Los préstamos hipotecarios del IESS
Por: Dr. Manuel Posso Zumárraga
Consultor Privado
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E STE ESPACIO DIFUSIONAL se desarrolla en base a charlas técnicas o seminarios talleres sobre el contenido de leyes de seguridad social del Anciano, de la Salud, del Consumidor, de Discapacidades etc., dictados por el responsable de este consultorio, en empresas públicas o privadas y en el sistema radial, recogidos en este Diario todos los días martes de cada semana y en la pagina Web de la Revista Judicial del Diario La Hora:
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Consulta No. 1
Miles de asegurados se beneficiaron con los préstamos hipotecarios y con los planes habitacionales que construía el IESS, desde 1.981, porque se eliminó esta política crediticia.
f) Carmen Grijalva. Radio Iris
Respuesta
Antecedentes:
El IESS a partir de 1.981 empezó con su política crediticia con la vigencia de un Reglamento General de prestamos, dictado por el Consejo Superior de ese entonces, cuyas cuantías estaban en función de la capacidad operativa de los asegurados, computada a partir de un dividendo equivalente al 35% del sueldo o salario o pensión promedio (en ese tiempo en sucres)
En otras palabras, conocido el dividendo y el plazo del crédito, se calculaba la cuantía, con modalidades de pago de interés simple anual con pago solo de intereses, o con abonos de capital e intereses en el mismo dividendo.
En los dos casos en dividendo era constante y los tipos de interés se calculaba de la siguiente manera según el préstamo
– Por los primeros 90.000 sucres el 7%
– por los siguientes 30.000 sucres el 9%
– por los siguientes 50.000 sucres el 10%
– por los siguientes 100.000 sucres el 11%
– por los últimos 100.0OO sucres, el 12 %
– El préstamo solidario no podía exceder de S/. 400.000
A mas de esto, se cobraba una prima por el Seguro de Desgravámen Hipotecario, que cubría riesgos de muerte o invalidez definitiva del asegurado.
El plazo era de 10 a 30 años. En ese entonces, las tasas de interés legal vigente en el mercado financiero eran del 8,5%.
Luego, con otras modificaciones a la Reglamentación del crédito hipotecario, se fueron incrementando las cuantías del préstamo inicial a 850.000.00 sucres individual y solidario 1.000.000 de sucres. Existían también los préstamos complementarios hasta 850.000 sucres.
Los últimos prestamos hipotecarios vigentes a 1.985, avanzaron a 2.400.00 sucres solidarios y 1.500.00 sucres en forma individual, con un interés anual de 14% como máximo anual.
Con este crédito, el afiliado o jubilado podía acceder a prestamos blandos, para viviendas que construía el mismo IESS, en varias Urbanizaciones, o lotes con servicios.
A partir de la vigencia de la Resolución 480 en 1.983, el IESS, suspende los programas de vivienda y los préstamos hipotecarios por las situaciones de orden técnico, administrativo y financiero que se explican mas adelante.
Hasta 1.983 los préstamos hipotecarios venían a constituir un alivio para el déficit de vivienda de los asegurados, porque las condiciones financieras de la economía del país y del IESS eran muy coherentes, es decir, el tipo de interés máximo de un crédito hipotecario era de alrededor del 10% al interés simple anual y la tasa del mercado financiero era del 8%, y aún mas, la tasa actuarial era de apenas el 6 %.
En otras palabras, el IESS a pesar de que el conceder préstamos hipotecarios no eran una obligación legal, sino un servicio, a la vez que satisfacía el déficit de vivienda, cubría los costos y recuperaba su inversión.
Pero, cuando el IESS observó que se presentaban dificultades en la economía del Estado e influían en el IESS, dispuso estudios sobre la recuperación de los créditos. El Banco Mundial y varios representantes de las Cámaras de la Producción, demostraron que las condiciones extremadamente blandas del crédito resultaban una carga muy onerosa para el IESS.
El informe técnico de suspensión de créditos hipotecarios
1. Que las bajas tasas de interés, que se cobran por los créditos hipotecarios y errores de calculo en las tasas de amortización producen ingentes pérdidas para el IESS, porque a partir de 1.983 el interés del mercado financiero subió al 23 % mensual en sucres, y los prestamos del IESS se concedían a una máximo de l 10% anual en sucres.
2. Que las primas del seguro de desgravámen no están calculadas conforme a la técnica actuarial.
3. Que el costo administrativo y el contingente de recursos humanos y técnicos con que aporta el IESS, para otorgar los préstamos y a la misma construcción de las viviendas, es muy elevado.
Estos informes y las malas Administraciones, (cuando no) incidieron para que el IESS, deje de otorgar préstamos hipotecarios y abandone la construcción de la vivienda y los lotes con servicios.
Personalmente considero, que la decisión del IESS fue equivocada, porque a mi juicio la vivienda bien administrada, genera ahorro interno para la misma Institución y para el país, lo que debió hacerse es revisar las tasas, prever mas controles en la administración del crédito hipotecario y supervisar en forma permanente, que la inversión sea bien canalizada, pero nunca abandonar esta política.
Consulta No. 2
En esta Administración del IESS, con la nueva Ley de Seguridad Social, y el Reglamento dictado por el Consejo Directivo del IESS, se pretende volver a otorgar estos créditos hipotecarios. ¿Cual será el papel del IESS en esta materia?
f) Matilde Posso. Ministerio de Educación
Respuesta:
El papel del IESS, en los préstamos hipotecarios
El IESS, por falta de visión, decisión política y liderazgo social, en lo referente a planes de vivienda, dejó de construir, a raíz de la derogatoria de la Resolución 480, de agosto 29 de 1.983, dictada por el Consejo Superior, presidida por el Economista Mancero de triste recordación para unos y de extrañeza y admiración para otros, con la colaboraron de su amigo Pepe Chávez, representante de losTrabajadores en ese entonces, quienes aducían, que si bien los programas urbanísticos del IESS solucionaban en algo el déficit de vivienda, en la practica, solo llegaban a beneficiarse pequeños grupos de asalariados de las clases media y media alta, es decir, que para ese Consejo Superior del IESS, la vivienda no tenia ninguna rentabilidad social, sin darse cuenta que la reactivación de economías en crisis como la ecuatoriana, fue y es la construcción de vivienda masiva, porque solo ella logra alcanzar altos niveles de ahorro interno para el IESS y para el mismo país.
En la actualidad, es decir, casi a los 20 años de la Derogatoria de la Resolución 480, las condiciones de infraestructura del IESS para construir viviendas y del país, han cambiado, sin embargo, en materia de vivienda al IESS, le compete lo siguiente:
La Nueva ley de Seguridad Social en su articulo 69 prescribe:
Créditos Hipotecarios: El IESS, podrá realizar operaciones de descuento de títulos hipotecarios con los afiliados del Seguro General Obligatorio, que carecen de vivienda propia, cuando se trate de programas de Urbanización y Construcción de viviendas financiadas por el Banco Ecuatoriano de la Vivienda, las Asociaciones Mutualistas de Ahorro y Crédito para la Vivienda, o cualquier otra entidad financiera debidamente calificada para este efecto, con sujeción al Reglamento que expedirá al Consejo Directivo.
En estas operaciones de descuento de títulos hipotecarios será obligatorio la certificación previa de que el afiliado no es propietario de vivienda (textual).
Con este antecedente legal, el nuevo Consejo Directivo, mediante Resolución No. CD 017 de 26 de agosto del 2003, dictó el siguiente Reglamento de créditos hipotecarios.
Particuaridades del Reglamento y del Crédito Hipotecario
Art.1.- El IESS realizará operaciones de descuento de crédito hipotecario de vivienda para sus afiliados con las Instituciones del Sistema Financiero, sujetas al control de la Superintendencia de Bancos y Seguros, calificadas por el IESS, con los fondos acumulados del Seguro de Invalidez, vejez y Muerte.
Art.2.- Modalidad del Crédito Hipotecario.- Los créditos hipotecarios de vivienda que concedan las Instituciones del Sistema Financiero, serán bajo la modalidad de amortización gradual, el interés variable se calculara sobre los saldos del capital, los mismos que se reajustarán en períodos iguales y sucesivos de 180 días que se registre a la fecha del ajuste.
Art.3.- Sujetos de Crédito.- Todos los afiliados al seguro general obligatorio del IESS, que tengan 60 imposiciones mensuales, de las cuales no menos de 6 correspondan a los meses inmediatamente anteriores a la fecha de precalificación del crédito otorgado por el IESS, y que cumplan con lo dispuesto en los artículos 11 y 12 de este Reglamento.
En el caso de afiliados al Seguro General Obligatorio del IESS, que sean cónyuges o se encuentren en unión libre debidamente reconocida y certificada, podrán acceder entre ambos afiliados a un solo crédito hipotecario de vivienda, si cumplen entre los dos afiliados 60 imposiciones mensuales,siempre que cada uno de ellos, acredite no menos de 6 que correspondan a los meses inmediatamente anteriores a la fecha de precalificación del crédito otorgado por el IESS, y que cumplan con lo dispuesto en los artículos 11 y 12 este Reglamento.
Art.4.- Cuantía del Crédito Hipotecario.- La cuantía mínima del crédito hipotecario será igual de USD 6.000 y la máxima a USD 30.000. El 70% del inmueble será financiado por el IESS, mientras que el 30% del inmueble deberá ser financiado por el afiliado al seguro general obligatorio, en conformidad con el Art.72 de la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero. (Limitante).
Art.5.- Capacidad de endeudamiento.- El afiliado al seguro general obligatorio, podrá comprometer en el pago del dividendo mensual del crédito hipotecario de vivienda hasta el 35 % de sus ingresos familiares totales
Art.6.- Plazo del crédito.- Los Créditos Hipotecarios de vivienda que origina las Instituciones del Sistema Financiero para los afiliados serán de 5.10.15, y 20 años plazo.
Art.7.- Tasa de intereses de descuento.- La tasa de interés de descuento, que devengue el crédito hipotecario de vivienda será variable y se reajustará cada 180 días, tomando en consideración la siguiente escala en función del plazo del crédito:
– Para plazo de 5 años, la tasa activa referencial del Banco Central del Ecuador promedio de las ultimas 26 semanas anteriores a la concesión del crédito hipotecario de vivienda, menos 3 puntos porcentuales.
– Para el plazo de 10 años, la tasa activa referencial del Banco Central del Ecuador promedio de las ultimas 26 semanas anteriores a la concesión del crédito hipotecario de vivienda, menos 2,5 puntos porcentuales
– Para el plazo de 15 años, la tasa activa referencial del Banco Central del Ecuador promedio de las ultimas 26 semanas anteriores a la concesión del crédito hipotecario de vivienda, menos 2 puntos porcentuales.
– Para plazo de 20 años, la tasa activa referencial del Banco Central del Ecuador promedio de las ultimas 26 semanas anteriores a la concesión del crédito hipotecario de vivienda, menos 1.5 puntos porcentuales.
A las de interés lndicada anteriormente, se sumara al margen de intermediación anual sobre saldos de capital que cobrarán las Instituciones del Sistema Financiero por asumir el riesgo del crédito, la administración y la cobranza del mismo, margen que será de hasta 3 puntos porcentuales sobre saldos de capital a inicio de cada mes.
Art.8.- Destino de crédito.- El crédito Hipotecario que originen las entidades del sistema financiero, será para los afiliados al Seguro General obligatorio del IESS, que carecen de vivienda propia, en ningún caso el crédito servirá para financiar unidades habitacionales que no constituyan la vivienda principal del afiliado.
Art.11.- Requisitos para la precalificación.- Los Departamento de Fondos de Terceros a nivel nacional, serán los responsables de realizar la precalificación de los afiliados automáticamente a través de la pagina Web del IESS, la misma que deberá contener los siguientes parámetros mínimos:
– Que el solicitante no tenga préstamo hipotecario vigente en el IESS y que no posea vivienda propia
– Que el solicitante no tenga obligaciones vencidas con el IESS
– Que acredite un mínimo de 60 imposiciones mensuales de los cuales no menos de 6 correspondan a los meses inmediatamente anteriores a la fecha de precalificación del crédito otorgado por el IESS, los que deberán estar registrados en la Institución, excepto en el caso de los afiliados que operen el crédito conjuntamente, de acuerdo a lo dispuesto en el segundo inciso del articulo 3 de este Reglamento.
Art.12.- De la calificación.- La calificación definitiva del afiliado sujeto del crédito hipotecario de vivienda, será de responsabilidad de la Institución del Sistema Financiero, la cual utilizara el certificado de precalificación emitido por el IESS, así como solicitará al afiliado la certificación del Registrador de la Propiedad del cantón donde reside de no poseer vivienda propia, requisitos indispensables para la calificación del crédito hipotecario. La calificación que debe mantener el afiliado en la Central de Riesgos para acceder al crédito hipotecario de vivienda, será de las categorías «A o B»
Art.15.- Transferencia de fondos.- El IESS, transferirá los recursos económicos a las entidades del Sistema Financiero, una vez que estas hayan endosado legalmente la hipoteca y el mutuo hipotecario del afiliado a favor del IESS, así como el titulo hipotecario global, los procedimientos de control de la documentación y transferencia de recursos, constarán en el Instructivo de procedimientos operativos que emitirá el Director General, etc.
Consulta No. 3
¿ En conclusión a quienes beneficia esta ley de seguridad social No, 55 y el Reglamento expedido por el Consejo Directivo del IESS en materia de créditos hipotecarios ?
f) Dr. Armando Sánchez Padrón .Abogado
Respuesta:
1. A los afiliados activos del seguro general obligatorio, que carecen de vivienda propia, que, sujetándose a la reglamentación dictada por el Consejo Directivo y señalada por la entidad con la cual vayan a operar, sean considerados sujetos de crédito, es decir, que tengan capacidad de pago suficiente para cubrir el 30% de la cuota de entrada y los dividendos con tasas de interés reajustadles en el tiempo.
2. A las entidades contratistas, financieras y compañías que van a construir.
3. A las personas que se ocupa con la mano de obra, en la construcción de viviendas.
En otras palabras, el IESS actual, por disposición legal, desgraciadamente, no es un generador directo de soluciones habitacionales, tan solo es un intermediario o Banca de Segundo Piso, lo cual, no le permite otorgar créditos hipotecarios directos a los asegurados con escasa capacidad de pago, y en especial, está excluidos el sector de Jubilados.
Estas limitaciones legales, aprobadas por los «Padres de la Patria» con base al proyecto de Mancero, nos permiten afirmar, que el IESS, cumplirá a medias con su función social, en materia de vivienda.
Consulta No. 4
¿ Qué debería hacer el Consejo Directivo ante estas limitaciones legales, en materia de prestamos hipotecarios . ?
f) Marco Arboleda Villavicencio. Arquitecto.
Respuesta:
Preparar y exigir la Reforma del articulo 69 de la Ley No 55, y otros, que cumplan con el principio de función social en materia de vivienda, o en su efecto, masificar la información concreta de los beneficios y limitaciones del crédito hipotecario, sin crear falsas expectativas ante la necesidad de vivienda insatisfecha de la población afiliada, pues la falta de una política difusional integral, repercutiría en la falta de credibilidad de la gestión de la Institución aseguradora, que es aprovechada con nuevos intentos de privatizar al seguro social, como se constituye la propuesta de la Municipalización de la seguridad social y otras que vienen en camino, con el pretexto de la Descentralización y autonomías.