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n REGISTRO OFICIAL
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n Administración del Señor Ec. Rafael Correa Delgado
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n Presidente Constitucional de la República del Ecuador
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n Martes, 27 de Marzo de 2012 – R. O. No. 270
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n SUMARIO
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n EDICIÓN ESPECIAL
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n GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO
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n ORDENANZA MUNICIPAL
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n
n QUE REGULA LA FORMACIÓN DE LOS CATASTROS PREDIALES URBANOS Y RURALES, LA DETERMINACIÓN, ADMINISTRACIÓN Y RECAUDACIÓN DEL IMPUESTO A LOS PREDIOS URBANOS Y RURALES PARA EL BIENIO
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n 2012 – 2013
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n CONTENIDO
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n EL GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO DEL CANTÓN PABLO SEXTO
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n Considerando:
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n Que, el Art. 1 de la Constitución de la República determina que el ?Ecuador es un Estado constitucional de derechos y justicia, social, democrático, soberano, independiente, unitario, intercultural, plurinacional y laico.»;
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n
n Que, en este Estado de derechos, se da prioridad a los derechos de las personas, sean naturales o jurídicas, los mismos que al revalorizarse han adquirido rango constitucional; y, pueden ser reclamados y exigidos a través de las garantías constitucionales, que constan en la Ley Orgánica de Garantías Jurisdiccionales y Control Constitucional;
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n
n Que, el Art. 10 de la Constitución de la República prescribe que, las fuentes del derecho se han ampliado considerando a: «Las personas, comunidades, pueblos, nacionalidades y colectivos son titulares y gozarán de los derechos garantizados en la Constitución y en los instrumentos internacionales.»;
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n
n Que, el Art. 84 de la Constitución de la República determina que: «La Asamblea Nacional y todo órgano con potestad normativa tendrá la obligación de adecuar, formal y materialmente, las leyes y demás normas jurídicas a los derechos previstos en la Constitución y los tratados internacionales, y los que sean necesarios para garantizar la dignidad del ser humano o de las comunidades, pueblos y nacionalidades.». Esto significa que los organismos del sector público comprendidos en el Art. 225 de la Constitución de la República, deben adecuar su actuar a esta norma;
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n
n Que, el Art. 264 numeral 9 de la Constitución Política de la República, confiere competencia exclusiva a los gobiernos municipales para la formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales;
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n Que, el Art. 270 de la Constitución de la República determina que los gobiernos autónomos descentralizados generarán sus propios recursos financieros y participarán de las rentas del Estado, de conformidad con los principios de subsidiariedad, solidaridad y equidad;
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n
n Que, el Art. 321 de la Constitución de la República establece que el Estado reconoce y garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública, privada, comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta, y que deberá cumplir su función social y ambiental;
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n
n Que de acuerdo al Art. 426 de la Constitución Política: «Todas las personas, autoridades e instituciones están sujetas a la Constitución. Las juezas y jueces, autoridades administrativas y servidoras y servidores públicos, aplicarán directamente las normas constitucionales y las previstas en los instrumentos internacionales de derechos humanos siempre que sean mas favorables alas establecidas en la Constitución, aunque las partes no las invoquen expresamente.». Lo que implica que la Constitución de la República adquiere fuerza normativa, es decir puede ser aplicada directamente-y todos y todas debemos sujetarnos a ella;
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n
n Que, el Art. 599 del Código Civil, prevé que el dominio, es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, conforme a las disposiciones de las leyes y respetando el derecho ajeno, sea individual o social.
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n
n La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad;
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n
n Que, el Art. 715 del Código Civil, prescribe que la posesión es la tenencia de una cosa determinada con animo de señor o dueño; sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por si mismo, o bien por otra persona en su lugar y a su nombre.
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n
n
n El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifica serlo;
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n
n Que, el artículo 55 del COOTAD establece que los gobiernos autónomos descentralizados municipales tendrán entre otras las siguientes competencias exclusivas, sin perjuicio de otras que determine la ley: 1) Elaborar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales;
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n
n Que, el artículo 139 del COOTAD determina que la formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales corresponde a los gobiernos autónomos descentralizados municipales, los que con la finalidad de unificar la metodología de manejo y acceso a la información deberán seguir los lineamientos y parámetros metodológicos que establezca la ley y que es obligación de dichos gobiernos actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la propiedad urbana y rural;
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n
n Que, el artículo 57 del COOTAD dispone que al Concejo Municipal le corresponde:
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n
n El ejercicio de la facultad normativa en las materias de competencia del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal, mediante la expedición de ordenanzas cantonales, acuerdos y resoluciones.
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n
n Regular, mediante ordenanza, la aplicación de tributos previstos en la ley a su favor. Expedir acuerdos o resoluciones, en el ámbito de competencia del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal, para regular temas institucionales específicos o reconocer derechos particulares;
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n Que, el COOTAD prescribe en el Art. 242 que el Estado se organiza territorial mente en regiones, provincias, cantones y parroquias rurales. Por razones de conservación ambiental, étnico-culturales o de población podrán constituirse regímenes especiales.
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n
n Los distritos metropolitanos autónomos, la provincia de Galápagos y las circunscripciones territoriales indígenas y pluriculturales serán regímenes especiales;
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n
n Que, las municipalidades según lo dispuesto en los artículos 494 y 495 del COOTAD reglamentaran los procesos de formación del catastro, de valoración de la propiedad y el cobro de sus tributos, su aplicación se sujetará a las siguientes normas:
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n
n Las municipalidades y distritos metropolitanos mantendrán actualizados en forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales. Los bienes inmuebles constaran en el catastro con el valor de la propiedad actualizado, en los términos establecidos en este código;
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n
n Que, los ingresos propios de la gestión según lo dispuesto en el Art. 172 del COOTAD, los gobiernos autónomos descentralizados regionales, provinciales, metropolitano y municipal son beneficiarios de ingresos generados por la gestión propia, y su clasificación estará sujeta a la definición de la ley que regule las finanzas públicas;
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n
n Que, la aplicación tributaria se guiará por los principios de generalidad. Progresividad, eficiencia, simplicidad administrativa, irretroactividad, transparencia y suficiencia recaudatoria;
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n
n Que, las municipalidades y distritos metropolitanos reglamentarán por medio de ordenanzas el cobro de sus tributos;
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n
n Que, en aplicación al Art. 492 del COOTAD, el valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios;
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n
n
n Que, el artículo 68 del Código Tributario le faculta a la Municipalidad a ejercer la determinación de la obligación tributaria;
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n
n Que, los artículos 87 y 88 del Código Tributario, de la misma manera, facultan a la Municipalidad a adoptar por disposición administrativa la modalidad para escoger cualquiera de los sistemas de determinación previstos en este código; y,
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n
n Por lo que en aplicación directa de la Constitución de la República y en uso de las atribuciones que le confiere el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización en los artículos 53, 54, 55 literal i), 56, 57, 58, 59 y 60 y el Código Orgánico Tributario,
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n
n Expide:
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n La Ordenanza que regula la formación de los catastros prediales urbanos y rurales, la determinación, administración y recaudación del impuesto a los predios urbanos y rurales para el bienio 2012-2013.
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n Art. 1.- DEFINICIÓN DE CATASTRO.- Catastro es ?el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica».
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n Art. 2.- FORMACIÓN DEL CATASTRO.- EI objeto de la presente ordenanza es regular la formación, organización, funcionamiento, desarrollo y conservación del catastro inmobiliario urbano y rural en el territorio del cantón.
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n
n EI Sistema Catastro Predial Urbano y Rural en los municipios del país, comprende; el inventario de la información catastral, la determinación del valor de la propiedad, la estructuración de procesos automatizados de la información catastral, y la administración en el usa de la información de la propiedad, en la actualización y mantenimiento de todos sus elementos, controles y seguimiento técnico de los productos ejecutados.
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n
n Art. 3.- DOMINIO DE LA PROPIEDAD.- Es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella.
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n
n La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
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n
n Posee aquel que de hecho actúa como titular de un derecho o atributo en el sentido de que, sea o no sea el verdadero titular.
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n
n La posesión no implica la titularidad del derecho de propiedad ni de ninguno de los derechos reales.
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n Art. 4.- JURISDICCIÓN TERRITORIAL.- Comprende dos momentos:
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n
n CODIFICACIÓN CATASTRAL:
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n
n La localización del predio en el territorio esta relacionado con el código de división política administrativa de la República del Ecuador INEC, compuesto por seis dígitos numéricos de los cuales dos son para la identificación PROVINCIAL; dos para la identificación CANTONAL y dos para la identificación PARROQUIAL URBANA Y RURAL, las parroquias que configuran por si la cabecera cantonal, el código establecido es el 50, si el área urbana de una ciudad esta constituida por varias parroquias urbanas, la codificación va desde 1 a 49 y la codificación de las parroquias rurales va desde 51 a 99.
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n
n
n En el caso de que un territorio que corresponde a una parroquia urbana y ha definido el área urbana menos al total de la superficie de la parroquia, significa que esa parroquia tiene área rural, por lo que la codificación para el catastro urbano en lo correspondiente a ZONA, será a partir de 01. En el catastro rural la codificación en lo correspondiente a la ZONA será a partir de 51.
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n
n EI Código Territorial local esta compuesto por trece dígitos numéricos de los cuales dos son para identificación de ZONA, dos para identificación de SECTOR, tres para identificación de MANZANA; tres para identificación del PREDIO y tres para identificación de LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
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n
n LEVANTAMIENTO PREDIAL:
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n
n Se realiza con el formulario de declaración mixta (ficha catastral) que prepara la Administración Municipal para los contribuyentes o responsables de entregar su información para el catastro urbano y rural, para esto se determina y jerarquiza las variables requeridas por la administración para la declaración de la información y la determinación del hecho generador.
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n Estas variables nos permiten conocer las características de los predios que se van a investigar, con los siguientes referentes:
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n 1. Identificación del predio.
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n 2. Tenencia del predio.
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n
n 3. Descripción física del terreno.
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n
n 4. Infraestructura y servicios.
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n
n 5. Uso de suelo del predio.
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n
n 6. Descripción de las edificaciones.
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n
n
n Estas variables expresan los hechos existentes a través de una selección de indicadores que permiten establecer objetivamente el hecho generador, mediante la recolección de los datos del predio levantados en la ficha o formulario de declaración.
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n
n Art. 5.- SUJETO ACTIVO.- EI sujeto activo de los impuestos señalados en los artículos precedentes es la Municipalidad de Pablo Sexto.
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n Art. 6.- SUJETOS PASIVOS.- Son sujetos pasivos, los contribuyentes o responsables de los impuestos que gravan la propiedad urbana y rural, las personas naturales o jurídicas, las sociedades de hecho, las sociedades de bienes, las herencias yacentes y demás entidades aun cuando careciesen de personalidad jurIdica, como señalan los Arts. 23, 24, 25, 26 y 27 del Código Tributario y que sean propietarios o usufructuarios de bienes raíces ubicados en las zonas urbanas y rurales del cantón.
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n
n
n Art. 7.- VALOR DE LA PROPIEDAD.- Para establecer el valor de la propiedad se considerará en forma obligatoria, los siguientes elementos:
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n
n
n a) EI valor del suelo que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios de venta de parcelas o solares de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie de la parcela o solar;
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n
n b) EI valor de las edificaciones que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un solar, calculado sobre el método de reposición; y,
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n
n
n c) EI valor de reposición que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.
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n
n
n Art. 8.- DEDUCCIONES, REBAJAS Y EXENCIONES.- Determinada la base imponible, se consideraran las rebajas, deducciones y exoneraciones consideradas en el COOTAD y demás exenciones establecidas por ley, para las propiedades urbanas y rurales que se harán efectivas, mediante la presentación de la solicitud correspondiente por parte del contribuyente ante el Director Financiero Municipal.
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n
n
n Por la consistencia tributaria, consistencia presupuestaria y consistencia de la emisión plurianual es importante considerar el dato de la RBU (Remuneración Básica Unificada del trabajador), el dato oficial que se encuentre vigente en el momento de legalizar la emisión del primer año del bienio y que se mantenga para todo el periodo del bienio.
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n
n
n Las solicitudes se podrán presentar hasta el 31 de diciembre del año inmediato anterior y estarán acompañadas de todos los documentos justificativos.
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n
n Art. 9.- EMISION DE TÍTULOS DE CRÉDITO.- Sobre la base de los catastros urbanos y rurales la Dirección Financiera Municipal ordenara a la Oficina de Rentas o quien tenga esa responsabilidad la emisión de los correspondientes títulos de crédito hasta el 31 de diciembre del año inmediato anterior al que corresponden, los mismos que refrendados por el Director Financiero, registrados y debidamente contabilizados, pasarán a la Tesorería Municipal para su cobro, sin necesidad de que se notifique al contribuyente de esta obligación.
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n
n
n Los títulos de crédito contendrán los requisitos dispuestos en el Art. 151 del Código Tributario, la falta de alguno de los requisitos establecidos en este artículo, excepto el señalado en el numeral 6, causara la nulidad del titulo de crédito.
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n
n Art. 10.- LIQUIDACIÓN DE LOS CRÉDITOS.- AI efectuarse la liquidación de los títulos de crédito tributarios, se establecerá con absoluta claridad el monto de los intereses, recargos o descuentos a que hubiere lugar y el valor efectivamente cobrado, lo que se reflejara en el correspondiente parte diario de recaudación.
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n
n Art. 11.- IMPUTACIÓN DE PAGOS PARCIALES.- Los pagos parciales se imputarán en el siguiente orden: primero a intereses, luego al tributo y, por último, a multas y costas.
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n
n
n Si un contribuyente o responsable debiere varios títulos de crédito, el pago se imputara primero al titulo de crédito más antiguo que no haya prescrito.
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n
n
n Art. 12.- NOTIFICACIÓN.- A este efecto, la Dirección Financiera notificara por la prensa o por una boleta a los propietarios, haciéndoles conocer la realización del avaluó, Concluido el proceso se notificará al propietario el valor del avaluó.
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n
n Art. 13.- RECLAMOS Y RECURSOS.- Los contribuyentes responsables o terceros, tienen derecho a presentar reclamos e interponer los recursos administrativos previstos en los Arts. 110 del Código Tributario y 383 y 392 del COOTAD, ante el Director Financiero Municipal, quien los resolverá en el tiempo y en la forma establecida.
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n
n
n En caso de encontrarse en desacuerdo con la valoración de su propiedad, el contribuyente podrá impugnarla dentro del término de quince días a partir de la fecha de notificación, ante el órgano correspondiente, mismo que deberá pronunciarse en un término de treinta días. Para tramitar la impugnación, no se requerirá del contribuyente el pago previo del nuevo valor del tributo.
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n
n
n Art. 14.- SANCIONES TRIBUTARIAS.- Los contribuyentes responsables de los impuestos a los predios urbanos y rurales que cometieran infracciones, contravenciones o faltas reglamentarias, en lo referente a las normas que rigen la determinación, administración y control del impuesto a los predios rurales, estarán sujetos a las sanciones previstas en el Libro IV del Código Tributario.
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n Art. 15.- CERTIFICACIÓN DE AVALÚOS.- La Oficina de Avalúes y Catastros conferirá la certificación sobre el valor de la propiedad urbana y propiedad rural, que le fueren solicitados por los contribuyentes o responsables del impuesto a los predios urbanos y rurales, previa solicitud escrita y, la presentación del certificado de no adeudar a la Municipalidad por concepto alguno.
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n
n Art. 16.- INTERESES POR MORA TRIBUTARIA.- A partir de su vencimiento, el impuesto principal y sus adicionales, ya sean de beneficio municipal o de otras entidades u organismos públicos, devengarán el interés anual desde el primero de enero del año al que corresponden los impuestos hasta la fecha del pago, según la tasa de interés establecida de conformidad con las disposiciones del Banco Central, en concordancia con el Art. 21 del Código Tributario. El interés se calculará por cada mes, sin lugar a liquidaciones diarias.
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n Art. 17.- CATASTROS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- EI Municipio de cada cantón o Distrito Metropolitano se encargará de la estructura administrativa del registro y su coordinación con el catastro,
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n
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n
n Los notarios y registradores de la propiedad enviarán a las oficinas encargadas de la formación de los catastros, dentro de los diez primeros días de cada mes, en los formularios que oportunamente les remitirán esas oficinas, el registro completo de las transferencias totales o parciales de los predios urbanos y rurales, de las particiones entre condóminos, de las adjudicaciones por remate y otras causas, así como de las hipotecas que hubieren autorizado o registrado. Todo ello, de acuerdo con las especificaciones que consten en los mencionados formularios.
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n
n
n Si no recibieren estos formularios, remitirán los listados con los datos señalados. Esta información se la remitirá a través de medios electrónicos.
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n
n IMPUESTO A LA PROPIEDAD URBANA
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n
n Art. 18.- OBJETO DEL IMPUESTO.- Serán objeto del impuesto a la propiedad urbana, todos los predios ubicados dentro de los límites de las zonas urbanas de la cabecera cantonal y de las demás zonas urbanas del cantón determinadas de conformidad con la ley y la legislación local.
n
n
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n Art. 19.- IMPUESTOS QUE GRAVAN A LOS PREDIOS URBANOS.- Los predios urbanos están gravados por los siguientes impuestos establecidos en los Arts. 494 al 513 del COOTAD.
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n
n 1. EI impuesto a los predios urbanos.
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n
n 2. Impuestos adicionales en zonas de promoción inmediata.
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n
n Art. 20.- VALOR DE LA PROPIEDAD.-
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n
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n a) Valor de terrenos.- Los predios urbanos serán valorados mediante la aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de reposición previstos en este código; con este propósito, el Concejo aprobara mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por los aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad a determinados servicios, como agua potable, alcantarillado y otros servicios, así como los factores para la valoración de las edificaciones.
n
n
n
n Se establece sobre la información de carácter cualitativo de la infraestructura básica, de la infraestructura complementaria y servicios municipales, información que cuantificada mediante procedimientos estadísticos permitirá definir la cobertura y déficit de las infraestructuras y servicios instalados en cada una de las aéreas urbanas del cantón.
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n n
n n
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n
n CATASTRO PREDIAL URBANO DEL CANTÓN PABLO SEXTO
n
n CUADRO DE COBERTURA Y DÉFICIT DE INFRAESTRUCTYRA Y SERVISIO
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n
n n
n Sector
n
n Homog.
n n
n Cobertura
n n
n Infraestructura Básica
n n
n Infraest. Complemen
n n
n Serv. Mun
n n
n Total
n n
n Núm.
n
n Manz.
n n
n Alcant.
n n
n Agua Pot.
n n
n E. Elec.
n n
n Alum.
n n
n Red Vial
n n
n Red Teléf.
n n
n Acera y Bord
n n
n Aseo Calles
n n
n Rec. Bas.
n n
n SH 01
n n
n Cobertura
n n
n 100,00
n n
n 100,00
n n
n 100,00
n n
n 95,45
n n
n 100,00
n n
n 92,72
n n
n 9,09
n n
n 18,19
n n
n 100,00
n n
n 90,06
n n
n 11,00
n n
n Déficit
n n
n 0,00
n n
n 0,00
n n
n 0,00
n n
n 4,55
n n
n 0,00
n n
n 2,28
n n
n 90,91
n n
n 81,81
n n
n 0,00
n n
n 9,94
n n
n SH 02
n n
n Cobertura
n n
n 100,00
n n
n 90,22
n n
n 100,00
n n
n 37,00
n n
n 100,00
n n
n 80,00
n n
n 0,00
n n
n 0,00
n n
n 100,00
n n
n 75,90
n n
n 10,00
n n
n Déficit
n n
n 0,00
n n
n 9,78
n n
n 0,00
n n
n 63,00
n n
n 0,00
n n
n 20,00
n n
n 100,00
n n
n 100,00
n n
n 0,00
n n
n 24,10
n n
n SH 03
n n
n Cobertura
n n
n 79,54
n n
n 63,63
n n
n 52,27
n n
n 18,00
n n
n 100,00
n n
n 34,09
n n
n 0,00
n n
n 0,00
n n
n 100,00
n n
n 55,94
n n
n 11,00
n n
n Déficit
n n
n 20,46
n n
n 36,37
n n
n 47,73
n n
n 82,00
n n
n 0,00
n n
n 65,91
n n
n 100,00
n n
n 100,00
n n
n 0,00
n n
n 44,06
n n
n SH 04
n n
n Cobertura
n n
n 68,75
n n
n 53,12
n n
n 18,75
n n
n 0,00
n n
n 21,87
n n
n 6,25
n n
n 0,00
n n
n 0,00
n n
n 31,25
n n
n 25,00
n n
n 8,00
n n
n Déficit
n n
n 31,25
n n
n 46,88
n n
n 81,25
n n
n 100,00
n n
n 78,13
n n
n 93,75
n n
n 100,00
n n
n 100,00
n n
n 68,75
n n
n 75,00
n n
n Ciudad
n n
n Cobertura
n n
n 87,07
n n
n 76,74
n n
n 67,76
n n
n 37,61
n n
n 80,47
n n
n 54,52
n n
n 2,27
n n
n 4,55
n n
n 82,81
n n
n 61,72
n n
n 40,00
n n
n Déficit
n n
n 12,93
n n
n 23,26
n n
n 32,25
n n
n 62,39
n n
n 19,53
n n
n 45,49
n n
n 97,73
n n
n 95,45
n n
n 17,19
n n
n 38,28
n n
n
n n
n
n
n
n Además se considera el análisis de las características del uso y ocupación del suelo, la morfología y el equipamiento urbano en la funcionalidad urbana del cantón, resultado con los que permite establecer los sectores homogéneos de cada una de las aéreas urbanas. Sobre los cuales se realiza la investigación de precios de venta de las parcelas o solares, información que mediante un proceso de comparación de precios de condiciones similares u homogéneas, serán la base para la elaboración del plano del valor de la tierra; sobre el cual se determine el valor base por ejes, o por sectores homogéneos. Expresado en el cuadro siguiente:
n
n
n
n
n
n VALOR M2 DE TERRENO CATASTRO 2011
n
n ÁREA URBANA DEL CANTÓN PABLO SEXTO
n
n
n n
n Sector Homog.
n n
n Lím. Sup.
n n
n Valor m2
n n
n Lím. Inf.
n n
n Valor m2
n n
n No. Mz
n n
n 01
n n
n 8,43
n n
n 12
n n
n 5,84
n n
n 12
n n
n 11
n n
n
n n
n 02
n n
n 5,74
n n
n 9
n n
n 5,03
n n
n 9
n n
n 10
n n
n
n n
n 03
n n
n 4,76
n n
n 6
n n
n 3,67
n n
n 6
n n
n 11
n n
n
n n
n 04
n n
n 3,47
n n
n 3,5
n n
n 1,41
n n
n 3,5
n n
n 8
n n
n Cobert.
n n
n
n
n
n
n Del valor base que consta en el plano del valor de la tierra se deducirán los valores individuales de los terrenos de acuerdo a la Normativa de valoración individual de la propiedad urbana, documento que se anexa a la presente ordenanza, en el que constan los criterios técnicos y jurídicos de afectación al valor o al tributo de acuerdo al caso, el valor individual será afectado por los siguientes factores de aumento o reducción: Topográficos; a nivel, bajo nivel, sobre nivel, accidentado y escarpado. Geométricos; Localización, forma, superficie, relación dimensiones frente y fondo. Accesibilidad a servicios; vías, energía eléctrica, agua, alcantarillado, aceras, teléfonos, recolección de basura y aseo de calles; como se indica en el siguiente cuadro:
n
n
n
n
n
n
n
n CUADRO DE COEFICIENTES DE
n
n MODIFICACIÓN POR INDICADORES
n
n
n n
n 1.- GEOMÉTRICOS
n n
n Coeficiente
n n
n 1.1. Relación frente/fondo
n n
n 1.0 a 0.94
n n
n 1.2. Forma
n n
n 1.0 a 0.94
n n
n 1.3. Superficie
n n
n 1.0 a 0.94
n n
n 1.4. Localización en la manzana
n n
n 1.0 a 0.95
n n
n 2.- TOPOGRAFÍA
n n
n
n n
n 2.1. Características del suelo
n n
n 1.0 a 0.95
n n
n 2.2. Topografía
n n
n 1.0 a 0.95
n n
n 3.- ACCESIBILIDAD A SERVICIOS
n n
n
n n
n Infraestructura básica
n
n 3.1. Agua potable
n
n Alcantarillado
n n
n 1.0 a 0.88
n
n 1.0 a 0.88
n n
n
n n
n 3.2. Vías
n
n Adoquín
n
n Hormigón
n
n Asfalto
n
n Piedra
n
n Lastre
n
n Tierra
n n
n 1.0 a 0.88
n n
n 3.3. Infraestructura complementaria y servicios
n
n Aceras
n
n Bordillos
n
n Teléfono
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n Recolección de basura
n
n Aseo de calles
n n
n 1.0 a 0.93
n n
n
n
n Las particularidades físicas de cada terreno de acuerdo a su implantación en la ciudad, en la realidad dan la posibilidad de múltiples enlaces entre variables e indicadores, los que representan al estado actual del predio, condiciones con las que permite realizar su valoración individual.
n
n
n
n Por lo que para la valoración individual del terreno (VI) se consideraran: (Vsh) el valor m2 de sector homogéneo localizado en el plano del valor de la tierra y/o deducción del valor individual, (Fa) obtención del factor de afectación, y (S) Superficie del terreno así:
n
n
n
n VI = Vsh x Fa x s
n
n
n
n Donde:
n
n VI = VALOR INDIVIDUAL DEL TERRENO
n
n Vsh = VALOR M2 DE SECTOR HOMOGÉNEO O VALOR
n
n INDIVIDUAL
n
n Fa = FACTOR DE AFECTACIÓN
n
n S = SUPERFICIE DEL TERRENO
n
n
n
n b) Valor de edificaciones.- Se establece el valor de las edificaciones que se hayan desarrollado con el carácter de permanente, proceso que a través de la aplicación de la simulación de presupuestos de obra que va a ser avaluada a costo actualizados, en las que constaran los siguientes indicadores: de carácter general tipo de estructura, edad de la construcción, estado de conservación, reparaciones y número de pisos. En su estructura; columnas, vigas y cadenas, entrepisos, paredes, escaleras y cubierta. En acabados; revestimiento de pisos, interiores, exteriores, escaleras, tumbados, cubiertas, puertas, ventanas, cubre ventanas y closet. En instalaciones; sanitarias, baños y eléctricas, Otras inversiones; sauna/turco/hidromasaje, ascensor, escalera eléctrica, aire acondicionado, sistema y redes de seguridad, piscinas, cerramientos, vías y caminos e instalaciones deportivas
n
n 
n
n 
n
n
n n
n
n
n Para la aplicación del método de reposición y establecer los parámetros específicos de cálculo, a cada indicador le corresponderá un número definido de rubros de edificación, a los que se les asignarán los índices de participación. Además se define la constante de correlación de la unidad de valor en base al volumen de obra. Para la depreciación se aplicará el método lineal con intervalo de dos años, con una variación de hasta el 20% del valor y año original, en relación a la vida útil de los materiales de construcción de la estructura del edificio. Se afectará además con los factores de estado de conservación del edificio en relación al mantenimiento de este, en las condiciones de estable, a reparar y obsoleto.
n
n
n n
n Años
n n
n Hormigón
n n
n Hierro
n n
n Madera fina
n n
n Madera común
n n
n Bloque ladrillo
n n
n Bahareque
n n
n Adobe/Tapial
n n
n 0-2
n n
n 1
n n
n 1
n n
n 1
n n
n 1
n n
n 1
n n
n 1
n n
n 1
n n
n 3-4
n n
n 0,97
n n
n 0,97
n n
n 0,96
n n
n 0,96
n n
n 0,95
n n
n 0,94
n n
n 0,94
n n
n 5-6
n n
n 0,93
n n
n 0,93
n n
n 0,92
n n
n 0,9
n n
n 0,92
n n
n 0,88
n n
n 0,88
n n
n 7-8
n n
n 0,9
n n
n 0,9
n n
n 0,88
n n
n 0,85
n n
n 0,89
n n
n 0,86
n n
n 0,86
n n
n 9-10
n n
n 0,87
n n
n 0,86
n n
n 0,85
n n
n 0,8
n n
n 0,86
n n
n 0,83
n n
n 0,83
n n
n 11-12
n n
n 0,84
n n
n 0,83
n n
n 0,82
n n
n 0,75
n n
n 0,83
n n
n 0,78
n n
n 0,78
n n
n 13-14
n n
n 0,81
n n
n 0,8
n n
n 0,79
n n
n 0,7
n n
n 0,8
n n
n 0,74
n n
n 0,74
n n
n 15-16
n n
n 0,79
n n
n 0,78
n n
n 0,76
n n
n 0,65
n n
n 0,77
n n
n 0,69
n n
n 0,69
n n
n 17-18
n n
n 0,76
n n
n 0,75
n n
n 0,73
n n
n 0,6
n n
n 0,74
n n
n 0,65
n n
n 0,65
n n
n 19-20
n n
n 0,73
n n
n 0,73
n n
n