Administración
del Señor Ec. Rafael Correa Delgado
Presidente Constitucional de la República del
Ecuador
Viernes 15 de Enero de 2016 – R. O. No. 459
EDICIÓN ESPECIAL
GOBIERNO
AUTÓNOMO
DESCENTRALIZADO
MUNICIPAL
DEL
CANTÓN ESMERALDAS
QUE
REGULA LA FORMACIÓN
Y
ADMINISTRACIÓN DE LOS
CATASTROS
PREDIALES URBANORURAL,
LA
DETERMINACIÓN
DEL
VALOR DEL SUELO Y
EDIFICACIONES
DE LOS BIENES
INMUEBLES
URBANO-RURAL,
PARA
EL BIENIO 2016 – 2017 Y SUS
IMPUESTOS
PREDIALES
CONTENIDO
EL
GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO MUNICIPAL DEL CANTÓN ESMERALDAS
Considerando:
Que,
el Art. 1 de la Constitución de la República determina que el ?Ecuador es un
Estado constitucional de derechos y justicia, social, democrático, soberano,
independiente, unitario, intercultural, plurinacional y laico.?
Que,
en este Estado de Derechos, se da prioridad a los derechos de las personas,
sean naturales o jurídicas, los mismos que al revalorizarse han adquirido rango
constitucional; y, pueden ser reclamados y exigidos a través de las garantías
constitucionales, que constan en la Ley Orgánica de Garantías Jurisdiccionales
y Control Constitucional.
Que,
el Art. 10 de la Constitución de la República prescribe que, las fuentes del
derecho se han ampliado considerando a: ?Las personas, comunidades, pueblos,
nacionalidades y colectivos son titulares y gozarán de los derechos garantizados
en la Constitución y en los instrumentos internacionales.?
Que,
el Art. 84 de la Constitución de la República determina que: ?La Asamblea
Nacional y todo órgano con potestad normativa tendrá la obligación de adecuar, formal
y materialmente, las leyes y demás normas jurídicas a los derechos previstos en
la Constitución y los tratados internacionales, y los que sean necesarios para
garantizar la dignidad del ser humano o de las comunidades, pueblos y
nacionalidades?. Esto significa que los organismos del sector público
comprendidos en el Art. 225 de la Constitución de la República, deben adecuar
su actuar a esta norma.
Que,
el Art. 264 numeral 9 de la Constitución Política de la República, confi ere
competencia exclusiva a los Gobiernos Municipales para la formación y
administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales.
Que,
el Art. 270 de la Constitución de la República determina que los gobiernos
autónomos descentralizados generarán sus propios recursos financieros y
participarán de las rentas del Estado, de conformidad con los principios de subsidiariedad,
solidaridad y equidad.
Que,
el Art. 321 de la Constitución de la República establece que el Estado reconoce
y garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública, privada,
comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta, y que deberá cumplir su
función social y ambiental.
Que,
de acuerdo al Art. Art. 426 de la Constitución Política: ?Todas las personas,
autoridades e instituciones están sujetas a la Constitución. Las juezas y
jueces, autoridades administrativas y
servidoras y servidores públicos, aplicarán directamente las normas
constitucionales y las previstas en los instrumentos internacionales de derechos
humanos siempre que sean más favorables a las establecidas en la Constitución,
aunque las partes no las invoquen expresamente.?. Lo que implica que la Constitución
de la República adquiere fuerza normativa, es decir puede ser aplicada
directamente y todos y todas debemos sujetarnos a ella.
Que,
el artículo 55 del COOTAD establece que los gobiernos autónomos descentralizados
municipales tendrán entre otras las siguientes competencias exclusivas, sin
perjuicio de otras que determine la ley: I) Elaborar y administrar los catastros
inmobiliarios urbanos y rurales.
Que,
el artículo 57 del COOTAD dispone que al concejo municipal le corresponde:
a) El ejercicio de la facultad normativa
en las materias de competencia del gobierno autónomo descentralizado municipal,
mediante la expedición de ordenanzas cantonales, acuerdos y resoluciones;
b) Regular, mediante ordenanza, la aplicación
de tributos previstos en la ley a su favor. Expedir acuerdos o resoluciones, en
el ámbito de competencia del gobierno autónomo descentralizado municipal, para
regular temas institucionales específicos o reconocer derechos particulares;
Que,
el artículo 139 del COOTAD determina que la formación y administración de los
catastros inmobiliarios urbanos y rurales corresponde a los gobiernos autónomos
descentralizados municipales, los que con la finalidad de unificar la
metodología de manejo y acceso a la información deberán seguir los lineamientos
y parámetros metodológicos que establezca la ley y que es obligación de dichos
gobiernos actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la
propiedad urbana y rural.
Que,
los ingresos propios de la gestión según lo dispuesto en el Art. 172 del
COOTAD, los gobiernos autónomos descentralizados regionales, provinciales,
metropolitano y municipal son beneficiarios de ingresos generados por la gestión
propia, y su clasificación estará sujeta a la definición de la ley que regule
las finanzas públicas.
Que,
el Art. 492 del COOTAD, enuncia que las municipalidades y distritos
metropolitanos reglamentara por medio de ordenanzas el cobro de sus tributos.
Que,
las municipalidades según lo dispuesto en los artículos 494 del COOTAD
reglamentarán los procesos de formación del catastro, de valoración de la
propiedad y el cobro de sus tributos, su aplicación se sujetará a las
siguientes normas: Las municipalidades y distritos metropolitanos mantendrán actualizados
en forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales. Los bienes
inmuebles constarán en el catastro con
el valor de la propiedad actualizado, en los términos establecidos en este
Código.
Que,
en aplicación al Art. 495 del COOTAD, el valor de la propiedad se establecerá
mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones
que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco,
propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de
impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios.
Que,
en aplicación al Art 496 del COOTAD.- Actualización del avalúo y de los
catastros.- Las municipalidades y distritos metropolitanos realizarán, en forma
obligatoria, actualizaciones generales de catastros y de la valoración de la
propiedad urbana y rural cada bienio. A este efecto, la dirección financiera o
quien haga sus veces notificará por la prensa a los propietarios, haciéndoles
conocer la realización del avalúo.
Que
él, Art. 497 del COOTAD.- Actualización de los impuestos.- Una vez realizada la
actualización de los Avalúos, será revisado el monto de los impuestos prediales
urbano y rural que regirán para el bienio; la revisión la hará el concejo,
observando los principios básicos de igualdad, proporcionalidad, progresividad
y generalidad que sustentan el sistema tributario nacional.
Que,
el Art. 599 del Código Civil, prevé que el dominio, es el derecho real en una
cosa corporal, para gozar y disponer de ella, conforme a las disposiciones de
las leyes y respetando el derecho ajeno, sea individual o social. La propiedad
separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
Que,
el Art. 715 del Código Civil, prescribe que la posesión es la tenencia de una
cosa determinada con ánimo de señor o dueño; sea que el dueño o el que se da
por tal tenga la cosa por sí mismo, o bien por otra persona en su lugar y a su
nombre. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifica
serlo.
Que,
el artículo 65 del Código Tributario establece que en el ámbito provincial o
municipal, la dirección de la administración tributaria corresponderá, en su
caso, al Prefecto Provincial o al Alcalde, quienes la ejercerán a través de las
dependencias, direcciones u órganos administrativos que la ley determine.
Que,
los artículos 87 y 88 del Código Tributario, de la misma manera, facultan a la
Municipalidad a adoptar por disposición administrativa la modalidad para
escoger cualquiera de los sistemas de determinación previstos en este Código.
Por lo
que en aplicación directa de la Constitución de la República y en uso de las
atribuciones que le confiere el Código Orgánico de Organización Territorial
Autonomía y Descentralización en los artículos 53, 54, 55 literal i; 56,57,58,59
y 60 y el Código Orgánico Tributario.
Expide:
ORDENANZA
QUE REGULA LA FORMACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS CATASTROS PREDIALES
URBANO-RURAL, LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO Y EDIFICACIONES DE LOS BIENES INMUEBLES URBANO-RURAL
DEL CANTÓN ESMERALDAS PARA EL BIENIO 2016 -2017 Y SUS IMPUESTOS PREDIALES
Art.
1.- PERÍODO DE APLICACIÓN.- Fijase a través de esta Ordenanza, la metodología
de valoración que determina los nuevos avalúos para la propiedad urbana y rurales
del cantón Esmeraldas que regirán durante el bienio 2016-2017, constantes en
los PLANOS VALOR DEL SUELO.
CAPITULO
I
FORMACIÓN
Y ADMINISTRACIÓN DE LOS
CATASTROS
DE PREDIOS URBANOS Y RURALES
DEL
CANTÓN ESMERALDAS
El
objeto de la presente ordenanza es regular la formación, organización, funcionamiento,
desarrollo y conservación del Catastro inmobiliario urbano y rural en el
territorio del Cantón Esmeraldas.
El
Sistema Catastro Predial Urbano y Rural en los Municipios del país, comprende;
el inventario de la información catastral, la determinación del valor de la propiedad,
la estructuración de procesos automatizados de la información catastral, y la
administración en el uso de la información de la propiedad, en la actualización
y mantenimiento de todos sus elementos y controles.
Art.
2.-DEFINICIÓN DE CATASTRO.- Catastro es ?el inventario o censo, debidamente
actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles del cantón Esmeraldas, con
el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y
económica?.
Art.
3.- DOMINIO DE LA PROPIEDAD.- Es el derecho real en una cosa corporal, para
gozar y disponer de ella. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama
mera o nuda propiedad. Posee aquel que de hecho actúa como titular de un
derecho o atributo en el sentido de que, sea o no sea el verdadero titular. La
posesión no implica la titularidad del derecho de propiedad ni de ninguno de
los derechos reales.
Art.
4.- JURISDICCIÓN TERRITORIAL.- Comprende dos momentos:
CODIFICACIÓN
CATASTRAL: La localización del predio en el territorio está relacionado con el
código de división política administrativa de la República del Ecuador INEC,
compuesto por seis dígitos numéricos, de los cuales dos son para la identificación
PROVINCIAL; dos para la identificación CANTONAL y dos para la identificación PARROQUIAL
URBANA y RURAL, las parroquias que configuran por si la cabecera cantonal, el
código establecido es el 50, si el área urbana de una ciudad está constituida
por varias parroquias urbanas, la codificación va desde 01 a 49 y la codificación
de las parroquias rurales va desde 51 a 99.
El
código territorial local está compuesto por trece dígitos numéricos de los
cuales dos son para identificación de ZONA, dos para identificación de SECTOR,
tres para identificación de MANZANA, tres
para identificación del PREDIO y nueve para identificación de LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Art.
5.- LEVANTAMIENTO PREDIAL.-Se realiza con el formulario de declaración mixta
(Ficha catastral) que prepara la administración municipal para los
contribuyentes o responsables de entregar su información para el catastro urbano
y rural, para esto se determina y jerarquiza las variables requeridas por la
administración para la declaración de la información y la determinación del
hecho generador.
Estas
variables nos permiten conocer las características de los predios que se van a
investigar, con los siguientes referentes:
A. IDENTIFICACIÓN Y DATOS DE
LOCALIZACIÓN DEL LOTE
B. IDENTIFICACION DEL TITULAR DE DOMINIO
C. DOCUMENTACIÓN LEGAL DEL TITULAR DE DOMINIO
D. DATOS DEL LOTE E. SERVICIOS QUE POSEE
EL LOTE F. DATOS DE LA CONSTRUCCIÓN G. CÓDIGOS DE LA FICHA CATASTRAL
H. DATOS DE ZONA RURAL
I. UBICACIÓN Y CROQUIS DEL PREDIO
Estas
variables expresan los hechos existentes a través de una selección de indicadores
que permiten establecer objetivamente el hecho generador, mediante la
recolección de los datos del predio levantados en la ficha.
Art.
6.- VALOR DE LA PROPIEDAD.- Para establecer el valor de la propiedad se
considerará en forma obligatoria, los siguientes elementos:
a) El valor del suelo que es el precio
unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación
con precios de venta de parcelas o solares de condiciones similares u
homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie de la parcela o solar.
b) El valor de las edificaciones que es
el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente
sobre un solar, calculado sobre el método de reposición.
c) El valor de reposición que se determina
aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que
va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma
proporcional al tiempo de vida útil.
Art.
7.- PERÍODO DE APLICACIÓN.- Fijase a través de esta Ordenanza, la metodología
de valoración que determina los nuevos avalúos para la propiedad urbana y rurales
del cantón Esmeraldas que regirán durante el bienio 2016-2017, constantes en
los PLANOS VALOR DEL SUELO.
Art.
8.- CERTIFICACIÓN DE AVALÚOS.- La Dirección de Catastros conferirá la certificación
sobre el valor de la propiedad urbana y propiedad rural, que le fueren
solicitados por los contribuyentes o responsables del impuesto a los predios
urbanos y rurales, previa solicitud escrita y, la presentación del certificado
de no adeudar a la municipalidad por concepto alguno, certificado de gravamen.
Art.
9.-CATASTROS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- El Municipio de cada cantón se
encargará de la estructura administrativa del registro y su coordinación con el
catastro.
Los
notarios y registradores de la propiedad enviarán a las oficinas encargadas de
la formación de los catastros, dentro de los diez primeros días de cada mes, en
los formularios que oportunamente les remitirán esas oficinas, el registro
completo de las transferencias totales o parciales de los predios urbanos y
rurales, de las particiones entre condóminos, de las adjudicaciones por remate
y otras causas, así como de las hipotecas que hubieren autorizado o registrado.
Todo ello, de acuerdo con las especificaciones que consten en los mencionados
formularios.
Si no
recibieren estos formularios, remitirán los listados con los datos señalados.
Esta información se la remitirá a través de medios electrónicos.
CAPITULO
II
DETERMINACIÓN
DEL VALOR DEL SUELO Y EDIFICACIONES DE LOS BIENES INMUEBLES
URBANO-RURAL
DEL CANTÓN ESMERALDAS
PARA
EL BIENIO 2016 -2017
Art.
10.-AVALÚO DE LA PROPIEDAD URBANA.- El valor total de la propiedad urbana será
igual a la sumatoria del avalúo del terreno más el avalúo de las construcciones
existentes en el predio, cuya expresión matemática es la siguiente:
APU=
AvTu + AvC
Dónde:
APU = Avalúo
de la Propiedad Urbana
AvTu =
Avalúo del Terreno Urbano AvC = Avalúo de la Construcción
Art.
11.-AVALÚO DE LA PROPIEDAD RURAL.- El valor total de la propiedad rural será
igual a la sumatoria del avalúo del terreno más el avalúo de las construcciones
existentes en el predio, cuya expresión matemática es la siguiente:
APRu=
AvTr + AvC
Dónde:
APRu =
Avalúo de la Propiedad Rural
AvTr =
Avalúo del Terreno Rural
AvC = Avalúo
de la Construcción
SECCIÓN
PRIMERA
VALORACIONES
DEL SUELO URBANO
Art.
12.-AVALÚO DEL TERRENO.- Es el precio unitario del suelo, urbano, determinado
por un proceso de comparación con precios de venta de parcelas o solares de
condiciones similares u homogéneas del mismo sector multiplicado por la superficie
de la parcela o solar el mismo que deberá someterse a las características
intrínsecas de cada lote de terreno y a sus dimensiones, la que se expresa de
acuerdo a la siguiente relación matemática:
AvTu=
St x {Vb x [(Fp) x (F f) x (Fv) x (Fta) x (Fe) x (Fto)]}
Donde:
AvTu =
Avalúo del Terreno Urbano
Vb =
Valor base
St =
Superficie del terreno
Fv =
Factor Vía
(Fp) =
Factor Fondo o profundidad,
(Ff) =
Factor Frente;
(Fta)
= Factor Tamaño
(Fe) =
Factor Varias esquinas o esquina
(Fto)
= Factor Topografía
Art.
13.-VALOR BASE DEL TERRENO.- Para el cálculo del avalúo de los bienes
inmuebles, y el establecimiento del valor por $/m2 de terreno, constantes en el
PLANO DE PRECIOS DE LA TIERRA, es el resultado de tomar como referencia el
valor de mercado (oferta y demanda), producto de la comparación de los precios
de ventas de inmuebles o de solares de condiciones similares u homogéneas y del
procesamiento de la información; valor que se constituye en el valor base para
el proceso de cálculo individualizado del avalúo del terreno de los inmuebles
del Cantón Esmeraldas, los mismos que son el resultado del proceso de análisis
de:
Valores
de las curvas de iso valor
Polígono
valorativos.
Valores
en calle o tramo de calle.
Valores
en lote.
a.) VALOR EN CALLE O TRAMO DE CALLE, es el
valor modelado y definido del polígono valorativo, aplicado un factor, en
función de las dimensiones de vía pública o privada, con el cual es colindante
el lote, solar o terreno a ser valorado; éste servirá de base para el cálculo
de los valores individualizados a ser aplicados a cada lote. Para el efecto se
han tomado las especificaciones establecidas en las regulaciones vigentes, de
la ordenanza S/No expedida el 15 de septiembre de 1976, por el ingeniero Jorge
Prado Estupiñán, Alcalde de la Municipalidad del cantón Esmeraldas:
b.) VALOR BASE.- A partir de la identificación
del valor comercial del valor en calle, se procederá a avaluar los lotes del
Polígono Valorativo de la Manzana, para lo cual se tomará en cuenta factores de
corrección para la individualización de los avalúos en función de las características
propias de cada solar; criterios que corresponden a metodologías reconocidas en
el medio y que son aplicables a la realidad del Cantón Esmeraldas. Este será el
Valor Base para el cálculo del avalúo del lote.
Art.
14.- FACTORES DE CORRECCIÓN DEL VALOR BASE.- Las características específicas de
la estructura urbana de la ciudad y de las cabeceras parroquiales del Cantón
Esmeraldas, identificados a través del loteo y forma de fraccionamiento del
terreno, hacen que se tomen en cuenta los siguientes factores de corrección para
la individualización del avalúo de cada lote: Fondo o profundidad, frente,
forma, tamaño.
i.
Factor Fondo ó Profundidad (Fp)
La
aplicación de éste factor parte de la proposición de que el valor unitario
determinado en calle, del lote, vaya disminuyendo a medida que se aleja de la
calle y se profundiza. Con esto los metros que tienen mayor valor son los que
están cerca de la calle y los metros de menor valor son los que están ubicados
en el extremo con respecto al frente del lote.
Fp. = (
Folt. / Foa ) 0.5
Fp. = Factor
Fondo o profundidad,
Folt =
Fondo del lote tipo
Foa. =
Fondo a avaluar, en caso de que el terreno sea irregular, se toma el valor de
Fr Fr
= Factor Forma o Fondo relativo;
0.5 .
= Exponente que equivale a sacar raíz cuadrada (?).
ii.
Factor frente (Ff).
Para
determinar la infl uencia del frente en los lotes, se debe aplicar la siguiente
expresión:
Ff =
(Fa/Flt)0.25
Donde:
Ff = Factor
frente
Fa = Frente
a avaluar
Flt = frente
del lote tipo
0.25 =
exponente que equivale a sacar raíz cuarta (dos veces la raíz cuadrada)
La
variación del frente entre estos dos valores determina que el valor mínimo de
Fa/2 o mitad del frente tipo sería:
0.5
Ft< Fa <2 Ft
iii.
Factor Forma o Fondo Relativo (Fr).
Sin
embargo de las características regulares del loteo en el Cantón Esmeraldas,
deberemos tomar en cuenta, que cuando la forma del terreno es irregular, se
hace necesario aplicar el mecanismo del Fondo Relativo o Equivalente.
Fr =
S/f
Dónde:
Fr =Factor
Forma o Fondo relativo
S = superficie
o área del lote
f = frente
Con el
dato del fondo relativo o equivalente se procede a calcular el factor fondo y
el factor frente. El resultado final será la multiplicación del valor por los
factores de frente y fondo obtenidos.
iv.
Factor Tamaño1 (Fta)
Debemos
tomar en cuenta que la composición de las leyes de la Economía, relacionadas a
las del mercado, esto es, a la oferta y demanda, nos establece que a mayor
precio menor demanda y a menor precio mayor demanda. Es así que los terrenos
que se encuentran dentro de los límites urbanos con grandes superficies tienen
pocos compradores, a diferencia de los lotes de superficies pequeñas, tendrán muchos
compradores.
Por
esta razón para la elaboración de avalúos se deberá aplicar la relación: entre
el lote a avaluar sobre lote tipo, en base a los siguientes rangos de tamaño,
que a continuación se detalla:
Fta =
St/Slt
Dónde:
Fta = Factor
Tamaño
St = Superficie
del lote a avaluar
Slt = Superficie
del lote tipo
TAMAÑO
FACTOR
2-4
veces
1.20
5-9
veces
1.15
10-19
1.10
20
veces o más
1.00
v.
Factor Varios Frentes o Esquina (Fe)
En
términos de los usos comerciales, los lotes esquineros tienen una mayor demanda
y deseabilidad que los ubicados en el
centro de la cuadra y por el sólo hecho de ser escasos les hacen más codiciados
y por ende más costosos. Esto hace que un lote esquinero, en los ejes viales y
comerciales, tengan un incremento de valor.
En tal
sentido procederemos a sumar los diferentes valores que puedan concurrir a la
esquina y dividirlo para dos. Como observamos en la siguiente expresión:
Fe = (Vf1+Vf2+??..+Vfn)
/ n
Donde:
Fe = Factor
Varias esquinas o esquina
Vf1 = Valor
del Frente 1, 2,?..n del lote
n = Número
de valores que concurren en esquina
SECCIÓN
SEGUNDA
VALORACIONES
DEL SUELO RURAL
Art.
15.- AVALÚO DEL TERRENO.- El valor del suelo Rural extraído para cada Polígono
valorativo, será el valor que regirá para el valor a la vía o tramo de vía del
lote o fi a Tipo, para cada unidad de análisis que es, la Parroquia, Sector,
Zona, Finca; multiplicado por el factor de afectación de; calidad del suelo,
forma y superficie; resultado que se multiplica por la superficie del predio
para obtener el valor comercial individual. Para proceder al cálculo individual
del valor del terreno de cada predio se aplicará la siguiente expresión
matemática:
Valor
de terreno Rural = Valor base de la zona homogénea (zona de Influencia) x
factores de afectación de aumento o reducción x Superficie; así: Valoración
individual del terreno.
AvTr =
Vsh x Fa X S
Fa =
Flo. X Fd. X Fta X Far. X Fv.
Dónde:
AvTr = Avalúo del Terreno rural
Vsh = Valor
de Sector Homogéneo
Fa = factores
de afectación
S = Superficie
del Terreno / Fina / Solar
Flo. =
Factor de Localización
Fd. = Factor
Distancia.
Fta. =
Factor tamaño
Far. =
Factor Acceso al Riego
Cs = Calidad
del suelo Rural
Art.
16.- VALOR BASE DEL TERRENO.- Para el cálculo del valor comercial de los bienes inmuebles, y el establecimiento
del valor por $/m² (propiedades pequeñas) o por hectáreas (ha.) de terreno o finca
(medianas o grandes propiedades) en las áreas rurales, como lo establece la COOTAD,
se tomará como referencia el valor de mercado (oferta y demanda), producto de
la comparación de los precios de ventas de inmuebles o de solares de
condiciones similares u homogéneas.
Este
valor de mercado, producto de los estudios correspondientes, servirá de base
para determinar los valores en polígono de la zona homogénea.
Valores
de las curvas de isovalor
Polígono
valorativos.
Factores
de Afectación A partir de la identificación del valor comercial, se procederá a
avaluar los solares del Polígono Valorativo, para lo cual se tomará en cuenta
factores de corrección para la individualización de los avalúos en función de
las características propias de cada solar; Este será el Valor Base para el
cálculo del avalúo del lote.
Art.
17.- FACTORES DE CORRECCIÓN DEL VALOR BASE.- Las características específicas de
la estructura rural de las parroquiales del cantón Esmeraldas, identificadas a través
del loteo y forma de fraccionamiento del territorio, hacen que se tomen en
cuenta factores de corrección para la individualización del avalúo de cada
lote. Las fórmulas de los factores a ser aplicados, que más adelante se
detallan, tendrán como función principal darle una mayor objetividad y sustento
técnico al cálculo de los avalúos, habida cuenta que cada finca tiene sus
características propias y se diferencian uno de otro.
El
valor base de la tierra será afectado por los siguientes factores de aumento o
reducción del valor del terreno por aspectos:
? Geométricos: Jerarquización de los
poblados, Localización, forma, tamaño.
? Accesibilidad al Riego; permanente,
parcial, ocasional.
? Accesos y Vías de Comunicación;
primer orden, segundo orden, tercer orden, herradura, fluvial, férrea.
? Calidad del Suelo, de acuerdo al
estudio se definirán en su orden desde la primera como la de mejores condiciones
hasta la octava que sería la de peores condiciones.
a) ASPECTOS
GEOMÉTRICOS:
i.-
Localización (Flo.)
La
oferta y demanda del mercado inmobiliario de fincas rurales, por general, está
basado en la localización o ubicación de la finca, es decir, en relación de
cercanía o alejamiento de la finca con
respecto a un centro poblado que le sirva de abastecimiento, de acopio y
mercadeo.
Para el
efecto primeramente cualificaremos jerárquicamente a que centro poblado está
más cercano; como se comprenderá no es lo mismo estar más cerca de una ciudad
con todos los servicios y equipamiento (capital provincial, cantonal), que a
una cabecera parroquial o asentamiento de un anejo, que en su escala tiene o no
el equipamiento de servicios o en su defecto facilita el acopio o mercadeo de
los productos.
Para
definir esta relación se establece un índice
JERARQUIZACIÓN
DE POBLACIONES
CERCANAS
(Flo.)
CAPITAL
PROVINCIAL
1.000
CABECERA
CANTONAL
0.975
CABECERA
PARROQUIAL
0.950
ASENTAMIENTO
(BARRIO, ANEJO,)
0.925
NINGÚN
ASENTAMIENTO
0.900
ii.
Distancia Con Respecto Al Centro Poblado (Fd)
Para
la determinación del índice de mayoración y demérito, relacionada con la
ubicación o localización de la finca a ser avaluada, estableceremos como
procedimiento la medición de la finca que se encuentre en el nivel medio con
respecto a las poblaciones cercanas, de tal manera que, a la que se encuentre
en el medio le pondrá un índice 1, y las que estén más cercanas irán
valorándose hasta un índice de 1.3 y las que estén más alejadas se aplicará un
índice de 0.7. Lo cual significa que se mayoran las propiedades que están más cercanas
a un centro poblado, lo cual permite establecer la diferencia que el mercado
por el lado de la oferta ha establecido como diferencia.
LOCALIZACIÓN
CON RESPECTO AL CENTRO POBLADO (Fd)
CONDICIÓN
DISTANCIA
DE LA FINCA AL CENTRO POBLADO EN KM.
ÍNDICE
CERCANO
OPTIMO
0 A
4
1.3
MEJOR
5 A
15
1.2
MEDIANAMENTE
MEJOR
16 A
30
1.1
MEDIO
31 A
40
1.0
MENOR
41 A
50
0.9
MEDIANAMENTE
MENOR