El valor de la propiedad

Jueves, 24 de noviembre de 2005


 

FALENCIAS DE SUSTENTO TÉCNICO

 

Por: Mario Nieto Mora

 

SI BIEN Y LAMENTABLEMENTE ningún colegio profesional, las universidades no las entidades públicas casi nada o nada han manifestado respeto de la falta de sustento técnico que adolecen varias disposiciones que nos rigen ni han emitido sugerencias para quien de manera especial los poderes legislativo y ejecutivo se basen en el sentido común antes de emitirlas, la critica extranjera, tampoco y por ventaja ha comentado sobre este particular cuyos efectos perjudican al desarrollo nacional y, si lo ha hecho, habrá deteriorado la imagen que tiene el país de ser uno en el que impera la inseguridad jurídica y, a la vez, indirectamente evidenciando que incluso nuestros representantes no tienen la costumbre de investigar ni de conjeturar los resultados de las medidas que adopten.

Es que toda ley, reglamento, acuerdo o resolución para que sea práctica y equitativa, debe basarse en el citado sentido común ­ y por ende en la técnica, que en parte es consecuencia de la investigación científica y ésta, del fenómeno que proporciona el Estado-

Art. 36 de la Ley Reformatoria

Ccomo ocurrirá con la Ley Orgánica Reformatoria a la de Régimen Municipal ­que se dijo es un serio aporte del Congreso Nacional al progreso del país-, se convertirá en un instrumento inaplicable incluso de obligadas violaciones como serán los contenidos de los literales a), b) y c) del artículo 36 de la referida Ley Reformatoria que dispone que los métodos de comparación y reposición, y la depreciación proporcional, debe utilizarse para valorar las edificaciones que integran las propiedad inmobiliarias y por tanto para finalmente fijar los montos de los impuestos prediales que se deben tributar.

Descartando a la forma de redactar, que pudo ser mas clara, conviene señalar, por ejemplo, que el referido Art. 36 dispone que para "establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos:

a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios de venta de parcelas o solares de condiciones similares

b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un solar, calculado sobre el método de reposición; y,

c) El valor de reposición que se determina aplicando un proceso de simulación y que debe ser depreciado en forma proporcional al tiempo de vida útil de las edificaciones.

Valor económico de un bien

Para identificar las falencias técnicas indicadas merece anotar los siguientes fundamentos relacionados con el valor económico que tiene un bien en un momento dado:

1. El valor comercial es la cantidad monetaria que libremente alcanza un producto en el mercado;

2. El precio es el valor económico que se acepta para realizar la transacción de un producto y puede o no coincidir con su valor comercial y, tratándose de los bienes tangibles, con su costo de fabricación o de construcción.

3. El costo de reposición es la cuantía que se requiere poseer para adquirir, elaborar o construir un producto similar al que se estudia;

4. Excepto cuando se comercian por su rareza, las cosas valen por el beneficio o la utilidad que proporcionan;

5. El mercado por lo general o regula el precio de los bienes y servicios, y mas de aquellos bienes de medio uso; y,

6. Existen varios métodos de valoración de activos.

7. Dos de ellos son el de reposición y comparación, que se aplican sólo cuando no se conocen a tiempo los precios que en el mercado se fija o aceptan a los productos que se estudian o a sus similares.

Por estas concepciones es de consultar, tratándose de la propiedad inmobiliaria, que si una obra civil ­como una cisterna que está técnicamente construida- debido a la ampliación de la red pública de agua potable, ya no seguirá proporcionado el servicio que se debió desear que ofrezca cuando fue edificada, no tiene valor económico alguno. Aún más, hasta podrá dificultar y encarecer el uso del predio en el que se ubica.

En consecuencia, la disposición legal de calcular el valor comercial de un bien inmobiliario basándose de manera obligatoria en el mencionado costo de reposición, no tiene validez, como tampoco es apropiado aplicar el método de comparación para valorar la tierra sabiendo que se pueden tener informaciones respecto de su precio de mercado.

Por último y lamentablemente también, sin considerar que el país con los registros meteorológicos ni los estudios de durabilidad de los materiales de la construcción que sustentan el cálculo del influjo que en cada centro poblado ejercen el uso y el clima en la vida útil de las edificaciones, el referido literal c), de este mismo artículo agrega que los municipios establecerán, mediante la aprobación de Ordenanzas, los parámetros específicos o los porcentajes de depreciación que se aplicarán considerando las condiciones medioambientales de cada localidad.

Otros casos

Pero no sólo la Ley reformatoria en mención adolece de sentido común y de deficiencias técnicas.

El Reglamento de la Ley de Régimen Tributario >Interno sigue constituyendo otro caso a pesar de que ha sido revisado varias veces. Los porcentajes de depreciación que constan en él y que coinciden con los que corresponden a las normas Macrs utilizadas en los Estados Unidos ­en el que existen condiciones socioeconómicas diferentes a las nuestras y en el que consecuentemente el costo de la mano de obra es más alto- demuestra lo dicho.

De otra parte la Ley de Caminos, que es un ejemplo adicional de lo afirmado y que al igual que la reiterada Ley Orgánica Reformatoria a la de Régimen Municipal y a otras debe ser revisada, refiriéndose al monto de las indemnizaciones que tienen que recibir los propietarios de las tierras que se destinan a la construcción de caminos, señala en su Art. 12 "corresponde al dueño del terreno expropiado: el precio comercial, a la fecha de adquisición del inmueble y de las pertenencias originales que se incluyan en la expropiación; el valor de las mejoras puestas por el que se comprendan en la misma; la plusvalía del terreno y pertenencias originales en virtud de la depreciación monetaria"; Con sólo señalar que para formalizar la expropiación se valuará el suelo y sus mejoras técnica y legalmente introducidos se habría mejorado el contenido de este artículo.

Finalmente, en procura de ejemplificar la falta de sentido común que singulariza a varias disposiciones legales vigentes conviene agregar que la resolución "Normas para la valuación y registro contable de propiedad, planta y equipo, a valor de mercado, a las que se someterán las compañías sujetas al control de la Superintendencia de Compañías", pudo causar expectativas antes de ser leída y quizás una decepción al conocer su contenido porque su Art. 4 señala "Para determinar el valor de mercado de propiedad, planta y equipo, la junta general de socios o accionistas designara al perito o a los peritos que deban realizar el avalúo de esos activos".

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