TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

 

 

Autor: Ab. Paúl Arellano

 

Más conocido en el ámbito jurídico como “desahucio”, que consiste en el aviso que da el arrendador al inquilino de su deseo de dar por terminado el contrato de arrendamiento.

 

Con la reforma de la Ley Notarial introducida por el Código Orgánico General de Procesos, se introdujo como facultad exclusiva de los notarios desde el año 2015. (RO-S 506: 22-may-2015) específicamente en el artículo 18 de la Ley Notarial, la inscripción de los contratos de arrendamiento y la solemnización del desahucio conforme la Ley de Inquilinato y el Código Civil.

Los Notarios solo pueden solemnizar el desahucio (notificación de terminación del contrato de arrendamiento) en los siguientes casos:

  1. Por cumplimiento del plazo estipulado en el contrato.
  2. Por transferencia de dominio.
  3. Por obra nueva.
  4. Desahucio según el Código Civil

Desahucio por cumplimiento del plazo del contrato

Es la más común de las peticiones de desahucio, al respecto la Ley de Inquilinato en su Artículo 33 establece: “Anticipación del arrendador. - El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo.

Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a la pensión de tres meses”.

El Notario está en la obligación de hacer el cálculo del tiempo de anticipación necesario para que proceda la solemnización, por ende no se podría hacer un desahucio con ochenta y nueve días de anticipación a la fecha de término estipulada en el contrato.

Sin embargo, no se establece el tiempo máximo de anticipación, la Ley solo dispone noventa días de anticipación “por lo menos”.

Debemos recordar que los derechos de los inquilinos son irrenunciables, y cualquier vulneración a sus derechos se entenderá como no escrita.

Como ejemplo, no procedería un desahucio por cumplimiento de plazo de un año establecido en el contrato de arriendo de un inmueble destinado para vivienda ya que la Ley de Inquilinato establece como tiempo mínimo de duración del contrato de arriendo para vivienda en dos años.

Desahucio por transferencia de dominio

La causa o justificativo para que opere el desahucio es la transferencia de dominio del inmueble o local arrendado, la Ley no establece como causal la transferencia de una parte, de derechos y acciones, o por fallecimiento del propietario presentando la posesión efectiva, por lo que el Notario deberá desechar la petición si no se justifica o prueba la transferencia de dominio del inmueble arrendado.

Esto se prueba únicamente con la escritura pública de transferencia de dominio debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

Es recomendable adjuntar a la petición, un certificado de gravamen actualizado, a fin de probar que no existe contrato de arriendo por escritura pública inscrito en el Registro de la Propiedad.

No importa si la transferencia fue a título gratuito, oneroso, dación en pago, remate, adjudicación, restitución fiduciaria, o de padres a hijos o viceversa, etcétera.

El Notario debe realizar la notificación del desahucio dentro de un mes plazo, (treinta días, todos los días) posterior a la fecha de inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.

La Ley de Inquilinato en su Artículo 31 establece “La transferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación.

Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de transferencia de dominio, subsistirá el contrato. Este plazo debe contarse desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino.

Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón”.

Desahucio por obra nueva

Como prueba de la pretensión se debe adjuntar copia certificada del permiso de demolición, otorgado por la autoridad competente que son los Gobiernos Autónomos Descentralizados de la Municipalidades, o del Municipio del Distrito Metropolitano según sea el caso.

La Ley de Inquilinato en el literal h del artículo 30, establece la causal de terminación del contrato de arrendamiento mediante desahucio, por resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación.

Hay que tomar en cuenta que el desahucio debe notificarse con tres meses de anticipación por lo menos a la fecha fijada para la demolición; para esto el arrendador debe indicar en su petición la fecha en la que iniciará la demolición.

Desahucio según el Código Civil

Desahucio regulado por el Código Civil procede cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo según, lo regula el Artículo 1892: “Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada, o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino por desahucio, esto es, noticiándoselo anticipadamente a la otra parte.

La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.

El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período…”.

El desahucio deberá notificarse de acuerdo al período de tiempo de pago de las pensiones de arrendamiento (Artículo 1892 inciso 3 del Código Civil). En el caso de casas, almacenes o edificios se aplicará el art. 1917 del Código Civil: “Artículo 1917 “El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta”.

En el caso de predios rústicos el desahucio deberá darse con anticipación de un año Artículo 1927 del Código Civil “No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un año, para hacerlo cesar.

El año se entenderá del modo siguiente:

El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos; y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes.

Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente”.

El procedimiento con las peculiaridades indicadas, se procederá conforme a lo señalado para los arrendamientos establecidos en la Ley de Inquilinato.

Requisitos

  • Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario
  • Documentos que justifican la pretensión (contrato de arrendamiento debidamente inscrito en una notaría o juzgado de inquilinato, inscripción de la oficina de arriendos del Municipio, escritura pública de compraventa, permiso de demolición, según sea le causal)
  • Copia de cédula y certificado de votación de los peticionarios.

En la petición se debe establecer la dirección exacta en donde se debe notificar al desahuciado de conformidad a lo previsto en el artículo 55 del COGEP.

Procedimiento

Presentado el petitorio, el notario exigirá, en el caso de demolición que se adjunten los planos aprobados y la certificación del permiso municipal de construcción. En el caso de traspaso de dominio exigirá: el contrato de arrendamiento inscrito y la copia de la escritura con la inscripción en el registro de la propiedad del cantón respectivo, por la cual el peticionario adquiere el derecho de dominio del inmueble objeto del arrendamiento. Y en el caso del cumplimiento del plazo, la notificación del arrendador al arrendatario, con noventa días de anticipación, por lo menos, de dar por terminado el contrato de arrendamiento.

El notario debe levantar una acta en la que califica de procedente el desahucio y dispone su notificación en sede notarial a través del propio notario (a).

El notario o notaria debe preparar un oficio de notificación

Forma de notificación: el notario notificará a la o al desahuciado de conformidad con las reglas para la citación personal o por boletas previstas en el Código Orgánico General de Procesos.

Concluida la notificación procederá a levantar el acta de solemnización del desahucio.

Otros temas importantes

La inscripción de contratos de arrendamiento, las otras causales para la terminación del contrato de arriendo, como es la falta de pago de pensiones locativas, la consignación de canon de arrendamiento ante el Juez, y la falta de contrato de arrendamiento inscrito, serán analizadas en un próximo artículo.

Espero que la información haya sido de utilidad al lector, las consultas, observaciones y recomendaciones a este artículo lo puede realizar en mi blog en la página web not64quito.com.

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