Expropiación de un Predio con Gravámenes

Jueves, 31 de enero de 2013

Expropiación de un predio con gravámenes

altPor: Ab. Danilo Icaza Ortiz

Marco Legal

El Art. 794 establece lo siguiente: ?Si el fundo de cuya expropiación se trate estuviere afectado con hipoteca, anticresis u otro gravamen, se determinará en la sentencia la parte de precio que debe entregarse al acreedor, por concepto de su derecho, y se declarará, en mérito de tal pago, cancelado el gravamen, en la sección del predio que es materia de la expropiación. La parte de precio que deba entregarse al acreedor se determinará mediante la relación entre el precio total del fundo y el volumen de la deuda.

El juez, con vista del certificado de depósito de la cantidad determinada en la sentencia, ordenará la cancelación de la inscripción del gravamen, en la parte del fundo que ha sido materia de la expropiación. Si se tratare de la expropiación total del fundo y resultare que el precio de la expropiación fuere inferior al monto de lo adeudado, se mandará pagar todo el precio al acreedor y se dispondrá la cancelación del gravamen. Queda a salvo el derecho del acreedor, para el cobro del saldo que quedare insoluto.?

Este artículo es claro con respecto a la expropiación sobre predios que se encuentren con gravámenes, tales como la prohibición de enajenar, la hipoteca, la anticresis, etc., la cantidad que se consigna por expropiación se ordenará que se pague al acreedor y se ordenará la cancelación de la inscripción del gravamen. Se debe tomar en cuenta si la expropiación es total o parcial, para efectos de determinar si se extingue parte o la totalidad de la deuda. Como podemos observar la expropiación le ?gana? a todas las otras medidas que pueden pesar sobre un predio.

Así lo afirma la disposición transcrita en líneas anteriores ya que la expropiación se efectúa no obstante el derecho del acreedor para el cobro del saldo que quedare insoluto. Con respecto a los predios que están arrendados, se tiene que observar lo dispuesto en el Art. 795 del CPC: ?Si al tiempo de decretarse la expropiación, el fundo estuviere arrendado, en la sentencia se decretará la terminación del arrendamiento, en la parte a que se contrae la expropiación y se fijará la indemnización que, del precio, se debe pagar al arrendatario, por tal concepto. Si se tratare de la expropiación de todo el predio o si la parte afectada por la expropiación fuere de tal magnitud que comprometa los resultados económicos del arrendamiento, puede el juez, a solicitud del arrendatario, declarar terminado el contrato de arrendamiento aún en la parte que no se comprenda en la expropiación. Para decretarlo, el juez tendrá en cuenta lo que dispone el Título XXV del Libro IV del Código Civil.?. Este artículo nos remite a las disposiciones del Código Civil que en su artículo 1901 establece: ?En el caso de expropiación por causa de utilidad pública se observarán las reglas siguientes:

 

  1. Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes;
  2. Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por el Estado o la corporación expropiadora; y,
  3. Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del Art. 1871, inciso tercero.?

 

Este artículo es poco utilizado en la práctica ya que nuestra realidad social y jurídica nos ha llevado a la conclusión de que los arrendamientos casi nunca se estipulan por escritura pública, a duras penas cumple con los requisitos de inscripción en la oficia de arrendamiento y en el juzgado de inquilinato, y muchas veces ni siquiera con los requisitos de la ley de Inquilinato.

 

No es nada raro toparse con gente que pacta arrendamientos verbales y construyen mejoras en las edificaciones, que al momento de ser expropiadas solo son reconocidas al dueño del bien inmueble que consta en el Registro de la Propiedad. O con casos más graves aún, como compraventa de inmuebles por escritura privada, lo que produce un doble perjuicio para la persona que en esos momentos viven en los predios a ser expropiados. ¿Quién podrá ayudarlos? Considero que es necesaria una cultura jurídica hacia las personas que viven en las zonas marginales de las urbes para que regularicen la situación de sus predios, ya sea a través de la legalización de tierras o para algunos casos específicos aplicando la Ley Expropiatoria.

 

Para el caso de que un predio se encuentre constituido como patrimonio familiar se estará a lo dispuesto en el Art. 852 de la Codificación del Código Civil que dispone: ?Si se expropiare, judicialmente, por causa de necesidad y utilidad pública, el inmueble sobre el que se ha constituido el patrimonio familiar, el precio íntegro de la expropiación y de las correspondientes indemnizaciones se depositará en una institución del sistema financiero para que, con la compra de otro inmueble, siga constituido el patrimonio. Entre tanto los beneficiarios percibirán los dividendos por intereses en vez de los frutos a que antes tenían derecho.?

 

El problema que se suscita en la práctica es que muchas veces los precios que se pagan por expropiación en zonas marginales como por ejemplo, gente que construye sus casas en el cauce de los esteros, como en el caso de Guayaquil, reciben normalmente un precio bastante bajo por su vivienda. ¿Qué pasa si ese inmueble que estaba constituido como patrimonio familiar es expropiado, y lo que se establece como expropiación no alcanza para comprar otro inmueble? Se produce entonces un grave problema para el expropiado. ¿Cómo va a adquirir otro inmueble para cumplir con la disposición señalada en el Código Civil?

 

Las personas que viven en una situación de pobreza no tienen las posibilidades de ?pelear? un precio en el juicio de expropiación, por lo que tienden a allanarse a la demanda y a solicitar que se les entregue el precio consignado por su humilde vivienda. Estaríamos entonces ante la bondad de los jueces que quieran por equidad y por principios de justicia universal, entregar ese dinero sin que se constituya ningún otro patrimonio familiar. Poniendo una cifra para ilustrar el problema hablamos de chozas que están junto al estero a la cual se les reconoce entre $500 y $3.000 dólares. ¿Alcanzará ese dinero para poder adquirir un bien inmueble y para variar constituirlo en patrimonio familiar? La respuesta según mi visión del mercado de vivienda en Guayaquil, por lo menos, sería negativa.

 

En el caso de que en el predio se desarrolle algún tipo de industria se deberá estar a lo dispuesto en el Art. 801 de la ley adjetiva civil codificada que establece: ?Cuando existiesen, en el predio expropiado, instalaciones industriales cuyo funcionamiento no pueda seguir por efecto de la expropiación, se pagará también la indemnización correspondiente a este daño. En caso de que sea posible el traslado de tales instalaciones a otro inmueble, dentro de la misma localidad, la indemnización puede reducirse al costo del desmontaje, remoción, transporte y nuevo montaje.?

Este artículo no se lo utiliza en la práctica porque las instituciones del Estado evitan desarrollar provectos de obras públicas en zonas industriales para evitar pagar la indemnización por ese daño.

 

Honorarios de peritos en el juicio de expropiación.

 

Resulta curiosa la forma en que la práctica se ordena el pago de los honorarios del perito en el juicio de expropiación. Comenzaremos diciendo que los honorarios del perito están regulados en el Art. 802 del CPC que dispone: ?Los honorarios del perito o peritos que intervengan en la expropiación serán pagados por el demandante; pero, en ningún caso, excederán del uno por ciento hasta cincuenta dólares de los Estados Unidos de América; del cuarto por ciento en lo que exceda de esta cantidad hasta doscientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de América, y del octavo por ciento de esta suma en adelante. La regulación del honorario se hará en la sentencia.?

 

Cabe señalar que por un error involuntario en la Codificación del Código de Procedimiento Civil publicado en Suplemento del Registro Oficial No. 58 del 12 de julio del 2005, se publicaron las palabras ?cuatro y ocho?, en vez de lo correcto que debió ser ?cuarto y octavo?. Gracias a un grupo de estudiosos del derecho que trabajan en la M. I. Municipalidad de Guayaquil, se pudo señalar a la Comisión de Legislación y Codificación del Congreso Nacional este error y se lo corrigió en la fe de erratas publicada en el Registro Oficial 82 de 16 de Agosto del 2005. El artículo citado en el párrafo anterior ya incluye dicha corrección.

 

Vale comentar un dato curioso en esta disposición. Un bien expropiado normalmente va a ser valorado en más de 250 dólares de los Estados Unidos de América, a menos que se expropie una cosa mueble de valor arqueológico o histórico que no llegue a ser avaluada en dicha cantidad. Pero la regla general será que el bien siempre costará más de 250 dólares, más aún tratándose de inmuebles. Por lo tanto se podría deducir una fórmula para poder determinar la cantidad que se debe pagar al perito por concepto de honorarios, cantidad que se establecerá en sentencia. Se establece en sentencia porque los honorarios del perito irán de acorde a la cantidad que señale el juez que se debe pagar por el bien materia de la expropiación. Por lo tanto la fórmula sería la siguiente: Cantidad que señala el juez que se debe pagar por el inmueble multiplicado por 0.00125, que representa el octavo por ciento de dicho valor.

 

Por ejemplo si se determina que el valor a pagarse por el bien inmueble es la cantidad de $100.000 dólares, lo que le corresponderá al perito es $125 dólares producto de la fórmula antes señalada. Para algunos esta cantidad sería justa en reconocimiento del trabajo de un perito. Pero el problema en la práctica se da cuando el perito tiene que avaluar un sector de inmuebles que se encuentran en zonas de baja deseabilidad en los que respecta al mercado de la vivienda. Y se puede dar el caso de que avalúe un sector de un inmueble por decir en el Guasmo en la cantidad de $2.000. Entonces recibirá por dicho avalúo, aplicando la misma fórmula la cantidad de $2.5 dólares. ¿Será justo reconocer un avalúo realizado en una zona periférica, con esa cantidad?  A duras penas alcanzará para el transporte público. Considero que esta norma tiene que ser revisada y actualizada acorde con la realidad económica que vive el país.

 

En la práctica cuando suceden estos casos de avalúos con bajos montos, los jueces regulan los honorarios del perito, según la sana crítica y con sentido de equidad.

 

La retrocesión en el juicio de expropiación.

 

El Art. 804 de la Codificación del Código Civil establece: ?Si la cosa expropiada no se destinare al objeto que motivó la expropiación, dentro de un período de seis meses, contados desde que se hizo la última notificación de la sentencia, o no se iniciaren los trabajos dentro del mismo plazo, el dueño anterior puede readquirirla, consignando el valor que se pagó por la expropiación, ante el mismo juez y el mismo proceso. La providencia que acepte la readquisición, se protocolizará e inscribirá, para que sirva de título.?

 

Este artículo establece la posibilidad de lo que se conoce en doctrina como la retrocesión, es decir el ?Acto por el cual una persona vuelve a ceder a otra el derecho o la cosa que antes le había cedido ésta a aquella. En virtud de la retrocesión, se restablece la situación jurídica previa?[1].

 

En mi corta experiencia profesional, no he conocido casos de retrocesión por expropiación que hayan sido solicitados por el demandado. Lo que puede suceder en la práctica, es que un inmueble, motivo de rediseños de proyectos de expropiación, ya no sean necesarios para la ejecución de la obra, por lo que la propia institución pública, previa revocación de la resolución de declaratoria de utilidad pública, procede a desistir del juicio de expropiación, pidiendo que se cancele la inscripción de demanda de dicho juicio y que se les devuelva la cantidad consignada inicialmente por haber sido una expropiación de carácter urgente y de ocupación inmediata.

 

Expropiación de bienes muebles o inmuebles de valor artístico, histórico o arqueológico.

 

El Art. 246 de la Codificación del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: ?La expropiación de bienes muebles o inmuebles de valor artístico, histórico o arqueológico, se llevará a cabo de acuerdo con las disposiciones pertinentes de este Capítulo y de la Ley de Patrimonio Cultural, que sean aplicables en razón de su naturaleza. La fijación del precio de la cosa objeto de expropiación se hará mediante tasación pericial de una comisión compuesta por tres personas versadas en la materia, designadas: una por la Casa de la Cultura Ecuatoriana "Benjamín Carrión"; una por la Facultad de Arquitectura de la Universidad más próxima y otra por la Academia de Historia.?

 

Este artículo determina la expropiación de bienes muebles o inmuebles de valor artístico, histórico o arqueológico. Cabe señalar que la municipalidad que quiera expropiar bienes con estas características deberá obtener la autorización del Instituto de Patrimonio Cultural de conformidad con los artículos 14 y 15 de la Codificación de la Ley de Patrimonio Cultural y los artículos 6, 10, 32 y 34 del Reglamento a la Ley de Patrimonio Cultural.

 

La tasación pericial se hará de la comisión formada por 3 peritos señalados en la disposición transcrita anteriormente, usualmente se designará a peritos que se encuentren en el lugar del bien inmueble a expropiarse. Por ejemplo si la expropiación se realiza en Guayaquil, entonces los miembros de la comisión serán designados: Por la Casa de la Cultura Ecuatoriana Núcleo de Guayas, por la Universidad de Guayaquil y por la Academia de Historia Capítulo Guayaquil.

 

Para considerar el avalúo del bien, se puede tomar como referencia el avalúo que realice previamente la Dirección de Avalúos y Catastros y considerar aspectos como antigüedad del predio, la importancia que tenga dentro de la historia de la ciudad, etc. Un buen ejemplo sería si se expropia un bien inmueble en el Barrio Las Peñas de Guayaquil, ya que dichos bienes inmuebles están declarados como patrimonio cultural de la ciudad.

 

Son muchos los aspectos que se pueden comentar sobre la expropiación, una institución muy rica en contenido dentro del Derecho Administrativo. Quedan muchos temas que se deben considerar cuando se habla de expropiación, como por ejemplo la expropiación de acciones en una compañía de economía mixta, pero serán motivo de otros trabajos, que espero poder compartir con ustedes en el futuro. Estoy abierto a cualquier comentario u opinión del presente ensayo jurídico, consciente de poderme enriquecer con la experiencia de profesionales del derecho.

 

Cito finalmente al sabio Albert Einstein que dijo: ?El mayor estímulo para esforzarnos en el estudio y en la vida es el placer del mismo trabajo, el placer de los resultados y la conciencia del valor de esos resultados para la comunidad?.

 

Datos del Autor:

Abogado por la Universidad Católica de Santiago de Guayaquil, Diplomado Superior en Propiedad Intelectual por la misma Universidad, Especialista en Contratación Pública y Control Gubernamental por la Universidad de Guayaquil.

daniloicaza@hotmail.com.

 



[1]CABANELLAS, Guillermo, Op. Cit. Pp. 354.

 

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