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Draconiano Régimen para la gestión de Bienes Comunes

En julio de 2026, se, promulgó el Decreto Ejecutivo No. 462, que introduce reformas sustanciales al Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal. Este decreto se dice que responde a la necesidad de fortalecer la gestión, recaudación y transparencia en el uso de bienes comunes en los condominios sometidos a este régimen. El objetivo principal es garantizar un hábitat seguro, una vivienda digna y la protección de los derechos de los copropietarios, usuarios y habitantes, en consonancia con la Constitución de la República.

Contexto y Justificación de la Reforma

La Constitución ecuatoriana reconoce el derecho a un hábitat seguro, a la vivienda adecuada y a la propiedad con responsabilidad social y ambiental. Sin embargo, la convivencia en condominios ha enfrentado históricamente problemas de morosidad, falta de transparencia en la gestión de recursos y conflictos por el uso de áreas comunes.

El Decreto 462 surge como respuesta a estas problemáticas, estableciendo mecanismos claros para la recaudación de expensas, la gestión de la cartera vencida y la aplicación de restricciones en el uso de bienes comunes no esenciales para quienes incumplan sus obligaciones económicas. Además, refuerza la transparencia y el acceso a la información económica, elementos clave para la confianza y el control social dentro de los condominios.

Principales Cambios Introducidos por el Decreto 462

Restricciones al Uso de Bienes Comunes No Indispensables

El decreto establece que los copropietarios o usuarios con obligaciones económicas vencidas (expensas ordinarias, extraordinarias, multas, intereses, etc.) perderán el derecho a utilizar, reservar o beneficiarse de áreas y servicios comunes no indispensables. Entre estos se incluyen:

Salones comunales, áreas sociales y de eventos
Piscinas, gimnasios, canchas deportivas
Parqueaderos de visita y bodegas comunales
Servicios complementarios como agua caliente centralizada, lavandería comunal o internet compartido

Importante: Estas restricciones no afectan el acceso al bien exclusivo (departamento o local), ni a servicios esenciales como agua potable, seguridad, evacuación o atención de emergencias.

Procedimiento de Notificación y Aplicación de Restricciones

La administración debe notificar al moroso el estado de su deuda, detallando unidad, período, valores e intereses. Se concede un plazo de cinco días para regularizar la situación, justificar el pago o solicitar un convenio. Si no hay respuesta, se aplican las restricciones de manera obligatoria.

Ejemplo: Si un copropietario debe dos meses de expensas y no responde a la notificación, la administración puede suspender su acceso a la sala de eventos y al gimnasio, pero no puede impedirle entrar a su vivienda ni cortar el agua potable.

Transparencia y Acceso a la Información Económica

Se reconoce el derecho de todos los copropietarios a acceder, de forma clara y oportuna, a la información económica del condominio: estado de recaudación, cartera vencida, convenios de pago, acciones de cobro, etc. Esta información debe estar disponible por canales físicos o electrónicos oficiales, como carteleras, correos electrónicos o portales digitales.

Gestión de Cobro y Acciones Judiciales

Cuando existan dos o más expensas vencidas, la administración debe emitir una liquidación detallada y someterla a la Asamblea General. Una vez aprobada, esta liquidación constituye un título ejecutivo para iniciar acciones judiciales de cobro.

Se permite la celebración de convenios de pago, pero el incumplimiento de dos cuotas genera el vencimiento anticipado de la deuda y habilita nuevas acciones de cobro.

Implicaciones para Copropietarios y Administradores

Para los Copropietarios

Obligación de pago: El cumplimiento puntual de las expensas es condición para disfrutar plenamente de las amenidades del condominio.
Derecho a la información: Pueden exigir transparencia y acceso a todos los datos económicos relevantes.
Sanciones por mora: La reincidencia en la morosidad puede limitar la posibilidad de nuevos convenios de pago y acelerar acciones legales.

Para la Administración

Responsabilidad ampliada: Deben llevar registros actualizados, notificar deudas, publicar información y ejecutar acciones de cobro.
Sanciones por negligencia: El incumplimiento de estas obligaciones puede llevar a la remoción del administrador y a la exigencia de indemnizaciones.

Ejemplo: Si la administración no notifica oportunamente a los morosos o no inicia acciones de cobro, la Asamblea puede remover al administrador y exigirle responsabilidad por los perjuicios causados al condominio.

Desafíos y Oportunidades

Desafíos

Implementación tecnológica: La obligación de publicar información y gestionar cobros puede requerir la adopción de sistemas digitales de administración.
Gestión de conflictos: La aplicación de restricciones puede generar tensiones entre vecinos, por lo que se requiere una comunicación clara y procedimientos justos.

Oportunidades

Mejora en la convivencia: Al incentivar el pago puntual y la transparencia, se fortalece la confianza y la equidad entre copropietarios.
Eficiencia administrativa: La claridad en los procedimientos y la posibilidad de acciones judiciales rápidas pueden reducir la morosidad y mejorar la sostenibilidad financiera de los condominios.

Conclusión

El Decreto Ejecutivo 462 representa una muy dura aplicciòn en la regulación de la propiedad horizontal en Ecuador. Al establecer mecanismos claros para la recaudación, la transparencia y la gestión de la morosidad, busca equilibrar los derechos y deberes de los copropietarios y fortalecer la convivencia en los inmuebles sometidos a este régimen.

La clave para el éxito de estas reformas radica en la correcta implementación por parte de las administraciones y en la participación activa y responsable de los copropietarios.