Administración del Señor Lcdo. Lenin Moreno Garcés
Presidente Constitucional de la República del Ecuador
Martes, 25 de Julio de 2017 (R. O. Ed. Esp. 46, 25-julio-2017)
EDICIÓN ESPECIAL
SUMARIO
Gobiernos Autónomos Descentralizados: Ordenanzas
Municipales:
Ordenanzas
–Cantón Valencia: Que reglamenta la aprobación de proyectos
de fraccionamientos, urbanización, restructuración y unificación de lotes
–Cantón Machala: Que reforma a la Ordenanza sustitutiva a la
Ordenanza que regula la implantación y funcionamiento de estaciones
radioeléctricas, centrales fijas y de base de los servicios fijo y móvil
terrestre de radio y telecomunicaciones, Servicio Móvil Avanzado (SMA) y
proveedores de internet
–Cantón Pillaro: De extinción del Patronato de Amparo Social
–Cantón Lago Agrio: Que reforma los artículos: 4, 21, 22 y
34 de la Ordenanza para el ordenamiento, organización, funcionamiento y control
de las actividades del Centro Gastronómico Lago Agrio
: Que regula la explotación de áridos y pétreos
CONTENIDO
Considerando:
Que, la
Constitución de la República del Ecuador vigente establece en el artículo 225
que el sector público comprende las entidades que integran el régimen autónomo
descentralizado.
Que, la
Constitución de la República del Ecuador en el artículo 238, determina que los
gobiernos autónomos descentralizados gozarán de autonomía política, administrativa
y financiera, y se regirán por los principios de solidaridad, subsidiaridad,
equidad interterritorial, integración y participación ciudadana.
Que, la
Constitución de la República del Ecuador en su artículo 240 manifiesta que los gobiernos
autónomos descentralizados de los
cantones tendrán facultades legislativas
en el ámbito de sus competencias y jurisdicciones
territoriales. Todos los gobiernos autónomos descentralizados municipales ejercerán
facultades ejecutivas en el ámbito de
sus competencias y jurisdicciones territoriales.
Que, el
artículo 264, numeral 14, inciso segundo de la constitución de la República del Ecuador,
establece que los gobiernos autónomos
descentralizados municipales tendrán
entre sus competencias exclusivas: ?En el ámbito de sus competencias y territorio, y en uso de
sus facultades, expedirán ordenanzas
cantonales?.
Que, el Código
Orgánico de Ordenamiento Territorial, Autonomía
y Descentralización (COOTAD), en el artículo 5, inciso segundo manifiesta que la autonomía
política es la capacidad de cada
gobierno autónomo descentralizado para
impulsar procesos y formas de desarrollo acordes a la historia cultura y características
propias de la circunscripción
territorial, se expresa en el pleno ejercicio de las facultades normativas y ejecutivas
sobre las competencias de su
responsabilidad; las facultades que de manera
concurrente se vayan asumiendo; la capacidad de emitir políticas públicas territoriales; la
elección directa que los ciudadanos
hacen de sus autoridades mediante sufragio universal directo y secreto; y el ejercicio de
la participación ciudadana.
Que, el
artículo 7 del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial, Autonomía y Descentralización
(COOTAD), establece la facultad
normativa de los Concejos Municipales
para dictar normas de carácter general, a través de ordenanzas, acuerdos y resoluciones,
aplicables dentro de su circunscripción
territorial.
Que, el cantón
Valencia, por ser centro agropecuario por excelencia, ha provocado que miles de nuevos
habitantes se establezcan en su
jurisdicción cantonal, dando lugar a un
crecimiento acelerado, sin una planificación adecuada de los asentamientos poblacionales que norman
el convivir colectivo de las áreas
urbanas y rurales; y, falto de
uniformidad en la construcción de viviendas, espacios comerciales, áreas verdes, calles, etc.
Que,
constituye un imperativo el crecimiento legal, técnico y planificado, orientado a un presente y
futuro que haga de la cabecera cantonal
y sus centros de mayor población lugares
para vivir con los perfiles adecuados a los que establece el Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y
Descentralización en sus Art. 54 literal c, Art. 471, Art. 472, Art. 473.
Que, la
ordenanza municipal dictada, sobre aprobación de lotizaciones y urbanizaciones, requiere una
revisión para adecuarla con nuevas
normas atento a las necesidades actuales.
Que, el Art.
424 del Código Orgánico de Organización Territorial
Autonomía y Descentralización establece en las subdivisiones y fraccionamientos sujetos o
derivados de una autorización
administrativa de urbanización, el urbanizador
deberá realizar las obras de urbanización, habilitación de vías, áreas verdes y
comunitarias, y dichas áreas deberán ser
entregadas, por una sola vez, en forma de
cesión gratuita y obligatoria al gobierno autónomo descentralizado municipal o metropolitano como
bienes de dominio y uso público.
Se entregará
como mínimo el quince por ciento (15%) calculado
del área útil urbanizable del terreno o predio a urbanizar en calidad de áreas verdes y
equipamiento comunitario, de acuerdo a
lo establecido por la planificación municipal,
destinando exclusivamente para áreas verdes al menos el cincuenta por ciento (50%) de la
superficie entregada. Se exceptúan de
esta entrega, las tierras rurales que se
fraccionen con fines de partición hereditaria, donación o venta; siempre y cuando no se
destinen para urbanización y lotización.
La entrega de
áreas verdes, comunitarias y de vías no excederá
del treinta y cinco por ciento (35%) del área útil urbanizable del terreno o predio.
En el caso de
predios con una superficie inferior a tres mil metros cuadrados, la municipalidad o distrito
metropolitano, podrá optar entre exigir
la entrega del porcentaje establecido en
los incisos previos de áreas verdes y equipamiento comunitario del área útil del terreno o su
compensación en dinero según el avalúo
catastral del porcentaje antes indicado,
de conformidad con lo establecido en la ordenanza
municipal correspondiente. Con estos recursos la municipalidad deberá crear un fondo para la
adquisición de áreas verdes,
equipamiento comunitario y obras para su mejoramiento.
En las áreas
consolidadas, los bienes de dominio y uso público destinados a áreas verdes, podrán ser
cambiados de categoría exclusivamente a
favor de instituciones públicas para
consolidar y construir equipamientos públicos de conformidad con lo que establezca en su
normativa el gobierno autónomo
descentralizado. La institución pública beneficiaria
tendrá la obligación de compensar el equivalente
al valor del bien que recibe, en base al avalúo realizado por el gobierno autónomo
descentralizado municipal o
metropolitano.?
Los proyectos
habitacionales realizados en función de la Ley de Propiedad Horizontal deberán aplicar
los porcentajes de áreas verdes y
comunales indicados en este artículo.
Que, el Art.
470 del Código Orgánico de Organización Territorial
Autonomía y Descentralización establece, el gobierno autónomo descentralizado municipal
o metropolitano, en cualquier división o
fraccionamiento de suelo rural de
expansión urbana o suelo urbano, exigirá
que el propietario dote a los predios resultantes de infraestructura básica y vías de acceso,
los que serán entregados al gobierno
autónomo descentralizado municipal o
metropolitano. Según el caso, se aplicará el régimen de propiedad horizontal y demás normas de
convivencia existentes para el efecto,
que se regularán mediante este Código y
las ordenanzas.
Para quienes
realicen el fraccionamiento de inmuebles, con fines comerciales, sin contar con
la autorización de la respectiva autoridad, las municipalidades afectadas aplicarán
las sanciones económicas y administrativas previstas en las respectivas
ordenanzas; sin perjuicio de las sanciones penales si los hechos constituyen un
delito, en este último caso las municipalidades también podrán considerarse
como parte perjudicada.
Se entenderá
por reestructuración de lotes un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas,
que podrá imponerse obligatoriamente con alguno de estos fines:
a) Regularizar
la configuración de los lotes; y,
b) Distribuir
equitativamente entre los propietarios los beneficios y cargas de la ordenación
urbana.
Que, el Art.
471 del Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y
Descentralización establece se considera fraccionamiento agrícola el que afecta
a terrenos situados en zonas rurales destinados a cultivos o explotación
agropecuaria. De ninguna manera se podrá fraccionar bosques, humedales y otras
áreas consideradas ecológicamente sensibles de conformidad con la ley. Esta clase
de fraccionamientos se sujetarán a este código, a las leyes agrarias y al plan
de desarrollo y ordenamiento territorial cantonal aprobado por el respectivo
concejo.
Que, el Art.
474 del Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y
Descentralización establece que una vez aprobado un proyecto de urbanización
conforme al plan de desarrollo y ordenamiento territorial, los propietarios de
lotes de terreno comprendidos en el mismo, podrán formular proyectos de
fraccionamiento o solicitar al Alcalde la reestructuración de lotes. La
aprobación de un proyecto de reestructuración de lotes producirá
automáticamente, la compensación de los lotes antiguos con los nuevos, hasta el
límite de los mismos. Esta compensación no causará ningún gravamen.
Cuando la
antigua propiedad no llegue a la superficie mínima a que se refiere el inciso
anterior, se obligará al propietario a cederlo en la parte proporcional, por su
valor comercial.
Que, el Art.
483 del Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y
Descentralización establece el ejercicio de la potestad administrativa de
integración o unificación de lotes, a través de resolución expedida por el órgano
legislativo del gobierno municipal o metropolitano correspondiente, tiene como fin
la consolidación de dos o más lotes de terreno en uno mayor que cumpla con las
normas e instrumentos técnicos de planificación y ordenamiento territorial de los
gobiernos municipales o metropolitanos.
En caso de
integración voluntaria de lotes, el o los propietarios colindantes, podrán
solicitar a la administración municipal o metropolitana la inscripción en el
catastro correspondiente, de la unificación que voluntariamente hayan decidido,
de sus lotes adyacentes.
Que, el Art.
484 del Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y
Descentralización establece; acordada la realización de la integración o
unificación parcelaria de oficio, ésta será obligatoria para todos los propietarios
o posesionarios de los lotes afectados y para los titulares de derechos reales
o de cualquier otra situación jurídica existentes.
Que, en el
Registro Oficial No. 305, Segundo Suplemento de fecha 6 de Agosto del
2014, se publicó la Ley Orgánica de Recursos Hídricos, usos y
Aprovechamiento del Agua, que determina en algunos de sus artículos, la forma
como los GAD se convierten en garantistas de derechos en la provisión del agua
como derecho humano para toda la población, la que se incorpora
obligatoriamente en toda obra de urbanización como parte del equipamiento
público obligatorio, al igual que al tratamiento de las aguas servidas y el
saneamiento ambiental y otras obras y servicios.
Que, en el
Registro Oficial No. 711, Suplemento de fecha 14 de Marzo del 2016, se publicó
la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales, la que tiene incidencia
en el ordenamiento del territorio urbano y rural del cantón Valencia, sobre
todo en lo que guarda relación a vivienda rural, espacios públicos para
equipamiento en sectores poblados y terrenos urbanizables.
Que, en el
Registro Oficial No. 790; Suplemento de fecha 5 de julio del 2016, se publicó
la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo, en cuyo artículo
1 establece el objeto: ?? fijar los principios y reglas generales que rigen el
ejercicio de las competencias de ordenamiento territorial, uso y gestión del
suelo urbano y rural, y su relación con otras que incidan significativamente sobre
el territorio o lo ocupen, para que se articulen eficazmente, promuevan el
desarrollo equitativo y equilibrado del territorio y propicien el ejercicio del
derecho a la ciudad, al hábitat seguro y saludable, y a la vivienda adecuada y
digna, en cumplimiento de la función social y ambiental de la propiedad e
impulsando un desarrollo urbano inclusivo para el buen vivir, en concordancia
con las competencias de los diferentes niveles de gobierno?.
Que, el Código
Ecuatoriano de la Construcción, establece un mínimo de requisitos en las
construcciones para proteger y asegurar la vida, la salud y las propiedades de los
habitantes y los intereses de la colectividad, mediante la regulación y el
control de los proyectos, cálculos, sistemas de construcción, calidad de los
materiales, y el uso, destino y ubicación de los edificios y estructuras en las
poblaciones, que el GAD Municipal debe de cumplir.
En uso de las
atribuciones que le concede la Constitución de la República del Ecuador y el
COOTAD en los literales a, b y c del Art. 57 y 322, el Concejo Municipal:
Expide:
ORDENANZA QUE
REGLAMENTA LA
APROBACIÓN DE
PROYECTOS DE
FRACCIONAMIENTOS,
URBANIZACIÓN,
RESTRUCTURACIÓN
Y UNIFICACIÓN DE LOTES
EN EL ÁREA DEL
CANTÓN VALENCIA
TITULO I
DISPOSICIONES
PRELIMINARES Y GENERALES
Art. 1.-
Ámbito de Aplicación.- El ámbito de aplicación de las normas y procedimientos
establecidos en la presente Ordenanza se aplicará en toda la jurisdicción del
cantón Valencia, tanto en el área urbana, zonas de expansión urbana y
periurbana, cabeceras parroquiales, centros poblados y zona rural cantonal.
Art. 2.-
Objeto.- La presente ordenanza tiene por finalidad establecer las normas y
procedimientos aplicables a fraccionamientos de terrenos, para el desarrollo
urbano y rural, buscando un correcto desarrollo ambiental, social, cultural,
económico y productivo sustentable, así como el bienestar y la calidad de vida
de su población a través de un adecuado manejo y conservación de los recursos naturales
y el medio ambiente, ordenando sustentable y equilibradamente los asentamientos
humanos en el territorio del Cantón, permitiendo el acceso de la población a
equipamiento y servicios básicos de calidad, según las distintas modalidades
que para cada caso se establezcan. Ostenta disposiciones y normas para la
consecución de los siguientes objetivos y propósitos:
1. Establecer
un control sobre el fraccionamiento, urbanizaciones, reestructuraciones
parcelarias y unificaciones del suelo urbano y rural de acuerdo a su vocación,
y a la planificación municipal.
2. Conseguir
una distribución equitativa e igualdad en la accesibilidad a los equipamientos,
espacios verdes y demás espacios de uso público.
3. Garantizar
la calidad de vida de la población a través de una política institucional que
garantice la dotación y conservación de espacios públicos, la dotación de los
servicios públicos considerados como derechos humanos y la infraestructura
básica.
4. Regular los
espacios de crecimiento y consolidación urbana y reservas de suelo urbano.
5. Lograr una
convivencia ciudadana participativa
Art. 3.- Definiciones.-
Glosario de términos que rige la presente ordenanza:
1. Área
afectada.- Se considera como área afectada aquella en la que no se permite
construcción alguna y que son destinadas a:
a) Los
derechos de vías estipulados en la Ley de caminos para el sistema nacional de
autopistas y líneas férreas;
b) Las franjas
de protección de líneas de transmisión eléctrica, oleoductos y poliductos;
c) Los
acueductos o tubería de agua potable y los ductos o tubería de alcantarillado,
considerado como redes principales;
d) Las franjas
de protección natural de quebradas, aun cuando estas hayan sido rellenadas;
e) Drenajes
naturales, esteros, canales de riego, riberas de ríos;
f) Las zonas
inundables;
g) Los
terrenos inestables o que presenten pendientes superiores al treinta y cinco
por ciento (35%);
h) No se
consideraran como áreas afectadas las destinadas a vías creadas por los
urbanizadores, las cuales tendrán un ancho mínimo de 13,00 metros; cuando se
integren al sistema vial existente o a un sistema vial planificado por la
municipalidad, deberán mantener mínimo el mismo ancho y directriz o según el
requerimiento o recomendaciones de la Dirección de Planificación.
2. Área de
equipamiento comunal.- Es el área destinada a la implantación de los siguientes
servicios:
a) Centros
educativos; b) Puestos o retenes policiales;
c) Locales de
asistencia social o de salud, a nivel barrial o vecinal (sub-centros,
consultorios o puestos de salud);
d) Equipamiento
deportivos (estadios, coliseos, canchas de usos múltiples);
e) Gestión y
administración (casas comunales y otros);
f) Locales de
equipamiento sociocultural (bibliotecas, museos, auditorios, casas comunales y
similares);
) Parqueaderos;
y,
h) Todas
aquellas que presten servicio a la comunidad
3. Área
urbana.- El suelo urbano es el ocupado por asentamientos humanos concentrados
que están dotados total o parcialmente de infraestructura básica y servicios públicos;
y, que constituye un sistema continuo e interrelacionado de espacios públicos y
privados. Estos asentamientos humanos pueden ser de diferentes escalas e incluyen
núcleos urbanos en suelo rural.
4. Área urbana
consolidada.- Es el suelo urbano que posee la totalidad de los servicios,
equipamientos e infraestructuras necesarios; y, que mayoritariamente se encuentra
ocupado por la edificación.
5. Área urbana
no consolidada.- Es el suelo urbano que no posee la totalidad de los servicios,
infraestructuras y equipamientos necesarios; y, que requiere de un proceso para
completar o mejorar su edificación o urbanización.
6. Área urbana
de protección.- Es el suelo urbano que por sus especiales características
biofísicas, culturales, sociales o paisajísticas, o por presentar factores de
riesgo para los asentamientos humanos,
debe ser protegido, y en el cual se restringirá la ocupación según la
legislación nacional y local correspondiente.
Para la
declaratoria de suelo urbano de protección, los planes de desarrollo y
ordenamiento territorial municipales acogerán lo previsto en la legislación
nacional ambiental, patrimonial y de riesgo. Para la delimitación del suelo
urbano se considerará de forma obligatoria los parámetros sobre las condiciones
básicas como gradientes, sistemas públicos de soporte, accesibilidad, densidad
edificatoria, integración con la malla urbana y otros aspectos.
7. Área
rural.- El suelo rural es el destinado principalmente a actividades
agroproductivas, extractivas o forestales, o el que por sus especiales
características biofísicas o geográficas debe ser protegido o reservado para
futuros usos urbanos.
8. Área rural
de producción. Es el suelo rural destinado a actividades agroproductivas,
acuícolas, ganaderas, forestales y de aprovechamiento turístico, respetuosas
del ambiente. Consecuentemente, se encuentra restringida la construcción y el
fraccionamiento.
9. Área rural
para aprovechamiento extractivo.- Es el suelo rural destinado por la autoridad
competente, de conformidad con la legislación vigente, para actividades extractivas
de recursos naturales no renovables, garantizando los derechos de naturaleza.
10. Área rural
de expansión urbana.- Es el suelo rural que podrá ser habilitado para su uso
urbano de conformidad con el plan de uso y gestión de suelo. El suelo rural de expansión
urbana será siempre colindante con el suelo urbano del Cantón, a excepción de
los casos especiales que se definan en la normativa secundaria.
La
determinación del suelo rural de expansión urbana se realizará en función de
las previsiones de crecimiento demográfico, productivo y socioeconómico del
Cantón, y se ajustará a la viabilidad de la dotación de los sistemas públicos
de soporte definidos en el plan de uso y gestión de suelo, así como a las
políticas de protección del suelo rural establecidas por la Autoridad Agraria o
Ambiental Nacional competente.
Con el fin de
garantizar la soberanía alimentaria, no se definirá como suelo urbano o rural
de expansión urbana aquel que sea identificado como de alto valor
agroproductivo por parte de la Autoridad Agraria Nacional, salvo que exista una
autorización expresa de la misma.
Los
procedimientos para la transformación del suelo rural a suelo urbano o rural de
expansión urbana, observarán de forma obligatoria lo establecido en la Ley
Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales.
Queda
prohibida la urbanización en predios colindantes a la red vial estatal,
regional o provincial, sin previa autorización
del nivel de gobierno responsable de la vía. La ampliación de las zonas
urbanas en tierras rurales de aptitud agraria, sin contar con la autorización
de la Autoridad Agraria Nacional, carecen de validez y no tendrán efecto
jurídico.
11. Área rural
de protección.- Es el suelo que por sus especiales características biofísicas,
ambientales, paisajísticas, socioculturales, o por presentar factores de riesgo,
merece medidas específicas de protección. No es un suelo apto para recibir actividades
de ningún tipo, que modifiquen su condición de suelo de protección, por lo que
se encuentra restringida la construcción y el fraccionamiento. Para la
declaratoria de suelo rural de protección se observará la legislación nacional
que sea aplicable.
12. Área de
servidumbre.- Superficies destinadas al paso de líneas de alta tensión,
acueductos, poliductos u otros sistemas de infraestructura, las mismas deben
inscribirse como gravámenes, en el Registro de la Propiedad.
13. Área no
edificable.- Es aquella que por restricciones biofísicas, ambientales o
factores de riesgo, se restringirá la ocupación para construcción según la
legislación nacional y local correspondiente, excepto las unidades de medida para
la gestión de tierra rural y se acogerá lo previsto en la legislación nacional
ambiental, patrimonial y de riesgos.
14. Área
pública.- Son suelos de uso público, con libre accesibilidad a la comunidad, en
oposición a los espacios privados, donde el paso puede ser restringido. Por lo tanto,
es aquel espacio de propiedad, dominio y uso público, donde todas las personas
tienen derecho a estar y circular libremente, diseñados y construidos con fines
y usos sociales recreacionales o de descanso, en los que ocurren actividades
colectivas materiales o simbólicas de intercambio y diálogo entre los miembros
de la comunidad.
15. Área de
protección hídrica.- Parte de suelo urbano y periurbano enfocado a la
conservación de ecosistemas que mantienen recursos hídricos como: ríos,
esteros, humedales, arroyos, ciénegas, manantiales, ojos de agua, zonas de
importancia para aprovisionamiento del líquido vital para los habitantes del
Cantón; y, para desarrollo turístico y recreacional como santuarios para
avistamientos de aves migratorias, pero también pueden ser utilizadas para
actividades de educación ambiental e investigación. En todo fraccionamiento
urbano para urbanización, lo primero será contar con estas áreas de protección,
los que son considerados espacios públicos, que nadie puede alterar con
construcciones dentro de ellas a no ser senderos para la circulación.
16. Áreas
verdes.- Espacios públicos o privados que ofrecen óptimas condiciones para la
práctica de deportes, paseos, momentos de esparcimiento y reposo, en el que el elemento
fundamental de composición es la vegetación.
17. Área
útil.- Es el área urbanizable menos la no urbanizable, considerándose como área
no urbanizable: los márgenes de protección de quebradas, ríos y esteros,
terrenos con limitaciones topográficas, áreas de riesgo, áreas de interés patrimonial, áreas inundables, áreas
de conservación y recuperación, áreas de
protección para líneas de tendido eléctrico,
áreas que dentro de la planificación se encuentren afectadas para uso público. En el caso de
fraccionamientos de suelo urbano y rural
se considera como área útil el área desmembrada
o fraccionada.
18. Área
total.- Es la superficie total de un predio individualizado, con linderación y mesuras
precisas que va a ser sometido a
fraccionamiento y/o urbanización.
19. Banco de
suelos.- Son los bienes inmuebles municipales de dominio privado que serán administrados por
el organismo determinado por este para
destinarlos a los fines de utilidad
pública previstos en la ley y en los respectivos planes de uso y gestión de suelo.
Los municipios
de más de cincuenta mil habitantes constituirán
un banco de suelo. De igual manera lo podrán hacer, de acuerdo con su capacidad instalada
los demás municipios. Los terrenos que
formen parte del banco de suelo son imprescriptibles.
Los municipios
pueden transferirlos, arrendarlos o
constituir sobre ellos otros derechos reales que permitan a sus adjudicatarios edificarlos
y destinarlos al uso que tengan
atribuido por el plan.
20. Cambio de
uso de suelo.- En base al Plan de Uso y
Gestión del Suelo vinculado al Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial, se procede al cambio
de un uso de suelo mediante resolución
del Concejo Cantonal, previo informe de
las Direcciones correspondientes; y, con la autorización previa de la Autoridad Agraria o
Ambiental Nacional de ser necesario.
Solo se podrá
autorizar la transformación de suelo rural a suelo rural de expansión urbana (periurbana) o
suelo urbano; la modificación de usos
del suelo; o, la autorización de un mayor
aprovechamiento del suelo, en aquellos polígonos de intervención urbanística que permita el
plan de uso y gestión de suelo o sus
planes urbanísticos complementarios. Cualquier
autorización de este tipo de cambio de uso de suelo no autorizada por la Autoridad Agraria
Nacional será inválida.
21. Comunas
urbanas en suelo rural.- Son asentamientos humanos que presentan características urbanas
dentro del área rural, específicamente
las cabeceras de cada comunidad,
registradas en el Plan de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial vigente, a las que se las dotará de los servicios de agua segura, saneamiento y
tratamiento de las aguas servidas,
desechos sólidos, y todas las demás que se
determinen en los sistemas públicos de soporte (Art. 4, numeral 13 LOOTUS).
22. Concesiones
onerosas de derechos.- El GAD Municipal
para garantizar la participación de la sociedad en los beneficios económicos que produzca
sobre todo la planificación urbanística
particular y el desarrollo urbano en general,
utilizarán la concesión onerosa de sus derechos por la transformación de suelo rural a suelo rural
de expansión urbana (periurbana) o suelo
urbano; la modificación de usos del
suelo; o la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo, para lo que podrá exigir como pago
por estos derechos antes de extender los
permisos respectivos, el pago en dinero
en efectivo o a plazo con garantías, o en especie como: suelo urbanizado, vivienda de
interés social, equipamientos
comunitarios o infraestructura. Se aclara aparte es el cumplimiento de las cesiones
obligatorias de áreas verdes y
comunales.
23.
Condiciones mínimas de habitabilidad.- Se entiende por condiciones mínimas de
habitabilidad de las edificaciones,
cuando cuentan con agua segura y evacuación
de aguas servidas y red de alumbrado eléctrico. Las construcciones para ser habitadas, deben
contar con trabajos mínimos de
construcción; es decir, estructura, mampostería,
ventanas y puertas exteriores y al menos una unidad sanitaria; no es necesario que se hayan
realizado trabajos de acabados, como
recubrimientos de piso, enlucido de
paredes, cielo raso, trabajos de carpintería interior, cerramiento exterior, etc.
No podrán
considerarse en esta disposición, edificaciones obsoletas, en proceso de construcción o no
concluidas.
Si alguien
vive en condiciones de inhabitabilidad por riesgo, será inmediatamente evacuada y
colocada en albergue transitorio,
debiendo el GAD Municipal entregar el
terreno para que el MIDUVI le construya la vivienda, a la que tendrán derecho únicamente las
personas que se encuentren bajo los
niveles de los quintiles de pobreza establecido
en la Ley.
24. Control
previo de construcciones.- Son las que realiza
el Jefe de la Unidad de Gestión de Riesgos de la Municipalidad a las construcciones y
reconstrucciones en el Cantón, quien
debe reportar la inhabitabilidad de cualquier inmueble por situaciones de riesgo a la
Alcaldía y a la Dirección de Planificación.
El Jefe de la
Unidad de Gestión de Riesgos asesorará al COE Cantonal en todas las situaciones de riesgos,
e informará al Alcalde sobre la
ejecución de planes de contingencia intra e interinstitucional, elaborará el mapa de
riesgos del Cantón y diseñará anualmente
planes de contingencia integral del Cantón.
25. Derecho
humano al agua.- Es el derecho que tiene toda persona sin discriminación alguna, a
disponer de agua limpia, suficiente,
salubre, aceptable, accesible y asequible para el uso personal y doméstico en cantidad,
calidad, continuidad y cobertura.
También forma
parte de este derecho el acceso al saneamiento
ambiental que asegure la dignidad humana, la salud, evite la contaminación y garantice
la calidad de las reservas de agua para
consumo humano. El derecho humano al
agua es fundamental e irrenunciable en toda actividad humana; por lo tanto ninguna persona
puede ser privada y excluida o despojada
de este derecho.
26. Derecho de
superficie.- Derecho real de uso que incorpora
la LOOTUS y lo reconoce el GAD Municipal del Cantón, que se constituye por título o acto
jurídico debidamente inscrito, que permite la ocupación de suelo municipal para construcción de vivienda,
instrumento que será utilizado en suelos
declarados de regularización prioritaria
o en suelos destinados a vivienda de interés social.
El incumplimiento
del deber de edificarlos, conservarlos y/o
destinarlos a tales usos será causa de resolución del negocio jurídico de que se trate, su
adquisición definitiva será regulada por
el GAD Municipal con créditos hasta de veinticinco
años.
Mientras
exista título o acto jurídico inscrito en el que se reconoce el dominio a favor del GAD
Municipal, es inaccesible el derecho de
propiedad por prescripción.
27.
Equipamiento social y de servicios.- Espacio o edificación, principalmente de uso público,
donde se realizan actividades sociales
complementarias a las relacionadas con
la vivienda y el trabajo; incluye al menos los servicios de salud, educación, bienestar social,
recreación y deporte, transporte,
seguridad y administración pública.
28. Espacio
público.- Son espacios de la ciudad donde todas las personas tienen derecho a estar y
circular libremente, diseñados y
construidos con fines y usos sociales recreacionales
o de descanso, en los que ocurren actividades colectivas materiales o simbólica de
intercambio y diálogo entre los miembros
de la comunidad.
29. Estándares
urbanísticos.- Son los patrones urbanísticos implantados por la municipalidad,
en espacios públicos que configuran la
imagen urbana, constituidos por las
avenidas, calles, plazas, espacios de peatones y zonas verdes de cualquier nivel, tienen que ser el
resultado de un proyecto unitario (plan
urbano) que obedezca a criterios de
coherencia urbanística, en el que se integrarán los hitos urbanos, como las dotaciones públicas o
elementos singulares, que contribuyan a
articular los espacios públicos urbanos.
En ningún
caso, dichos espacios públicos pueden ser el espacio residual sobrante del diseño y configuración
de la edificación privada, sino que esta
última estará subordinada al diseño y
forma urbana, definida como un proyecto previo y unitario, de los espacios públicos urbanos.
30.
Fraccionamiento urbano.- Fraccionamiento, partición o subdivisión. Son los procesos mediante los
cuales un predio se subdivide en varios
predios a través de una autorización del
gobierno autónomo descentralizado municipal,
que viabiliza el registro e individualización de predios, solares o lotes resultantes, los
cuales pueden tener distintos
condicionamientos y obligaciones en función de lo previsto en el respectivo plan de uso y
gestión de suelo, con frente o acceso a
alguna vía pública existente o en proyecto.
El gobierno
autónomo descentralizado municipal o metropolitano,
en cualquier división o fraccionamiento de
suelo rural de expansión urbana o suelo urbano, exigirá que el propietario dote a los predios
resultantes de infraestructura básica y
vías de acceso, los que serán entregados
al gobierno autónomo descentralizado municipal o metropolitano. Según el caso,
se aplicará el régimen de propiedad
horizontal y demás normas de convivencia existentes para el efecto, que se regularán
mediante este Código y las ordenanzas.
Para quienes
realicen el fraccionamiento de inmuebles, con fines comerciales, sin contar con la autorización
de la respectiva autoridad, las
municipalidades afectadas aplicarán las
sanciones económicas y administrativas previstas
en las respectivas ordenanzas; sin perjuicio de las sanciones penales si los hechos
constituyen un delito, en este último
caso las municipalidades también podrán considerarse
como parte perjudicada.
31.
Fraccionamiento agrícola.- Son aquellos que se realizan en terrenos situados en zonas rurales
destinados a cultivos o explotación
agropecuaria, que deberán contar con
área o vía de acceso público. En este tipo de fraccionamientos no se entrega áreas verdes ni
comunales cuando se dividan con fines de
partición hereditaria, donación o venta;
siempre y cuando no se destinen para urbanización; la superficie mínima no puede
ser inferior a la Unidad Productiva
Familiar (UPF). Se sujetarán al Plan de
Desarrollo y Ordenamiento Territorial aprobado por el respectivo Concejo; y, deberán cumplir
con todas las disposiciones legales
contempladas en la presente ordenanza, en
la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios
Ancestrales, y otras leyes concordantes.
32. Lote
mínimo para urbanizaciones.- La superficie del lote mínimo o tipo para urbanizaciones es de
200,00 m2 en el área Urbana; y, de
250,00 m2 en el área Rural, salvo las especificaciones de lotes a desmembrar y lotes
de proyectos de vivienda de interés
social por parte de GAD Municipal del
cantón Valencia, la Empresa de Vivienda Municipal, MIDUVI, cuyas superficies se especifican más
adelante.
33. Infraestructura.-
Se refiere a las redes, espacios e instalaciones
principalmente públicas necesarias para el
adecuado funcionamiento de la ciudad y el territorio, relacionadas con la movilidad de personas y
bienes, así como con la provisión de
servicios básicos.
34. Paisaje.-
Corresponde a zonas de ecosistemas que requieren
ser conservados, como elementos significativos del patrimonio cultural y natural del Cantón,
de manera que éstas aporten al
mantenimiento de la ecología, así como a
la provisión de bienes, servicios y funciones de eco de sistémicas.
Esta categoría
permite la adopción de prácticas de uso y manejo sustentable de ecosistemas y recursos
naturales, que pueden ser utilizados
para desarrollo de la recreación, el
turismo, la investigación y educación ambiental, entre otras; y, pueda generar alternativas
económicas para las comunidades y la
gente local.
35. Pago de
cargas por afectaciones o cesión de suelo
para espacios públicos.- Son los derivados de la aplicación de los instrumentos de planeamiento
urbanístico y gestión de suelo que
corresponden a áreas verdes, comunales y bancos de tierra, que podrán ser pagadas en
dinero o en especie como: suelo
urbanizado, vivienda de interés social, equipamientos
comunitarios o infraestructura.
Pero los pagos
en especie no suplen el cumplimiento de las cesiones de los espacios físicos
para las obligaciones urbanísticas, ni pueden confundirse con estas, los
espacios públicos son imprescindibles para el desarrollo de las personas.
36. Restructuración
parcelaria.- Es la regularización física de dos o más predios o solares
contiguos comprendidos en una manzana o unidad de suelo urbano o urbanizable y comprende:
nuevos trazados de parcelaciones defectuosas, distribución equitativa de cargas
y beneficios de ordenación urbana, relinderación entre predios vecinos,
reajuste de áreas sin que esto implique división y regularización de subdivisiones
de hecho provocada por la intervención municipal.
37. Suelo
urbanizable.- Está conformado por aquellos terrenos aptos y seguros para ser
urbanizados, por tener características adecuadas para absorber el crecimiento previsible
de la población, conforme lo determina el Plan de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial y el Plan de Uso de Suelo.
38. Suelo no
urbanizable.- Es aquel que no es susceptible de incorporarse al proceso de
fraccionamiento o urbanización y puede ser destinado a unidades productivas
agrícolas. 39. Urbanización.- Es el conjunto de obras de dotación de infraestructuras,
equipamientos y espacio público.
40. Vías.- Cuando
los fraccionamientos, las urbanizaciones y proyectos declarados bajo régimen de
propiedad horizontal planifiquen vías internas de circulación, dependiendo de
su jerarquización vial, deberán cumplir los requisitos básicos de diseño
establecidos en la Norma Técnica Ecuatoriana Obligatoria INEN.
41. Unidad
Productiva Familiar (UPF).- Es una unidad de medida económica, estimada en un
número de hectáreas de tierra productiva, que le permite a una familia rural
percibir los ingresos necesarios para satisfacer sus necesidades básicas que
garantice el buen vivir; y, que contribuyan a la formación de un patrimonio.
Esta unidad
básica de producción agraria será definida por la Autoridad Agraria Nacional en
cada zona agroecológica, conforme las condiciones biofísicas, acceso a
servicios e infraestructura existente. Los gobiernos autónomos descentralizados
tomarán en cuenta la Unidad Productiva Familiar como unidad de medida para la
gestión de tierra rural de conformidad con la Ley Orgánica de Tierras Rurales y
Territorios Ancestrales y su Reglamento.
42. Unidad de
medida para la gestión de tierra rural.- Es una unidad de medida económica o
extensión de tierra dedicada total y parcialmente a la producción agropecuaria;
y, es considerada como una unidad productiva dentro del Cantón.
Hasta que la
Autoridad Agraria Nacional establezca la Unidad Productiva Familiar, la unidad
de medida para la gestión de tierra rural en el cantón Valencia será de 2,00ha (dos hectáreas), sustentada la misma mediante
informe técnico de la Unidad de Producción del GAD Municipal del cantón
Valencia, informe original que se encuentra en el archivo de Secretaria General
del GAD Municipal, con copia certificada del citado informe a los departamentos
municipales involucrados en la aplicación de la referida ordenanza.
Se reconoce
aquellas unidades menores que existan antes de la vigencia de la Ley Orgánica
de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales, que sirviendo para vivienda se ocupan
en actividades agropecuarias en menor escala, como complemento a otras
actividades económicas, estos terrenos se los considerará solo de vivienda,
pero se tomará en cuenta las actividades agropecuarias, previo la elaboración
de un plan de manejo de estas actividades; y, se prohíbe un nuevo
fraccionamiento.
43.
Competencias.- La aplicación de la presente ordenanza conlleva las siguientes
competencias internas:
a) Concejo
Municipal: El Concejo Municipal podrá ejecutar, revisar, corregir, sustituir
total o parcialmente la presente ordenanza, todo conforme a derecho.
b) Comisión
Permanente de Planificación y Presupuesto: Aprobar o rechazar los proyectos de
fraccionamiento y urbanizaciones que se presenten.
c) Dirección
de Gestión de Planificación y Administración Territorial: Informar del
cumplimiento de pertinencia de los anteproyectos urbanísticos, los mismos que
deberán cumplir con las normas previstas en esta ordenanza y reglamentos
vigentes.
d) Unidad de
Planeamiento Urbano y Rural: Elaborar el informe básico de urbanización, Informar
sobre las solicitudes de fraccionamiento o unificación de lotes en el área
urbana o rural; y, certificar la habitabilidad de las edificaciones en los
casos en que estas sean construidas simultáneamente con la urbanización.
e) Dirección
de Obras Públicas: Realizar las fiscalizaciones de la construcción de la
infraestructura de las urbanizaciones; elaborar el informe final previo a la
recepción de obras.
f) Asesoría
Jurídica: Informará del cumplimiento legal en los que se fundamenta la
petición, documentación e informes sea de las otras dependencias antes
nombradas.
g) Inspector
de construcciones: Realizará inspecciones a efectos de establecer si los
desarrollos urbanísticos cuentan con la correspondiente autorización y
establecer las sanciones que correspondan a través de la Comisaría Municipal,
sin perjuicio que las inspecciones tengan su origen en la Unidad de
Planeamiento Urbano y Rural.
h)
Excepciones: Para el caso de alguna modalidad de desarrollo urbanístico no
contemplada en esta Ordenanza, se aplicarán las disposiciones emanadas por el
Alcalde, previo al informe de la Comisión Técnica ? Legal, establecida para el
efecto.
TITULO II
URBANIZACIONES
Art. 4.-
Urbanizaciones urbanas y rurales.- Es el conjunto de obras de dotación de
infraestructuras, equipamientos y espacio público la cual a costo del promotor,
deberá ser dotada de infraestructura básica, contando previamente con los
estudios aprobados; y, a la vez entregadas a la institución pública operadora
del servicio para su gestión.
Los promotores
deberán someter a aprobación del GAD Municipal del cantón Valencia y las otras
instituciones competentes los proyectos con sus respectivos estudios, de acuerdo
a esta Ordenanza.
Además se
deberá entregar al GAD Municipal del cantón Valencia el suelo reservado para
áreas verdes, comunales, vías ; y, deberán cumplir con todas y cada una de las disposiciones
contempladas en la presente ordenanza.
Art. 5.-
Procedimiento para la aprobación de proyectos de urbanizaciones en la zona
urbana, zonas de expansión urbana, zonas periurbanas y zona rural.- Cuando se pretenda
promover urbanizaciones en tierras rurales, en la zona de expansión urbana y en
la zona periurbana con aptitud agraria o que tradicionalmente han estado dedicadas
a actividades agrarias es requisito indispensable la autorización de la
Autoridad Agraria Nacional.
Las
aprobaciones otorgadas con inobservancia de esta disposición carecen de validez
y no tienen efecto jurídico, sin perjuicio de las responsabilidades de las
autoridades y funcionarios que expidieron tales aprobaciones.
Los servidores
públicos encargados del proceso de aprobación previo a emitir cualquier informe
favorable, deben observar y aplicar todos los requisitos contenidos en la Ley
Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales, Ley Orgánica de
Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo, COOTAD y demás leyes
concordantes.
Los proyectos
de urbanizaciones, presentados por los promotores previo informe de: Dirección
de Gestión de Planificación y Administración Territorial, Dirección de Asesoría
Jurídica, Dirección de Gestión de Obras Públicas, Unidad de Planeamiento
Urbano, Rural y Ordenamiento Territorial, Unidad de Gestión de Riesgos, Unidad
de Ambiente de la municipalidad, podrán ser aprobados o rechazados por el
Concejo; y, en las urbanizaciones no aprobadas por la municipalidad no surtirán
efecto alguno las ventas, promesas de venta o compra de derechos posesorios realizados
por instrumento público, documentos privados o cualquier otra forma de adquirir
el dominio o la posesión.
Quien se
asiente en posesión en estos territorios sin estar aprobada la urbanización,
serán considerados poseedores irregulares y de mala fe y podrán ser demandados
por el GAD Municipal del cantón Valencia, se procederá a la desocupación del
terreno y los promotores serán denunciados ante las autoridades judiciales por
las infracciones a las leyes de la materia, para su respectiva sanción.
1. El
procedimiento para obtener la aprobación del proyecto de urbanización contempla
tres instancias:
a) Informe
básico.
b) Aprobación
del anteproyecto (planos urbanísticos).
c) Aprobación
del proyecto definitivo de la urbanización (urbanístico, infraestructura).
Art. 6.- Requisitos
para el informe básico.- Para el otorgamiento del informe básico, el interesado
debe presentar en Secretaria General, la solicitud respectiva, la cual será
tramitada por la Unidad de Planeamiento Urbano, Rural y Ordenamiento
Territorial de la Municipalidad, adjuntando la siguiente documentación:
1. Solicitud
de informe básico de urbanización dirigida al Alcalde, en especie valorada.