Ley que regula la emisión de Cédulas Hipotecarias

Jueves, 24 de noviembre de 2005

 

Boletín Jurídico 195 - Marzo 2002
Cámara de Comercio de Quito

 

EL DEPARTAMENTO JURÍDICO de la Cámara de Comercio de Quito pone en conocimiento de los señores afiliados que en el Registro Oficial 503 del 28 de enero del 2002, se publicó la Ley 2002-59 que Regula la Emisión de Cédulas Hipotecarias, reincorporada en la legislación ecuatoriana luego de que fuera suprimida en la Ley General de Instituciones Financieras, con lo que se facilitará la adquisición de vivienda y la reactivación de la industria de la construcción.

Qué son las cédulas hipotecarias

Las Cédulas Hipotecarias son títulos ejecutivos que contienen un derecho económico que consiste en la percepción de una renta periódica fija o reajustable, y el derecho al reembolso del capital determinado en la misma, en el plazo estipulado para el pago de los préstamos a que correspondan, por sorteos semestrales, o por orden cronológico.

Qué instituciones las garantizan

Las Cédulas Hipotecarias deberán estar garantizadas por el capital y las reservas de la institución financiera sujeta al control de la Superintendencia de Bancos, por el conjunto de sus préstamos hipotecarios de amortización gradual con emisión de Cédulas Hipotecarias vigentes; y, por consiguiente, por los bienes inmuebles hipotecados a favor de la institución financiera emisora, para caucionar tales préstamos de amortización gradual.

Clases y moneda en la que deben emitirse

Las Cédulas Hipotecarias que pueden ser nominativas, a la orden o al portador, a elección del deudor. Deberán emitirse en denominaciones de cien dólares de los Estados Unidos de América o de sus múltiplos. En caso de emisión de Cédulas Hipotecarias, en monedas extranjeras diferentes a la de curso legal en el país, el valor nominal será el equivalente a cien dólares de los Estados Unidos de América o de sus múltiplos, redondeado a la fracción más próxima.

Valor mínimo de cada una

El valor total de una emisión de Cédulas Hipotecarias no podrá ser inferior a cinco mil dólares de los Estados Unidos de América o a su equivalente en moneda diferente a la de curso legal.

Vencimiento mínimo y máximo

No podrán emitirse Cédulas Hipotecarias con vencimiento inferior a un año ni superior a treinta años; y, éstas deberán ser negociadas a través del mercado bursátil del país.

Quienes pueden emitir cédulas hipotecarias

Unicamente podrán emitir cédulas hipotecarias los bancos, las mutualistas, cooperativas de ahorro y crédito y sociedades financieras, legalmente constituidos, que se encuentren bajo el control y vigilancia de la Superintendencia de Bancos.

Garantía hipotecaria

La garantía hipotecaria que se constituya para caucionar un préstamo hipotecario de amortización gradual con emisión de Cédulas recaerá sobre bienes inmuebles según la definición del Código Civil, debe tener el carácter de primera hipoteca, y el avalúo del bien en ningún caso podrá tener un valor inferior al 140% de la obligación garantizada y deberá ser efectuado por peritos idóneos nombrados por el Directorio de la institución financiera emisora. Los avalúos habilitarán la escritura de emisión y los peritos serán responsables civilmente hasta por culpa leve por el contenido de sus informes periciales.
No podrán emitirse Cédulas con respaldo de bienes inmuebles de propiedad de la institución financiera emisora y de sus partes vinculadas.

Calidad de primera hipoteca

Tendrán calidad de primera hipoteca las sucesivas hipotecas que a favor de la institución financiera emisora se constituyan sobre un mismo inmueble, siempre que no hubiere otras anteriores a favor de terceros. El conjunto de los préstamos garantizados por esas hipotecas sucesivas, constituidas sobre un mismo inmueble no excederá del porcentaje señalado en el artículo anterior. El gravamen así constituido no podrá levantarse sino con la entrega de todos los títulos cancelados.

Seguros

Los préstamos de amortización gradual con emisión de Cédulas Hipotecarias deberán contar con seguro contra todo riesgo sobre las edificaciones hipotecadas y con seguro de desgravamen del deudor persona natural. Los seguros serán contratados por la institución financiera emisora en empresas de seguros legalmente establecidas en el Ecuador y su costo será asumido por el deudor.
En todo caso en que el pago de los dividendos se encontraren vencidos, la institución financiera, podrá cobrar, sobre el monto del capital, la máxima tasa de mora permitida por la ley, vigente al momento del pago.
Las instituciones del Sistema Financiero pueden demandar, en todo o en parte, si el pago de los dividendos estuviere en mora, por más de sesenta días:

a) El saldo del préstamo o capital reducido, cortado a la fecha del último dividendo en mora, asimismo, con la máxima tasa de mora permitida, sobre el capital, hasta la solución del préstamo;
b) La comisión pactada;
c) Las primas de seguro satisfechas por la institución financiera; y,
d) Los gastos del juicio.
e)

Pagos adicionales

El deudor tendrá derecho, en cualquier momento, o al tiempo de los pagos regulares, a hacer pagos adicionales de todo o parte del saldo de su préstamo. Este pago adicional o total, en ningún caso se lo podrá realizar dentro del primer año de la emisión de las Cédulas Hipotecarias.
Ningún pago adicional será menor de cien dólares de los Estados Unidos de América, y los de mayor cantidad serán múltiplos de esta suma. Cada semestre empezado se considerará vencido, para efectos del pago.
Todo pago por concepto de amortización de capital podrá efectuarse con Cédulas emitidas por la misma institución financiera, siempre que correspondan a la misma serie y, al semestre en que se otorgó el préstamo que se paga o a semestres anteriores.

Contenido de la cédula hipotecaria

Las Cédulas Hipotecarias serán impresas y se expresará en ellas claramente:

a) El nombre de la institución financiera emisora;
b) El valor nominal de la cédula;
c) La serie a la que pertenece;
d) El número de orden que le corresponde;
e) El tipo de interés;
f) La fecha de emisión;
g) Las normas a las que habrá de ceñirse su amortización;
h) La referencia del bien inmueble que respalda el crédito y de la hipoteca, con los datos respectivos:

- Inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente; y, a
- Las demás indicaciones según su naturaleza.

i) Cada cédula llevará cupones adheridos, en los que se hará constar:

- El nombre de la institución financiera emisora;
- La serie y el número de la cédula a que correspondan;
- La tasa de interés;
- El semestre a que corresponda; y,
- La fecha de pago.

El cupón será suficiente y único comprobante para el pago de los intereses.

Depósitos centralizados

Las Cédulas Hipotecarias podrán emitirse previo acuerdo entre las partes desmaterializadas a través de un Depósito Centralizado de Liquidación y Compensación de Valores, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Mercado de Valores.
Las Cédulas cuyo plazo hubiere vencido o las que hubieren sido llamadas al pago de acuerdo con los términos en que hayan sido emitidas, dejarán de ganar intereses desde la fecha del vencimiento o llamamiento para el pago.

Pago de interese

Los intereses devengados por las Cédulas Hipotecarias se pagarán a sus tenedores. Terceras personas no podrán oponerse al pago, a menos que aleguen la pérdida de la cédula respectiva y rindan caución ante la institución financiera emisora.

Sanciones penales

La persona que falsificare una cédula o cupón; o hiciere circular o introdujere en el país, Cédulas o cupones falsificados, quedará sujeta a las sanciones establecidas en el Libro Segundo "De los delitos en particular", Titulo IV, "Delitos contra la fe Pública", Capítulo III "De las falsificaciones de documentos en General" del Código Penal.

Aceptación de depósitos de cédulas hipotecarias

El depósito de Cédulas Hipotecarias se aceptará por su valor en el mercado, en todos los casos en que por Ley o resolución judicial se requiera una garantía, para el desempeño de un cargo público, para el cumplimiento de un contrato público o para cualquier fianza o depósito exigido por la ley.
Las garantías que deban ser otorgadas en dinero efectivo y los depósitos judiciales que deban ser hechos en dinero, podrán serlo en Cédulas Hipotecarias siempre que sus vencimientos no sean mayores a un año.

Derecho de las instituciones financieras

Las instituciones financieras podrán comprar, poseer y vender sus propias cédulas hipotecarias y constituir con ellas los depósitos en garantía que la ley exige que se mantenga, excepto el encaje en el Banco Central del Ecuador; podrán adquirirlas, así mismo por dación en pago o que se adjudique judicialmente a su favor en pago de sus créditos, y en cualquiera de esos casos deberán volverlas a poner en circulación dentro del año de su adquisición. Estas negociaciones deberán realizarse a través del mercado bursátil.

Transferencia a otra institución bancaria

En todos los casos en que cualquier institución emisora de Cédulas Hipotecarias, sea declarada en liquidación, la cartera correspondiente a la emisión de Cédulas Hipotecarias será transferida conjuntamente con los correspondientes créditos y sus respectivas garantías hipotecarias a otra institución de las establecidas en esta ley y que haya sido autorizada por la Superintendencia de Bancos, y tales activos y pasivos que constituirán patrimonio autónomo serán excluidos de la masa de acreedores, gozando de todas las garantías y privilegios en la ley.
La Junta Bancaria reglamentará los procedimientos, forma y condiciones para la aplicación de la norma contenida en este artículo, como también dictará las resoluciones de carácter general para la aplicación de la ley.

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