Las tasas de interés en los hipotecarios

Jueves, 24 de noviembre de 2005


JUSTICIA PARA TODOS
Las tasas de interés en los hipotecarios

Por: Fundación Hacia La Seguridad
Imperio de la Ley

 

LA NECESIDAD DE QUE BAJEN LAS TASAS DE INTERES y se apliquen reformas legales para beneficiar a los sectores pobres del país que necesitan vivienda, fue abordada el domingo 4 de abril en el programa Justicia para Todos, que se transmite por TC Televisión.

De acuerdo con el jurista Edgar Terán Terán, presidente de la Fundación Hacia la Seguridad-Imperio de la Ley, el sistema bancario antes contribuía a financiar las viviendas a través del sistema de préstamo de amortización gradual con emisión de cédulas hipotecarias, que el banco entregaba, a quien recibía el préstamo. Era un sistema estable, cuando la misma moneda ecuatoriana tenía un valor estable. Entonces, mucha gente compraba las cédulas porque pagaban el 9%, 10%, 12%, y era una inversión segura. Con el producto de la venta de sus cédulas, se pagaba al banco y al constructor.

Terán comentó que cuando llegó la desventura de la crisis monetaria y el Banco Central decretaba devaluaciones, nadie quería invertir en papeles a plazo largo. Pero en dolarización, cuando Ecuador recupera estabilidad monetaria, inmediatamente debió revivirse el sistema de las cédulas hipotecarias y, paralelamente, regular la tasa de interés de los préstamos bancarios. Pero ello no ha sucedido.

El jurista explicó que la falta de presencia de la banca en la operación de los préstamos hipotecarios propuesta por el IESS ratifica la impresión de que la banca del Ecuador parece no estar interesada en el crédito a mediano y largo plazo, sino solo en el de corto plazo y con altas tasas de interés.

Pese a ello, el IESS plantea su sistema de créditos hipotecarios. La cantidad que se les va a prestar es relativamente pequeña (5.000 a 30.000 dólares) es decir, que probablemente se beneficiarán los afiliados de menores recursos. Sin embargo, esta situación ha causado discusiones, primero porque en la carta de intención del Fondo Monetario hay expresiones de censura a que la Seguridad Social del Ecuador emplee recursos en este objetivo. De acuerdo con la opinión de Terán, esta posición del FMI es resultado de un desconocimiento sobre la tradición del seguro social que ha sido la de dar financiamiento para vivienda. De otro lado, no hay ninguna otra entidad que dé créditos para vivienda de manera que el déficit es cada día mayor.

Problemas para afiliados

La propuesta del IESS tiene varios obstáculos, señala el jurista. Por ejemplo, es difícil de entender la resolución del consejo directivo del IESS y, sobre todo, una tabla de comisiones por originación y administración de cartera hipotecaria que adjunta a esta resolución.

Otro problema es que muchos afiliados ya fueron llamados hace 6 meses ante una inminencia de entregar los créditos para que se precalifiquen. Por ello los afiliados se molestan y con razón, al saber que ahora tienen que volver a realizar estos procesos.

El monto de los créditos y los plazos que son entre 5 y 20 años, apuntan a un segmento de afiliados más bien del más bajo nivel económico. Terán manifestó que eso es importante meditar porque para ese tipo de personas las muchas exigencias, los muchos trámites son más difíciles de sobrellevar que para quien puede pagar un abogado o un tramitador.

Sin embargo, Terán comentó que el tema fundamental en esta situación es el costo del dinero, es decir la tasa de interés. Explicó Terán que en la resolución del IESS se parte del concepto que está en vigencia en el Ecuador la "tasa activa referencial" que es el promedio de lo que los bancos han cobrado por prestar dinero a corto plazo en los 6 meses anteriores. "El punto de partida para cobrar intereses en los créditos hipotecarios es muy alta", explicó.

"La resolución indica que a esa tasa activa referencial le quitarán un porcentaje, que es variable según el plazo: a más corto plazo es mayor el porcentaje que se le baja. Partiendo de la tasa activa referencial, que en este momento es de 12.3% anual, se le quitaría 3% para préstamos de 5 años plazo, entonces la tasa se reduciría a 9.3%. Pero la resolución dispone el incremento de una comisión por la administración del crédito. Esta comisión, en el mismo ejemplo, es de 2.75% con lo cual la tasa de interés vuelve a subir. A esto se añade una comisión que se paga a las mutualistas o cooperativas que manejen el crédito y que hagan la tramitación de las hipotecas". Con lo cual se llega, de acuerdo a los cálculos de Terán, a una tasa de interés de 15.55%, en el mejor de los casos.

Una propuesta bancaria atractiva

Paralelamente se ha presentado una oferta del Banco del Pacífico. Opinó Terán, que es interesante y atractiva la oferta de este banco privado administrado por una empresa de España. El Pacífico ofrece créditos hipotecarios al 10%. Además se anuncia que es una tasa reajustable. El Banco indica que como es previsible que esas tasas de interés bajen, es de suponer que ese 10% sea todavía menor a partir del siguiente semestre.

¿Cómo bajar tasas?

Terán recomendó que el gobierno se concentre en lograr que las tasas de interés bajen. Pero ¿cómo lograrlo?

- De acuerdo con el presidente de la Fundación Hacia la Seguridad-Imperio de la Ley, es necesario hacer reformas legales en el Código Civil pues la norma que dispone que la tasa de interés en el mercado no puede ser mayor que una tasa de interés que se fije según la ley, reenvía esa facultad al Banco Central. El BCE ha creado administrativamente un sistema complicadísimo. "Este sistema echa a las tasas de interés al alza y no a la baja", explicó.

- Además, el Gobierno y el Congreso tendrán que corregir la farsa monstruosa de los impuestos que gravan la transferencia de domino de los bienes inmuebles, porque esos tributos se han convertido en obstáculo que impiden que el crédito hipotecario y la cédula hipotecaria se difundan y que se construya más vivienda, comentó Terán.

- "Hoy en día todos los Municipios que son los que hacen los avalúos de los inmuebles, manejan valores irreales, avalúos ridículamente bajos porque en cambio la tabla del impuesto, si se aplicara sobre los precios reales de los inmuebles, sería absolutamente confiscatoria", indicó.

- Terán opinó que lo que hay que hacer es poner en vigencia el avalúo de las propiedades por declaración del dueño, al valor real. Ese avalúo servirá para todos los efectos: si le expropian, si tiene que usar como garantía para un préstamo, también para cobrarle impuestos. La tasa de la ley de régimen municipal que está en vigencia para cobrar el impuesto predial, tiene que eliminarse y poner un 0.5% anual de impuesto predial sobre el valor real.

- Paralelamente cuando se baje la tasa de interés se verá que sí hay mercado, que hay ofertas, que los bancos y todo el mundo comienzan a entregar créditos hipotecarios; que la vivienda florece y se da trabajo a la gente y se alivia la necesidad colectiva de vivienda.

Aprobar la Ley de Transparencia y Acceso a la información

En el Congreso Nacional está por discutirse en segundo debate el proyecto de Ley de Transparencia y Acceso a la Información. Sobre el tema, el presidente de HLS indicó que según referencias, el proyecto original elaborado por la Asociación de Editores de Periódicos era un buen proyecto, y constaba de 12 artículos. Ahora ha llegado para segundo debate un proyecto un poco más largo y desde luego más complejo.

Es fundamental que este proyecto se convierta en ley cuanto antes, dijo Terán. De acuerdo con su opinión jurídica, la Constitución establece el derecho que tenemos todos los ecuatorianos de estar informados sobre lo que ocurre en nuestro país y de lo que hace nuestro gobierno. Por otra parte, legalmente todos los archivos nacionales son públicos. Además, todos tenemos derecho a acceder a los documentos que en los archivos nacionales se refieran a nosotros como individuos.

Desafortunadamente en el país se vive una suerte de herencia de los sistemas dictatoriales y abusivos, de tal manera que los empleados públicos con mucha frecuencia guardan los archivos públicos como cosas intocables. En el país los archivos públicos sirven en una gran cantidad de casos para arrumarse y llenarse de polillas y no para dar a conocer a los ciudadanos la realidad. A veces esa forma de administrar los archivos, que es anticonstitucional, sirve para ocultar picardías: por ejemplo cómo se dilapida el dinero en las empresas públicas. Eso se esconde con frecuencia bajo secreto, bajo documento reservado, con el argumento de que tiene que ver con el patrimonio nacional, con la seguridad nacional.

Terán aseguró que otro campo de conflicto es el manejo de la información de las Fuerzas Armadas y de la Policía. "Queremos saber cómo gastan el dinero ellos también ¿por qué comprar un tanque o un avión tiene que ser misterio? Pero no debe ser misterio cuánto gasta el Ministerio de Obras Públicas en construir una carretera ¿Por qué tiene que ser misterio lo relativo a cuanto ganen las Fuerzas Armadas? La gente tiene derecho a saber. La Constitución no les permite guardar reserva".

Para Terán, los únicos aspectos en los cuales la reserva es lógica, y procede, es en aspectos que comprometan la defensa nacional o la seguridad nacional, como la inminencia de un peligro exterior que ataque los valores ciudadanos o la vida o los bienes.

La ley, en términos generales, está muy bien, dijo Terán, aunque hizo ciertas observaciones: "recomiendo que se redacte el artículo 14 de otra manera, porque como está es demasiado amplio y va a dar lugar a que sigan las cosas escondidas". Terán indicó que en las letras A y B del artículo se define que deberá ser reservada la información que pueda comprometer la seguridad nacional, la seguridad pública o la defensa nacional. "Esto es demasiado vago", comentó Terán. En la letra B consta que se considerará reservada la información que pueda perjudicar la estabilidad financiera, económica o monetaria del país. "Tras estos dos artículos van a seguir escondiéndose, entonces es indispensable que se cambie la redacción en el Congreso", aseguró el jurista.

Paros públicos no se justifican

La paralización de servicios públicos y el reclamo de rentas que se hace al gobierno y al Ministro de Economía tiene connotaciones más profundas que las que aparecen en las pantallas de televisión y en las noticias de periódicos. Existen dos errores en la política del gobierno sobre estos temas.

El primero es la tolerancia hacia los criminales que niegan los servicios públicos, organizan los paros y asesinan gente, esos tienen que estar en la cárcel y nadie les inicia procesos, hay impunidad absoluta. En segundo lugar hay que corregir el mal manejo presupuestario, el despilfarro atroz y el robo del dinero público.

Según el criterio de Edgar Terán, el presupuesto no alcanza porque, aunque pagamos una brutalidad de impuestos, se malgasta al menos 1.200 millones de dólares por año. "Ese dinero se va por los "agujeros negros": Petroecuador, las telefónicas, las eléctricas, el Banco Central que no tiene razón de existir. Y del otro lado de la moneda, el sector salud necesita ese dinero", dijo.

La solución a este problema es una cuestión de justicia distributiva elemental: el gobierno no puede seguir tolerando que más de 5.000 empleados públicos ganen más que el presidente de la República y que se nieguen a entregar los datos o los estén tratando de camuflar.

¿Cuánto cobró la AGD?

A propósito del último capítulo de la Agencia de Garantía de Depósitos, que culminó con la destitución de la gerente de la AGD, Wilma Salgado, el doctor Terán comentó que la ciudadanía debe preguntarse: ¿Cuánto cobraron? y ¿Cuánto gastaron en cobrar?. "Los comunicadores sociales deben exigir que a través de un informe de Contraloría o cualquier otro documento se publicite y se saque a luz esta información".

 

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