LOS CATASTROS URBANOS

Jueves, 24 de marzo de 2011

 

Por: Mario Nieto Mora

Mientras no se revise la Ley Orgánica de Régimen Municipal difícilmente se fijarán impuestos prediales justos.

Gracias a las publicaciones realizadas a través de la Prensa nacional conocemos que la Empresa Metropolitana de Desarrollo Urbano de Quito está convocando a las firmas consultoras o asociaciones de estas a presentar sus expresiones de interés para Fiscalizar la actualización de los catastros multifinalitarios de los inmuebles urbanos unifamiliares y multifamiliares que integran el Distrito Metropolitano de Quito cuyo resultado, de lo que se puede deducir, además de contribuir a depurar los catastros serviría para revisar los impuestos prediales respectivos.

 

En términos generales es de afirmar que esta depuración de los catastros es buena, loable. Si el Municipio en referencia o cualquier otro requiere hacer obras y prestar servicios destinados finalmente a atender de manera adecuada a quienes residen y laboran en las áreas urbanas objeto de sus atenciones, es obvio que debe conocer cuántas personas e inmuebles residen y existen en esas jurisdicciones. Y para ello, como también es obvio, es fundamental actualizar o mantener actualizados los catastros porque de otro modo no es posible planificar apropiadamente y en consecuencia hacer lo que corresponde.

Con un sustancial reparo, respecto de la revisión de los impuestos prediales ?que es consecuencia adicional de la citada actualización- asimismo en términos generales es de señalar que se convierte en útil cuando es justa y los impuestos pertinentes se emplean en obras y servicios que favorecen a la comunidad. Hoy por ejemplo, sin calificarlas, estas obras y servicios son financiadas parcialmente por nosotros, es decir, tratándose del subcomponente ?Modernización Catastral y Tributaria? ?del Programa de Modernización del Municipio y de Mejoramiento Integral de Barrios de Quito que origina la convocatoria mencionada- por los ingresos que recauda y recaude el Municipio quiteño por concepto de los impuestos prediales que nos corresponden pagar en virtud de lo que económicamente valen nuestros inmuebles debido al servicio y/o utilidad que proporcionan como consecuencia del influjo que en esa utilidad o servicio ejercen los denominados determinantes del valor económico que, con los métodos de valoración recomendados, se detallan en el Curso Superior de Valoración de Activos.

De este modo, si consideramos el hecho mencionado de que la información catastral sustenta la fijación de los impuestos prediales, se deduce que es indispensable revaluar la propiedad inmobiliaria, como paralela aunque tardíamente en el ámbito financiero y refiriéndose a las compañías sujetas al control de las distintas Superintendencias de Compañías señala la Norma Internacional de Información Financiera Nº 7, NIIF 7 ?en el sentido de que en sus estados financieros se deben registrar los valores comerciales o los económicos actualizados de los bienes físicos de propiedad de estas entidades- y como dispuso su vigencia nuestra pertinente Superintendencia ?a pesar de que en el país, desde hace más de una década, ya se hablaba de que los tributos se deben fijar en virtud de los valores que en el mercado alcanzan los activos tributables-, la ?cosa? o el resultado correcto y/o aceptable no es fácil de obtener y para el efecto, además de los estudios de mercado que son necesarios realizar con el fin de contar con informaciones de soporte valederas, es indispensable inspeccionar a todos los inmuebles. Y ahí está lo grave.

¿Por qué la dificultad?

Varias y de diferente naturaleza son las razones que impiden o impedirían que un inmueble sea inspeccionado y valorado de manera apropiada. Entre estas destacan las siguientes:

1. Lo demorado y caro que resulta realizar esta tarea en las ciudades grandes.

2. La oposición que caracteriza al contribuyente ecuatoriano y que por lo común se debe a su falta de cultura tributaria ?avivada lamentablemente en parte por quienes pregonan que solo los ricos deben tributar en contraposición con el deber que en teoría también poseen los pobres o algunos de los calificados como tales porque sus inmuebles, situados natural y consiguientemente en los denominados barrios populares, producirían rentas muy elevadas en relación con el monto de los impuestos prediales que por ellos se deben estar pagando.

3. La duda adicional que tienen los ciudadanos aportantes de que los impuestos que pagan son o sean dilapidados y financien los sueldos de la burocracia municipal inoperante y/o la ejecución de obras inútiles o que sean poco duraderas.

La escasa e inoportuna prestación de los servicios públicos e incluso la carencia de planes de trabajo o su limitada promoción por parte de los municipios, sustentan esta incertidumbre.

4. Las falencias que posee la educación superior pues en las universidades latinas y peor en las nacionales no se dicta debidamente la cátedra de valoración de activos. De ahí en parte el porqué la Ley Orgánica de Régimen Municipal vigente, citando un caso, contiene disposiciones que además de estar redactadas incorrectamente, obstaculizan el cálculo adecuado del valor monetario o ?comercial? de la propiedad inmobiliaria y la consiguiente fijación de los impuestos prediales. No es lógico, por ejemplo que en esta Ley ?en la que inexplicablemente se señala el procedimiento que debe seguir todo municipio para valorar un inmueble urbano o rural- se confunda, a pesar de que coincidan en algún momento, al valor comercial con el precio y con el costo de construcción.

De ahí también los consecuentes hechos de que esta Ley no haya sido revisada, de que los mencionados valores económicos de las propiedades inmobiliarias que constan en los catastros no concuerdan con los que se fijan y aceptan libremente en el mercado y de que por ende los citados valores que constan en los catastros no son ni han sido debidamente calculados por los ?técnicos? de turno. Es comprobable, hablando de este tema, que por inmuebles que forman parte de condominios, aunque sus valores comerciales sean inferiores, se tributa mayores sumas de dinero que por propiedades que no integran estos conjuntos habitacionales.

Si esta es la realidad ?que incluye al avalúo y tributación que se hace por los indicados inmuebles rentables populares- la revisión de los impuestos prediales es muy difícil de efectuar, pero no es imposible Y hay que hacerla para que no se incrementen los errores y las injusticias. Naturalmente en la mayoría de los casos, por el hecho de que implica incrementar los impuestos, produce una pérdida de popularidad a las autoridades que pretenden mantenerse en el poder o alcanzar otras dignidades causadas por la elección popular.

Sin embargo de lo expuesto, en el evento de que todos los ciudadanos apoyáramos a los municipios en sus tareas de actualizar sus catastros y de permitir la inspección de nuestras propiedades, si las leyes fuesen adecuadas y si las indicadas entidades de desarrollo sectorial, en respuesta, satisfacieren o dieran muestras suficientes de querer satisfacer las necesidades de la comunidad, surgen algunos cuestionamientos relativos a la obtención y procesamiento de la información, al uso de la técnica y a los consecuentes cálculos del valor económico de la propiedad inmobiliaria y de los impuestos prediales.

Algunos interrogantes:

¿Quiénes y cómo se deben inspeccionar, por ejemplo, a los inmuebles de las ciudades grandes en los que existen sectores urbanos diferenciados? ¿Qué determinantes del valor económico se tienen que considerar si, sobre todo, en estas ciudades existen edificaciones de distinta naturaleza, magnitudes, diseños y que cumplen diferentes finalidades y, todavía más, si los costos de construcción ?a los que indebidamente la reiterada Ley Orgánica de Régimen Municipal da una importancia singular para, en base de ellos y en el relativo influjo que en el valor económico de una obra civil causa su edad, calcular su correspondiente valor económico- no son los únicos determinantes de este valor?. ¿Para conseguir que reine la justica tributaria habrá que violar esta Ley vigente?

Por los resultados que ofrezcan las actualizaciones catastrales y con el fin de limitar que una que otra urbe crezca desordenadamente, ¿será necesario solicitar la revisión de la Ley de Propiedad Horizontal? Convendrá, tratándose de Quito, derogar alguna tibia Ordenanza o aprobar otras destinadas a evitar, por ejemplo, la evasión de los tributos y de manera especial el retaceo de la tierra fértil que la circunda? Consideremos que nuestros descendientes hasta podrán tildarnos de ignorantes por haber facilitado la ocupación irracional de esta tierra.

Entonces, ¿qué hacer?

Si un problema bien planteado es uno medio resuelto como se dice en las aulas, la solución al menos está a la vista a pesar de que en ciertas circunstancias resulte demorada. En otras palabras, si la mencionada Ley Orgánica de Régimen Municipal contiene artículos que contradicen de manera especial al sentido común ?que usualmente proviene del análisis técnico-, entonces ?reiterando- debe ser revisada con el propósito adicional de que los nuevos avalúos no sean declarados inconstitucionales, y para el efecto se tiene que sustentar en las investigaciones disponibles y, aunque se redunde, en el reiterado sentido común. Recordemos que ningún reglamento o criterio puede modificar una Ley.

Si la Superintendencia de Compañías dispone que se aplique la NIIF 7 referida y, si los valores en libros de los activos que se obtienen aplicando los porcentajes de depreciación contenidos en la Ley Orgánica de Régimen Tributario Interno tampoco concuerdan con los de mercados respectivos ni con la intención que tiene la NIIF 7, entonces también debe ser revisada.

Si la instrucción universitaria es incompleta en esta área del saber ?porque resulta insuficiente disponer a los estudiantes que solo lean o memoricen una o más leyes tributarias-, su mejoramiento es asimismo indispensable y urgente, desde luego cuando en este y en los casos anotados exista la voluntad política o la simple voluntad de contribuir al desarrollo nacional; y, por último, si conviene vulnerar a la mencionada resistencia de los contribuyentes, los municipios y sus funcionarios deben esforzarse para mejorar los servicios que ofrecen.

Mario Nieto Mora

Analista e impulsor de los estudios de posgrado en Valoración de Activos.

Autor del Curso Superior de Valoración de Activos

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