Compañías de Actividad Inmobiliaria

Viernes, 12 de septiembre de 2014

Compañías de Actividad Inmobiliaria:

Normativa

 

 

Las compañías cuyo objeto social contempla la actividad inmobiliaria en cualquiera de sus fases: promoción, construcción y comercialización, y que además reciban dinero de sus clientes en forma anticipada a la entrega de las viviendas y edificaciones, para el desarrollo y ejecución de los proyectos inmobiliarios que ofrecen, deberán cumplir con las normas detalladas a continuación.

 

Obligaciones

1. Ser propietaria del terreno en el cual se desarrollará el proyecto o titular de los derechos fiduciarios del fideicomiso que sea propietario del terreno, lo que se acreditará con el testimonio de la escritura pública contentiva del título traslaticio de dominio y el certificado correspondiente del Registro de la Propiedad. 

En caso de no cumplir con lo anterior, será necesario que en las respectivas escrituras públicas de promesa de compraventa y compraventa definitiva, según el caso, comparezca y se obligue la persona natural o jurídica propietaria del terreno.

2. Contar con el presupuesto detallado de cada proyecto, que deberá estar aprobado por la Junta General de Accionistas o Socios o el Directorio de la compañía, e incluirá la proyección de los ingresos necesarios y sus fuentes, incluido el financiamiento, así como los costos y gastos que genere el proyecto inmobiliario. 

 

3. Suscribir a través de su representante legal y en calidad de promitente vendedora, las escrituras públicas de promesa de compraventa con los promitentes compradores de las unidades inmobiliarias. 

Sin embargo, de forma previa a la suscripción de la escritura de promesa de compraventa, se podrán recibir valores de los interesados, a título de reserva, siempre que éstos no superen el dos por ciento del valor total y se entregue un soporte documental. Los valores entregados como reserva se imputarán al precio final que se pacte por la unidad habitacional.

4. Construir, dentro de los plazos establecidos, los proyectos inmobiliarios aprobados y autorizados por los organismos competentes en materia de uso de suelo y construcciones, de conformidad con los contratos de promesa de compraventa celebrados con los promitentes compradores de los inmuebles.

 

 

 

5. Suscribir a través de su representante legal las escrituras públicas de compraventa definitiva de transferencia de dominio a favor de los promitentes compradores, de los bienes inmuebles que fueron prometidos en venta.

6. Atender los requerimientos de información que formule la Superintendencia de Compañías y Valores, así como de los organismos públicos que tienen competencias legales en materia de vivienda.

7. Cumplir las disposiciones de la Superintendencia de Compañías y Valores, encaminadas a corregir situaciones que pudieren causar perjuicios a los clientes de la compañía, dentro de los términos o plazos que el organismo de control establezca.

Las compañías que realicen actividad inmobiliaria a través de un fideicomiso mercantil en el que ostenten la calidad de constituyentes, constituyentes adherentes o beneficiarios deberán, además, cumplir con las regulaciones dictadas por el Consejo Nacional de Valores.

 

Limitaciones

Las compañías que realicen actividad inmobiliaria deben abstenerse de realizar lo siguiente:

a. Ofrecer al público la realización de proyectos en terrenos que no sean de su propiedad o en terrenos que sean de propiedad de fideicomisos respecto de los cuales no sean titulares de los derechos fiduciarios, excepto en los casos en que cuenten con el compromiso por parte de la persona natural o jurídica propietaria del terreno de comparecer y obligarse en las respectivas escrituras públicas de promesa de compraventa y compraventa definitiva.  

b. Promover proyectos inmobiliarios que no tengan el presupuesto detallado.

c. Recibir u ordenar cuotas o anticipos en especie o en dinero, sin contar con la autorización prevista en los artículos 470 y 477 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización.

 d. Suscribir contratos de promesa de compraventa por instrumento privado.

 

e. Suscribir promesas de compraventa respecto de bienes que han sido prometidos en venta.

f. Destinar el dinero de promitentes compradores participantes de un determinado proyecto inmobiliario o etapa del mismo, a otros proyectos inmobiliarios o etapas que desarrolle la compañía, así como desviarlos a fines distintos al objeto específico para el cual fueron entregados. Sin embargo, tal dinero sí podrá destinarse a la ejecución de las obras comunes de un mismo proyecto inmobiliario.

Solo en caso de contar efectivamente con los valores suficientes para concluir la ejecución de una etapa, la compañía podrá destinar el excedente recibido o por recibir, a la ejecución de otra etapa del mismo proyecto.

 

Contratos

Los contratos que las compañías inmobiliarias utilicen para vender los bienes inmuebles que comercialicen, deberán observar las disposiciones que sobre la materia constan en la Ley Orgánica de Defensa del Consumidor, en la Ley Orgánica de la Defensoría del Pueblo, y las normas contenidas en el Constitución de la República.

Si en los contratos de promesas de compraventa y de compraventa definitivas se estipularen cláusulas discriminatorias e inequitativas entre las partes, aun cuando se reputan no escritas, podrá denunciarse tal hecho a la Defensoría del Pueblo y a la Superintendencia de Compañías y Valores, además de las acciones judiciales que puedan deducir los promitentes compradores.

 

Intervención, Disolución y Liquidación

De oficio o a petición de parte, la Superintendencia de Compañías y Valores podrá realizar en cualquier momento inspecciones para verificar que las compañías, en forma previa a la construcción y comercialización de sus proyectos inmobiliarios, han cumplido con lo dispuesto en la normativa vigente. Si de los informes de inspección se generaren observaciones, la Superintendencia de Compañías y Valores notificará al representante legal de la compañía concediéndole un término de hasta treinta días, para que efectúe los descargos de los que se crea asistido. Vencido el término, se evaluarán los descargos presentados y se resolverá si la compañía se encuentra incursa en una o más de las causales de intervención, y si fuere el caso, procederá a declarar el estado de intervención de la compañía, designando uno o más interventores.

Si las exigencias de la Superintendencia de Compañías y Valores para que la compañía aplique correctivos que permitan superar una situación general negativa que comporte riesgo para sus clientes, no son acatadas dentro de los términos o plazos que el organismo de control conceda para tal efecto, la compañía podrá ser declarada disuelta, en la forma contemplada en los artículos 361 y siguientes de la Ley de Compañías.

 

Artículo publicado en el Boletín Jurídico de la Cámara de Comercio de Quito

 

 

 

 

 

 

 

Change password



Loading..