Política de los créditos hipotecarios del IESS a través de mutualistas y cooperativas

Por: Dr. Manuel Posso Zumárraga
Consultor en calidad, productividad y seguros sociales

Intencionalidad del IESS sobre la política de créditos hipotecarios

Reducir el déficit habitacional en la población ecuatoriana y en especial en la clase afiliada al seguro general obligatorio, con el concurso de 4 Instituciones del Sistema Financiero Nacional: Mutualista Pichincha, Mutualista Benalcázar, Cooperativa de Ahorro y Crédito CACPECO, y Mutualista Azuay, que se encuentran ejecutando el proyecto denominado «El Crédito Hipotecario a los Afiliados al Seguro Social», mecanismo mediante el cual, se canalizarán recursos financieros de largo plazo, hacia la vivienda.

Legislación aplicable a los préstamos hipotecarios del IESS

1. Art. 69 la Ley de la Seguridad Social No. 55 de R.O. 465 de 29 de Noviembre del 2001.
2. Art. 51 de la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero.
3. Resolución CD 038 de 19 de marzo del 2004, mediante la cual se expide el Reglamento Codificado para la aplicación del artículo 69 de la Ley de Seguridad Social, sobre créditos hipotecarios.
4. Decisión 009 del 8 de septiembre del 2003, mediante la cual la Comisión Técnica de Inversiones, aprueba la calificación a las entidades del sistema financiero con las cuales, el IESS realizaría operaciones de descuento de cartera con garantía hipotecaria.
5. La IFI, al amparo de lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero, se le faculta para efectuar operaciones de crédito hipotecario bajo la modalidad de Convenios.
6. El convenio marco de operaciones de descuento de cartera con garantía hipotecaria, suscrita entre el Representante legal del IESS y el Representante legal de la IFI o Institución del sistema financiero.
7. El contrato de Administración de Cartera.
8. El Manual de operación para descuentos de cartera con garantía hipotecaria.
9. El contrato de Préstamo o Mutuo.
10. El Manual de procedimientos Internos para el descuento de cartera con garantía hipotecaria.
11. Las Resoluciones de la Superintendencia de Bancos y Seguros o Central de Riesgos para la calificación definitiva del crédito.
12. Las tablas de interés y de comisiones por la administración del crédito Hipotecario.

Definiciones para comprender el alcance de los créditos hipotecarios

Afiliado.- Persona natural que aporta al seguro general obligatorio, que accede a los créditos hipotecarios de vivienda que otorga la IFI con sus recursos, cuya cartera, será adquirida por el IESS, para la compra de vivienda terminada, siempre y cuando cumpla con los términos y condiciones del respectivo convenio.

IFI.- Instituciones del sistema financiero, en este caso, las 3 Mutualistas y una Cooperativa y las que se vayan incorporando a posteriori.

Cartera con garantía hipotecaria.-. Portafolio de créditos concedidos a afiliados para la adquisición de vivienda garantizados con gravamen hipotecario del mismo bien a ser adquirido.
Proceso de originación del crédito.- Mecanismo en virtud del cual la IFI estudia, evalúa, aprueba, concede y desembolsa en crédito hipotecario, el mismo que pasa a ser considerado como operación descontable.

Pre-pagos.- Abonos anticipados al capital adeudado de un crédito que integra la Cartera Hipotecaria.

Operaciones descontables.- Son aquellos créditos hipotecarios concedidos por la IFI a afiliados del seguro general obligatorio previamente calificados por el IESS.

Operaciones de desceunto.- Operaciones, mediante la cual el IESS compra la cartera hipotecaria a la IFI al 100% de su valor vigente a la fecha de la negociación y recibe los respectivos pagares o contratos de mutuo, las garantías hipotecarias y pólizas de seguro debidamente endosados o cedidos a favor del IESS.

Comisión por originación de cartera.- Comisión que el IESS pagará a la IFI por la originación de las operaciones descontables de acuerdo a la tabla de interés que deben constar como anexos al convenio marco.
Comisión por administración.- Comisión que cobrará la IFI al IESS, con sujeción al contrato de administración y de acuerdo a la tabla respectiva anexa al convenio marco.

Comisión por reestructuración.- Comisión que la IFI cobrará al afiliado por someter su crédito a reestructuración, la misma que será igual a la que se estipula en la tabla de comisiones.

Tasa de interés.- Tasa de interés aplicable a los créditos concedidos por la IFI a los afiliados al seguro general obligatorio, de conformidad con el artículo 7 de la Resolución CD 038 de 19 de marzo del 2004 que estamos analizando. Esta tasa será comunicada a la IFI por el IESS el primer día laborable de cada semana.

Tasa de interés de mora.- Tasa que cobrará el IESS a la IFI en caso de que esta incurra en mora en el cumplimiento de transferir lo recaudado de la cartera hipotecaria o de su obligación de trasladar al IESS los pagos anticipados que hagan los afiliados de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Administración respectivo.

Gestión de cobro extyrajudicial.-. Proceso de cobranza de un crédito vencido, que se cumple con anterioridad al inicio de una acción judicial

Contrato de administración.- Instrumento privado celebrado entre la IFI y el IESS, que tiene como objeto regular los términos y condiciones a los que se sujetará la administración de la cartera, con garantía hipotecaria que haga la IFI por cuenta y orden del IESS.

Administración de seguros.- Control sobre la oportunidad, identidad y cobertura que de las pólizas de seguros de desgravámen y de incendio y líneas aliadas, realizará el IESS a las IFIS.

Reestructuración.- Modificación de un crédito, que se haga por una sola vez respecto de la tasa, o cualquier otra condición pactada originariamente en el documento de crédito, en razón de que el deudor hipotecario se encontrare en mora en el pago de los dividendos derivados del crédito

Seguros.- Las viviendas independientes o pertenecientes a un programa de urbanización que fueran adquiridas con créditos que han sido descontados por el IESS, deberán estar asegurados, mediante la contratación de pólizas de seguros contra incendios y líneas aliadas.

Montos, plazos y tasas
de interés de los créditos hipotecarios

MONTOS TABLA No. 1 Valor del bien inmueble C=(A+B) 70%
crédito (A) 30%
afiliado (B) 42.857
40.000
38.000
36.000
34.000
32.000
30.000
28.000
26.000 30.000
28.000
26.600
25.200
23.800
22.400
21.000
19.600
18.200 12.857
12.000
11.400
10.800
10.200
9.600
9.000
8.400
7.800 TABLA No. 2 Valor del bien inmueble C=(A+B) 70%
crédito (A) 30%
afiliado (B) 24.000
22.000
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.571 30.000
28.000
26.600
25.200
23.800
22.400
21.000
19.600
18.200 7.200
6.600
6.000
5.400
4.800
4.200
3.600
3.000
2.571

El monto mínimo del crédito hipotecario es de USD $ 6.000,oo y el monto máximo de USD $ 30.000,oo

El bien inmueble es financiado hasta un 70% de su valor, mientras que el 30% del inmueble, deben ser recursos propios del afiliado al seguro general obligatorio de acuerdo a los siguientes ejemplos:

En caso de que el afiliado, esté interesado en adquirir un bien de mayor costo al indicado al cuadro anterior, este podrá hacerlo, siempre tomando en cuenta el máximo de financiamiento de USD 30.000, para lo cual el valor total de la hipoteca será cedido a favor del IESS, por parte de la Institución Financiera, como garantía del préstamo otorgado.

Plazos y tazas son los créditos

El plazo de los créditos hipotecarios son de 5, 10, 15 y 20 años y no existen plazos intermedios, mientras que la tasa de interés del préstamo es reajustable cada 180 días.

Ejemplos

La tasa de interés incluye los 3 puntos porcentuales correspondientes a provisión créditos incobrables y adicionalmente cubrirá el pago de la originación y administración de la cartera hipotecaria, que a la final, termina pagando 3 veces más que sin la intermediación de las Instituciones del Sistema Financiero o Bancario.

Para una vivienda de USD $ 20.000 Plazo 30%
ahorro afiliado 70%
crédito IESS Tasa Cuota
estimada usd 5 años
10 años
15 años
20 años 6.000
6.000
6.000
6.000 14.000
14.000
14.000
14.000 11.71 %
12.21 %
12.71 %
13.21 % 309.37
202.56
174.47
166.12 Para una vivienda de USD $ 30.000 Plazo 30%
ahorro afiliado 70%
crédito IESS Tasa Cuota
estimada usd 5 años
10 años
15 años
20 años 9.000
9.000
9.000
9.000 21.000
21.000
21.000
21.000 11.71 %
12.21 %
12.71 %
13.21 % 464.06
303.84
261.71
246.18 Para una vivienda de USD $ 40.000 Plazo 30%
ahorro afiliado 70%
crédito IESS Tasa Cuota
estimada usd 5 años
10 años
15 años
20 años 12.000
12.000
12.000
12.000 28.000
28.000
28.000
28.000 11.71 %
12.21 %
12.71 %
13.21 % 618.75
405.13
348.94
332.24

Limitaciones de esta política crediticia

1. La partida de recursos presupuestados por el IESS de 300.000 dólares es muy reducida.
2. La cuantía del préstamo es muy reducida.
3. La disposición del artículo 51 de la ley del sistema Financiero, obliga a los afiliados a financiar el 30% del valor del inmueble con recursos propios.
4. El jubilado no tiene acceso a este crédito hipotecario.
5. El sistema de tasas de interés que toma como referencia la tasa activa del Banco Central es muy onerosa.
6. Las comisiones por originación de cartera, la comisión por Administración que el IESS paga al IFI y la Comisión por reestructuración que la IFI cobrará al afiliado son demasiado onerosas.
7. Los documentos burocráticos para la pre y calificación definitiva que pide el IESS y la Central de Riesgos de la Superintendencia de Bancos y Seguros desmotivan a los afiliados.
8. Es muy reducido el número de Instituciones Financieras que se han calificado para este proyecto, lo que trae el riesgo del fracaso de esta política.
9. La propuesta del Banco del Pacífico de ofertar créditos hipotecarios de largo plazo, mayor cuantía, menos trámites burocráticos, a un 10% anual, con tasas reajustables, de ser cierta, le deja sin piso a la política crediticia del IESS.
10. La presión inapropiada, que ejerce el FMI, aduciendo que no es objetivo del IESS el otorgar créditos de largo plazo, es otra limitante que abona, para que los Hipotecarios del IESS sea descartada como opción que reduzca el déficit de vivienda para sectores de afiliados de bajos y medianos recursos.

Conclusión :

Los esfuerzos que ha hecho el IESS para elaborar toda la legislación interna en materia de política de créditos hipotecarios a largo plazo y en especial esta Resolución 038 de aplicación del Artículo 69 de la Ley de Seguridad Social, han sido infructuosos, la Reforma no es interna, es legal.

Recomendaciones:

El Congreso Nacional, debe tramitar 4 leyes o proyectos de reforma de ley, para que la política de préstamos hipotecarios funcione en el país y en el IESS.

1. Reformas al Código Civil, que elimine la normativa que dispone, que la tasa de interés en el mercado no puede ser mayor que una tasa de interés que se fije mediante ley. (tasa referencial del Banco Central).

2. Derogar el Art. 69 la Ley de la Seguridad Social No. 55 de R.O. 465 de 29 de Noviembre del 2001 o modificarlo para que el IESS, pueda otorgar créditos hipotecarios a largo plazo, sin la intermediación del Sistema Financiero o Bancario.

3. Derogar el Art.51 de la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero, que obliga a los afiliados a financiar el 30% del valor del inmueble con recursos propios.

4. Retomar el proyecto de ley originario, objetado por el Presidente de la República en octubre del 2003, que regula la emisión de cédulas hipotecarias.