La Titularización de la Cartera Hipotecaria

E L MERCADO DE VALORES PERMITE un amplio espacio de gestión. En esta oportunidad analizaremos las ventajas que para el sistema financiero y, en especial, para las entidades de ahorro y crédito para la vivienda significa el poder emitir y colocar en el mercado títulos representativos de la cartera hipotecaria de estas instituciones, entre ellas:

Títulos representativos de la cartera hipotecaria

1.- La venta, a través del mercado de valores, de los derechos al pago de intereses y del principal que toda operación de mutuo hipotecario incorpora, permite a las instituciones especializadas en ahorro y crédito para la vivienda, atraer y captar nuevos recursos que serían canalizados a través de operaciones activas con la venta de su cartera; esto hace que se disminuya la relación activos de riesgo/patrimonio y; sin tener que aumentar este último, están en la posibilidad de aumentar su posibilidad de concesión crédito.

2.- La venta de la cartera implica más flexibilidad en la orientación de créditos hipotecarios, pues la cesión de la cartera, da más libertad en cuanto a la asignación de nuevos recursos recibidos, hacia los sectores que demuestren más dinamismo.

3.- Las instituciones han debido previamente realizar una adecuada investigación de la demanda de crédito y del riesgo hipotecario, por lo que sabrán aprovechar gran parte de la diferencia entre las tasas de captación y de colocación, derecho que pueden utilizar al momento de vender su cartera, compitiendo contra la tasa de interés pasiva, sin que esta tenga que alcanzar la tasa activa.
Como se desprende de lo analizado, el titularizar reporta varias ventajas al mercado de valores, así tenemos:
– Que se amplia y diversifica la oferta de valores.
– Los ahorristas e inversionistas que adquieren estas carteras, podrán obtener un más alto nivel de remuneración por sus recursos invertidos.
– La economía en su conjunto se beneficia, pues contará con un mayor volumen de financiación, a tasas de interés compatibles con las necesidades de la inversión del país.

Concurrencia de varios aspectos tributarios

Si bien por este mecanismo, las instituciones epecializadas en ahorro y crédito para la vivienda pueden multiplicar su oferta de crédito para la vivienda pueden multiplicar su oferta de crédito, es necesario tener presente la concurrencia de varios aspectos tributarios:
a) Los efectos fiscales que tendría la cesión de la propiedad sobre la cartera hipotecaria a un fondo de inversión o a un patrimonio autónomo;y,
b) El tratamiento tributario que tendrían los inversionistas en virtud de rendimiento de sus portafolios.
Ambos puntos, han sido resueltos por la Ley de Mercado de Valores, cuando en su capitulo referente a los beneficios tributarios establece que las ganancias que obtengan los fondos de inversión están sujetas al impuesto único del 8% por concepto de rendimientos financieros y los beneficios que perciban los partícipes de estos fondos, están exentos del pago de impuestos. Por otro lado, la cesión en sí misma, como acto económico-jurídico, no tienen gravamen alguno.
Finalmente, debemos llamar la atención sobre dos aspectos, que tienen relación con el mercado secundario de títulos hipotecarios

El mercado secundario de títulos hipotecarios

1.- En primer lugar, habrá que meditar y estructurar un mecanismo que permita a las instituciones financieras que conceden créditos hipotecarios, o prendarios, recolocar en el mercado de la cartera hipotecaria o prendería, emitiendo directamente obligaciones que incorporan derechos de cuota sobre dicha cartera.
2.- Lo segundo, concebir el mercado secundario de hipotecas como un mecanismo de financiación, por medio del cual se conforman patrimonios independientes y autónomos, contra los cuales se emiten obligaciones representativos de partes alícuotas de los mismos, dada la transferencia en firme de la propiedad de los créditos hipotecarios a un fondo de inversión.
La Ley General de Instituciones del Sistema Financiero, incorpora la figura jurídica de la titularización, permitiendo que ella sea desarrollada bien por la propia institución, o bien a través de una entidad subsidiaria que administraría el fondo de créditos hipotecarios contra el cual se emitirán obligaciones.