesto en los Arts. 1506 y 1507, anotando que el Art. 1506 trata sobre los efectos de la condición con respecto a terceros, esto es en relación a los muebles, al decir “Si el que debe una cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la enajena, no habrá derecho de rehabilitarla contra terceros poseedores de buena fe”.Mientras que el Art. 1507 se refiere a los efectos de la condición con respecto a terceros, pero referente a inmuebles, al decir “Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo graba con hipoteca o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública”.
Efecto respecto de las partes
El Art. 1823 señala El vendedor tiene derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus acciones naturales.Tiene, así mismo, derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador.Está obligado al pago de las expensas necesarias, pero no en mejoras útiles y voluntarias que se hayan hecho sin su consentimiento”.Recordemos que las mejoras útiles, según el inciso segundo del Art. 953 del Código Civil, son aquellas que hayan aumentado el valor venal de la cosa; mientras que las mejoras necesarias son aquellas invertidas en la conservación de la cosa, así lo señala el Art. 952 ibídem.Sobre estos temas, trato en mi obra sobre el JUICIO REIVINDICATORIO, al tratar sobre las prestaciones mutuas, esto es sobre los gastos de conservación de la cosa, los daños y perjuicios, y las mejoras; y entre ellas las útiles, necesarias y voluntarias, todo ello depende de la buena o mala fe del poseedor demandado en esta clase de acciones.
Intrasferibilidad del derecho originado en el pacto
El Art. 1824 dispone ?El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse”.
Prescripción de la acción de retroventa
El Art. 1825 prescribe “El tiempo para intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años, contados desde la fecha del contrato.Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas muebles. Y si la cosa fue fructífera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigir la restitución demandada, sino de la próxima percepción de frutos”.
Comentarios
El diccionario Jurídico de Guillermo Cabanellas, señala que el pacto de retroventa “es un acuerdo consistente en la facultad de que el vendedor puede recobrar su bien vendido, en caso de que quien lo compró decida enajenar dicho bien. (…) una de las cláusulas más importantes o relativamente frecuente derivadas del contrato de compraventa y por la cual el vendedor, quizá apremiado para enajenar, pero deseoso de cobrar lo que vende (…)”.
De lo anotado se desprende, como bien lo señala la Ab. Gladys Marlene Bermeo en su tesis de abogacía sobre “El contrato de compraventa de bienes raíces en nuestra legislación”, la venta con pacto de retroventa es la que posibilita al vendedor de cosas inmuebles, recuperar la cosa vendida, por el mismo o diferente precio, en un plazo no mayor de tres años.
El pacto de preferencia le posibilita al vendedor ser elegido con prioridad a cualquier otro comprador, en las mismas condiciones, si el comprador actual resolviera vender la cosa.
La venta con pacto de mejor comprador, le permite al vendedor de inmuebles, dejar sin efecto la venta si se presentará en un cierto tiempo no mayor a tres meses, u otro comprador ofreciendo mejores condiciones”.
Conclusiones
Recordemos que en materia civil, conforme dispone la Constitución de la República, en el Art. 66 No. 29 letra d) “Se reconoce y garantizará a las personas: 29. Los derechos de libertad también incluyen: (…) d) Que ninguna persona puede ser obligada a hacer algo prohibido o a dejar de hacer algo no prohibido por la ley”; de tal modo que la persona está facultada para hacer todo excepto aquello que la ley expresamente no lo prohíbe; o sea son legales los pactos dentro de la Compraventa, siempre que la ley no se oponga.Recordemos también que el término. pacto, significa acuerdo sobre algún aspecto, y en tal virtud, los pactos que se establezcan en los contratos de compraventa, deben ser el resultado de libre acuerdo de los contratantes, establecido de esta manera y siempre que no afecten el orden público y las buenas costumbres; de este modo los pactos dentro del contrato de compraventa están investidos de legalidad.Como bien señala Juan Francisco Ocano Castillo “(…)
Las legislaciones antiguas y modernas han aceptado, en general, la libertad de disposición de los contratantes, permitiéndoles introducir, dentro de los contratos, casi cualquier modalidad o pacto que ellos deseen, siempre y cuando reúnan por lo menos, las siguientes características:
1. Licitud, es decir que los convenios no sean contrarios a la moral, las buenas costumbres, o contrarios a las leyes prohibitivas expresas; y,
2. Que los actos o hechos, en que las partes convienen sean posibles; que en su cumplimiento tengan interés y decisión, la voluntad de alguna de ellas (?).La Ab. Gladys Marlene Bermeo, manifiesta que el contrato de retroventa es una figura que ha perdido vigencia, toda vez que en la actualidad casi ningún comprador podría consentir que dentro de determinado tiempo que hubiera adquirido un bien raíz, el anterior propietario le pida la restitución del
mismo; más bien considera que este pacto podría dar lugar a eventuales perjuicios a terceras personas mediante actos colusorios, toda vez que el propietario del bien, para evitar que ciertos acreedores accionen judicialmente contra estos bienes, pueda vender los mismos, con pacto de retroventa, luego recuperar la propiedad del bien, haciendo efectivo el referido pacto.
Sobre el juicio colusorio, la acción de simulación y la acción pauliana, trato en mi trabajo sobre esta materia, en la que señalo expresamente que una de las presunciones de responsabilidad en la acción colusoria, puede ser el pacto de retroventa entre el dueño del inmueble u otra u otras personas, para causar perjuicio económico a un tercero, recordando que actualmente estas acciones ya no son penales sino civiles, a raíz de la vigencia del Código Orgánico de la Función Judicial, esto es antes lo conocían las Cortes Superiores en primera instancia y luego la Corte Suprema por apelación, en un trámite especial; en cambio hoy lo conocen los jueces de lo civil y mercantil en primera instancia y las salas respectivas de lo Civil y Mercantil de la Corte Provincial de Justicia en segunda instancia.
En definitiva, si hubiera ciertos pactos, estos provienen del tradicional Derecho Romano, que en su debido tiempo tuvieron su efectividad, pero en la actualidad han sido relegados por el aparecimiento de nuevas modalidades, para garantizar el cumplimiento fiel del contrato.
Cualquier comentario sobre estos asuntos en materia civil ruego hacer llegar a mi correo electrónico josegarciafalconi@gmail.com
José García Falconí
DOCENTE, FACULTAD DE JURISPRUDENCIA UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
correo electrónico: josegarciafalconi@gmail.com
Dr. Jose Garcia Falconi
