Registro Oficial No.462- Jueves 24 de mayo de 2018 Edición Especial

Jueves, 24 de mayo de 2018

Administración del Señor Lcdo. Lenin Moreno Garcés                                                                                         

   Presidente Constitucional de la República del Ecuador                                                                                            

Jueves, 24  de Mayo   de 2018 (R. O. 462, 24-mayo -2018 Edición Especial

 

 

GOBIERNO AUTÓNOMO

DESCENTRALIZADO MUNICIPAL

DEL CANTÓN TISALEO

ORDENANZA QUE REFORMA A LA ORDENANZA PARA

LA DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL URBANO Y RURAL, PARA

EL BIENIO 2018 - 2019

2 - Jueves 24 de mayo de 2018 Edición Especial N° 462 - Registro Oficial

Registro Oficial - Edición Especial N° 462 Jueves 24 de mayo de 2018 - 3

EL CONCEJO DEL GOBIERNO

AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO

MUNICIPAL DEL CANTÓN TISALEO

Considerando:

Que, el Art. 1 de la Constitución de la República determina que el "Ecuador es un estado constitucional de derechos y justicia social, democrático, soberano, independiente, unitario, intercultural, plurinacional y laico."

Que, en este Estado de Derechos, se da prioridad a los derechos de las personas, sean naturales o jurídicas, los mismos que al revalorizarse han adquirido rango constitucional y pueden ser reclamados y exigidos a través de las garantías constitucionales, que constan en la ley orgánica de Garantías Jurisdiccionales y Control Constitucional.

Que, la Constitución de la República del Ecuador en su Art. 264, numeral 9; y, el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización en su Art. 55 literal i), establecen como competencia exclusiva de los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales elaborar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales;

Que, el Art 57 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización establece las atribuciones del Concejo Municipal; y, en su literal b) dispone: Regular, mediante ordenanza, la aplicación de tributos, previstos en la Ley a su favor;

Que, el Art. 139 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, dispone que la formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales corresponde a los gobiernos autónomos descentralizados municipales, los que con la finalidad de unificar la metodología de manejo y acceso a la información deberán seguir los lineamientos y parámetros metodológicos que establezca la ley. Es obligación de dichos gobiernos actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la propiedad urbana y rural;

Que, los artículos 495 y 496 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, determinan que el valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios; y, que las municipalidades y distritos metropolitanos realizarán, en forma obligatoria, actualizaciones generales de catastros y de la valoración de la propiedad urbana y rural cada bienio;

Que, los artículos 497 y 498 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización disponen que una vez realizada la actualización de los avalúos, será revisado el monto de los impuestos prediales urbano y rural que regirán para el bienio observando los principios básicos de igualdad, proporcionalidad,

progresividad y generalidad que sustentan el sistema tributario nacional; y, que con la finalidad de estimular el desarrollo del turismo, la construcción, la industria, el comercio u otras actividades productivas, culturales, educativas, deportivas, de beneficencia, así como las que protejan y defiendan el medio ambiente, los concejos cantonales o metropolitanos podrán, mediante ordenanza, disminuir hasta en un cincuenta por ciento los valores que corresponda cancelar a los diferentes sujetos pasivos de los tributos establecidos en el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización;

Que, el Art. 502, 504, 505, 516, 517 Y 518 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, para la determinación del valor de los predios, dispone que es indispensable que el concejo apruebe mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por los aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad a determinados servicios, como agua potable, alcantarillado y otros servicios, así como los factores para la valoración de las edificaciones; que regirá para el bienio 2018-2019;

Que, según oficio No. 036-CCAT-2018, de fecha 19 de enero 2018, suscrito por el Abogado Christian Andrés Ojeda Arauz, en su calidad de Procurador Común del Consorcio "Paramo Ojeda", quien fue contratado para realizar el estudio de "Actualización del Catastro Predial Urbano y Rural del Cantón Tisaleo"; quien señala: "..., que entre el 8 y 14 de enero del 2018, se realiza una auditoria de todo el proceso para verificar y determinar pruebas en caso de errores de transferencia o integridad de los datos. Al momento de migrar los datos y modelos de valoración a los sistemas informáticos inicia un proceso de compatibilización de los mismos; en este acto, se descubre que existe un error involuntario (se incrementó caracteres blancos) de escritura en el lenguaje de programación de uno de los procesos de migración el cual provocó un fallo informático en las matrices de factores de corrección valorativos tanto de calzada como uso de suelo que no corresponden a lo establecido en la Ordenanza, arrojando resultados diferentes a lo determinado en el proceso de implementación aprobación de la ordenanza de valoración, el cual entre otras cosas contiene el modelo de valoración del suelo, tierra y construcciones realizado de manera técnica y acorde a la realidad del mercado inmobiliario del cantón, esta incidencia fue detectada el 14 de enero del 2018, con lo que el Consorcio procedió a realizar las correcciones necesarias";

Que, según oficio No. 037-CPO-2017, de fecha 11 de mayo del 2018, suscrito por el Ab. Christian Andrés Ojeda Arauz; quien señala que de conformidad al oficio No. 036-CCAT-2018, de fecha 19 de enero 2018, se ha cumplido y subsanado los errores detectados en la auditoria para verificar y determinar pruebas en la transferencia o integridad de los datos; y,

Que, La Ordenanza Para La Determinación del Impuesto Predial Urbano y Rural del Cantón Tisaleo Para El Bienio 2018-2019", fue publicada en el R.O. Edición Especial No. 149, del lunes 18 de diciembre de 2017. y,

En uso de las facultades legales que le concede la Ley,

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EXPIDE:

LA REFORMA A LA ORDENANZA PARA LA DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL URBANO Y RURAL DEL CANTÓN TISALEO PARA EL BIENIO 2018-2019.

CAPÍTULO I

DEFINICIONES

Art.1.- Objeto.- El Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Tisaleo mediante la presente Ordenanza, establece los procedimientos de valoración, valor del suelo, valor de las edificaciones, para la determinación del valor de la propiedad, tarifa impositiva e impuesto predial, de todos los predios del cantón Tisaleo, determinadas de conformidad con la ley.

Art 2.- Principios.- Los impuestos prediales urbanos y rurales que regirán para el BIENIO 2018-2019, observarán los principios tributarios constitucionales de generalidad, progresividad, eficiencia, simplicidad administrativa, irretroactividad, equidad, transparencia y suficiencia recaudatoria que sustentan el Régimen Tributario.

Art 3.- Definición y Objeto del Catastro y del Sistema Catastral- catastro es el inventario público. Debidamente ordenado, actualizado y clasificado de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a las personas naturales y jurídicas, con el propósito de lograr su correcta identificación física, jurídica, tributaria y económica.

El catastro tiene por objeto la identificación sistemática, lógica y georeferenciada de los predios en una base de datos geoespacial y alfanumérica integrada, que sirva como herramienta para la formulación de políticas de desarrollo territorial. Regula la formación, organización, funcionamiento, desarrollo y conservación del catastro inmobiliario en el cantón Tisaleo, para brindar una documentación completa de derechos y restricciones públicas y privadas para los propietarios y usuarios de los predios.

El sistema catastral es un conjunto de procedimientos, recursos, herramientas, datos y descripciones que definen la propiedad territorial y configuran los catastros inmobiliarios.

El objeto de los sistemas catastrales consiste en gestionar el inventario de la información catastral y el padrón de los propietarios o poseedores de predios, determinar el valor de la propiedad, estructurar procesos automatizados de información catastral y administrar el uso de la información de la propiedad respecto a la actualización y mantenimiento de todos sus elementos, controles y seguimiento técnico.

Art. 4.- Dominio del Bien Inmueble.- Es el poder directo o indirecto sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley.

Art. 5.- Codificación Catastral Urbana.-La identificación predial a nivel urbano se realiza a partir de la definición de la clave catastral, la misma que está estructurada de la siguiente manera:

 

Clave catastral urbana

Unidad espacial

Número de Dígitos

Ejemplo Tisaleo

Ejemplo Quinchicoto

Provincia

2

18*

18*

Cantón

2

09*

09*

Parroquia

2

50*

51 *

Zona

2

01

02

Sector

2

01

02

Manzana

3

001

002

Lote

3

001

002

Propiedad horizontal Bloque

3

001

002

Propiedad horizontal Piso

2

01

02

Propiedad horizontal Unidad

3

001

002

* Códigos fijos

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Art. 6.- Codificación Catastral Rural.- La identificación predial a nivel rural se realiza a partir de la definición de la clave catastral, la misma que está estructurada de la siguiente manera:

 

Clave catastral rural

Unidad espacial

Número de Dígi­tos

Ejemplo Tisaleo

Ejemplo Quinchicoto

Provincia

2

18*

18*

Cantón

2

09*

09*

Parroquia

2

50*

51 *

Zona

2

01

02

Sector

2

01

02

Polígono catastral

3

001

002

Lote

3

001

002

* Códigos fijos

Para generar el polígono catastral se debe procurar seguir límites naturales (ríos, quebradas, etc) y/o elementos antrópicos (vías, senderos, canales, etc.)

Art. 7.- Administración de las claves catastrales.- Se debe tomar las siguientes consideraciones:

a.    La clave catastral se debe utilizar tanto para predios urbanos como para predios rurales. En predios urbanos que no estén declarados en propiedad horizontal se llenará con cero los campos correspondientes a: bloque, piso, unidad.

b.    Para áreas urbanas se debe utilizar la unidad manzana y para las áreas rurales se utiliza la unidad polígono catastral.

c.    Si un predio es fraccionado se asignará a cada una de las fracciones resultantes una nueva clave catastral cancelándose la clave catastral del predio matriz, esta clave será egresada y quedará registrada en el archivo histórico.

d.    Si dos o más predios con clave catastral asignada se unifican, se le asignará una nueva clave catastral al predio resultante. Las claves catastrales anteriores se cancelarán y se conservan como antecedente histórico y no podrá usarse nuevamente.

e.    En el caso de que un predio se declare en propiedad horizontal, se debe mantener la clave catastral del predio matriz, y se llenarán los campos correspondientes a: bloque, piso, unidad.

f.    Todas las instituciones que presten servicios asociados al predio deberán utilizar la clave catastral como enlace de información.

g.    En caso de detectar algún error en la asignación de la clave catastral, lo rectificará la Entidad Competente a la que pertenezca.

h. Si cambia la estructura de la clave catastral deberá dejarse registrada en el archivo histórico.

Art. 8.- Levantamiento predial.- Se realiza con el formulario de Ficha catastral que prepara la administración municipal para los contribuyentes o responsables de entregar su información para el catastro urbano y rural, para esto se determina y jerarquiza las variables requeridas por la administración para la declaración de la información y la determinación del hecho generador. Estas variables permiten conocer las características de los predios que se van a investigar, con los siguientes referentes a:

a.    Identificación del predio.

b.    Tenencia del predio.

c.    Descripción física del terreno.

d.    Infraestructura y servicios.

e.    Uso del suelo.

f.    Características de las edificaciones.

Estas variables se expresan en los diferentes indicadores que contiene la Ficha Predial Rural -Urbana que fue utilizada para la actualización catastral.

Art. 9.- Valor del predio.- Para establecer el valor de los predios se considerarán de forma obligatoria, los siguientes elementos:

a. El valor del suelo que es el precio unitario del suelo urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicando por la superficie del inmueble y corregido por diversos factores externos que mejora o disminuye su valor original.

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b.    El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y,

c.    El valor de reposición que es la cantidad que se necesitaría para reponer o reconstruir una edificación o reparar los daños con materiales de la misma clase y claridad, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.

CAPÍTULO II

CATASTRO URBANO

SECCTÓN 1 VALORACIÓN DEL SUELO URBANO

Art. 10.-Determinación del Valor por Metro Cuadrado.-

Para determinar el valor comercial de los bienes inmuebles urbanos y establecer el valor por metro cuadrado de terreno, se tomará como referencia la zona homogénea geoeconómica a la que pertenece el predio en función a su zona homogénea física, estas zonas han sido identificadas en función al valor real del mercado en una determinada zona homogénea física.

La metodología de valoración inmobiliaria masiva por Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas permite tener la tasación de los suelos en un espacio geográfico determinado, considerando físicamente los componentes más relevantes para su cálculo económico como lo son: localización, influencia de las vías, topográfica, usos, servicios públicos y tipologías constructivas.

A partir de la identificación de este valor comercial por predio obtenido de la Zona Homogénea Geoeconómica se realiza la individualización de los avalúos aplicando los factores de corrección que permiten apreciar o depreciar los predios, conforme cada particularidad.

Art. 11.- Zona Homogénea Física.- Se denomina zonas homogéneas físicas urbanas a aquel espacio geográfico

dentro de los perímetros urbanos y de expansión con características similares que las diferencian de las adyacentes. Se distinguen en cuanto a las siguientes variables:

Accesibilidad Vial. (Material de capa de rodadura)

Servicios Básicos e Infraestructura. (Agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y telefonía)

Servicios Complementarios. (Telefonía, recolección de basura, aceras y bordillos)

Uso del suelo. (Habitacional, comercial, industrial, oficinas, bien patrimonial, recreación, turismo, deporte, agrícola, agropecuario, agroindustrial, cultura, salud, religioso, minero, administración pública, transporte, seguridad, infraestructura, hospedaje, sin uso)

Art. 12.- Zona Homogénea Geoeconómica.- Se entiende por zona homogénea geoeconómica al espacio geográfico de una región con características similares en cuanto a su precio.

Art. 13.- Determinación de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.- Es el proceso por el cual se establece a partir de puntos de investigación económica dentro de las zonas homogéneas físicas, el valor en el mercado inmobiliario para los terrenos ubicados dentro de ellas.

Se entiende por puntos de investigación económica aquellos seleccionados dentro del área urbana para establecer valores unitarios del terreno, mediante el análisis de la información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario.

Art. 14.- Zonas Homogéneas Geoeconómicas.- Para la determinación de los valores por metro cuadrado en cada zona homogénea geoeconómica dentro de las dos áreas urbanas del cantón Tisaleo, ciudad de Tisaleo y cabecera urbana parroquial de Quinchicoto, se ha establecido el Mapa de Zonas Homogéneas Geoeconómicas del cantón Tisaleo - Sector Urbano y la respectiva tabla de valores:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Art. 15.- Factores de Corrección para ajuste del Valor del Suelo.- Para la valoración individual de los predios ubicados en el área urbana de la ciudad de Tisaleo y en la cabecera urbano parroquial de Quinchicoto, se tomará el valor unitario base asignado a la zona homogénea geoeconómica, área en la cual se ubica cada lote, al cual se aplicarán los coeficientes de corrección en forma de factores de ajuste. Para el cálculo del avalúo individual final de las propiedades, se considerarán los factores de

corrección en función de las características específicas e intrínsecas propias del predio, de acuerdo a los datos disponibles en la base del sistema catastral, los factores a analizar son: tamaño del lote, accesibilidad a servicios básicos, accesibilidad a servicios complementarios, capa de rodadura vial, uso del suelo, clasificación agrológica.

• Factor Tamaño (Fta): La variación por efectos de tamaño del lote, se calculará con la siguiente fórmula:

0,40 x St

                                                                     Fta=------------+ 0,60: Donde:

Sa

St = área del lote tipo

Sa = área del lote a avaluar

El factor mínimo será de 0,4 y el máximo de 1,00 por variación de superficie.

 

Código ZHG

Nombre

Lote tipo

Frente

(ni)

Fondo

(m)

Área Lote Tipo - St (m1)

000

Zona Homogénea Geoeconomica 9

15,00

25,40

381,00

010

Zona Homogénea Geoeconómica 10

20,00

43,30

866,00

011

Zona Homogénea Geoeconómica 11

30,00

63,96

1919,00

012

Zona Homogénea Geoeconómica 12

20,00

40,05

801,00

013

Zona Homogénea Geoeconómica 13

40.00

52,77

21 11,00

 

 Factor Accesibilidad a Servicios Básicos (Fser): Este factor es aplicable cuando se constata la presencia de los siguientes servicios: agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y telefonía:

Factores de accesibilidad a servicios básicos

Id

Condición

Factor

1

Tiene cuatro servicios de cuatro

1,00

2

Tiene tres servicios de cuatro

0,97

3

Tiene dos servicios de cuatro

0,95

4

Tiene un servicio de cuatro

0,92

5

No tiene los servicios

0,80

 

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Factor Accesibilidad a Servicios Complementarios (Fcom): La disponibilidad de servicios complementarios como: aceras, bordillos, alumbrado público y recolección de basura.

Factores de accesibilidad a servicios complementarios

 

Id

Condición

Factor

1

Tiene cuatro servicios de cuatro

1,00

2

Tiene tres servicios de cuatro

0,97

3

Tiene dos servicios de cuatro

0,95

4

Tiene un servicio de cuatro

0,92

5

No tiene los servicios

0,80

 

Factor Material capa de rodadura vía. (Fvia): Caracteriza los diferentes materiales empleados para la capa de rodadura.

 

Factores de material de rodadura vial

Id

Condición

Factor

1

Asfalto

1,00

2

Adoquín

0,95

3

Hormigón

1,05

4

Piedra

0,90

5

Lastre

0,85

6

Tierra

0,60

7

No tiene

0,50

 

Factor Uso de suelo (Fuso): Considera las siguientes clases de usos de suelo:

 

Factores de uso de suelo

Id

Condición

Factor

1

Habitacional

0,90

2

Comercial

1,00

3

Industrial

1,00

4

Oficinas

0,9

 

 

Registro Oficial - Edición Especial N° 462 Jueves 24 de mayo de 2018 - 9

 

5

Bien patrimonial

0,5

6

Recreación

0,8

7

Turismo

0,8

8

Deporte

0,8

9

Agrícola

0,5

10

Agropecuario

0,5

11

Agroindustrial

0,7

12

Cultural

0,9

13

Salud

0,9

14

Asistencia social

0,9

15

Religioso

0,9

16

Minero

0,8

17

Administración Pública

0,9

18

Transporte

0,9

19

Seguridad

0,9

20

Infraestructura

0,9

21

Hospedaje

0,9

22

Sin uso

0,4

Art. 16.- Cálculo del factor de corrección del valor individual del suelo (Fe).- Para el avalúo individual del suelo se toma en cuenta sus propias características, se establecen fórmulas de cálculo y factores de ajuste del valor del suelo. Cabe indicar que no necesariamente todos los factores serán aplicados, sino que dependerán de las condiciones de cada lote, el factor de corrección queda definido por la siguiente fórmula:

Fc=Fta x Fser x Fcom x Fvia x Fuso

Donde:

Fta = Factor Tamaño,

Fser = Factor Accesibilidad a Servicios Básicos,

Fcom = Factor Accesibilidad a Servicios Complementarios,

Fvia = Factor material de capa rodadura vial

Fuso = Factor Uso de Suelo,

Fe = Factor de corrección.

Art. 17.-Cálculo del avalúo Individual final del terreno en el área urbana y urbano parroquial- Para el cálculo del valor del terreno se aplica la siguiente fórmula:

Vitu=VzhgxS x Fe

 

En donde:

Vitu= Valor individual del terreno urbano;

Vzhg= Valor unitario base por metro cuadrado de terreno que consta en el mapa de zona homogénea geoeconómica urbano;

S = Área del lote; y,

Fe = Factor total de corrección, resultante del producto entre todos los factores que se apliquen.

CAPÍTULO III

CATASTRO RURAL

SECCIÓN 1 VALORACIÓN DE LA TIERRA RURAL

Art. 18.- Elementos de Valoración de los predios rurales.-

Para fines y efectos catastrales, la valoración de los predios deberá basarse en los siguientes elementos: valoración de la tierra, valor de la edificación.

Art. 19.- Valor de la Tierra Rural- Es el precio unitario del suelo rural, determinado por un proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles en condiciones similares u homogéneas del mismo valor según la zona homogénea geoeconómica determinada multiplicada por la superficie del inmueble.

Art. 20.-Determinación del Valor por Metro Cuadrado.-

Para determinar el valor comercial de los bienes inmuebles rurales y establecer el valor por metro cuadrado de terreno, se tomará como referencia la zona homogénea geoeconómica a la que pertenece el predio en función a su zona homogénea física, estas zonas han sido identificadas en función al valor real del mercado en una determinada zona homogénea física.

La metodología de valoración inmobiliaria masiva por Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas permite tener la tasación de las tierras en un espacio geográfico determinado, considerando físicamente los componentes más relevantes para su cálculo económico como lo son: localización, influencia de las vías, clasificación agrológica, uso actual de la tierra, servicios públicos, servicios complementarios.

A partir de la identificación de este valor comercial por predio obtenido de la Zona Homogénea Geoeconómica se realiza la individualización de los avalúos aplicando los factores de corrección que permiten apreciar o depreciar los predios, conforme cada particularidad.

Art. 21. Zona Homogénea Física Rural.- Se denomina zonas homogéneas físicas rurales a aquellos espacios geográficos dentro de la unidad política administrativa cantonal de Tisaleo con características similares que las diferencian de unas a otras de acuerdo a las siguientes variables:

10 - Jueves 24 de mayo de 2018 Edición Especial N° 462 - Registro Oficial

 

Accesibilidad Vial. (Material de capa de rodadura)

Servicios Básicos e Infraestructura. (Agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y telefonía)

Uso de la Tierra. (Vivienda, agrícola, pecuario, forestal, pasto, bioacuático, cobertura nativa, equipamiento comunitario, sin uso, otro)

Clasificación Agrológica de los Suelos, (I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII)

Art. 22.- Consideraciones iniciales para obtener las Zonas Homogéneas Geoeconómicas Rurales.- Para la determinación de los valores por metro cuadrado en cada zona homogénea geoeconómica rural se ha considerado unidades espaciales establecidas en el Plan de Desarrollo y

 

Ordenamiento Territorial del cantón Tisaleo: centralidades urbanas, corredores intercomunitarios, nodos industriales, áreas de influencia positiva (panamericana sur) y áreas de influencia negativa (planta de aguas servidas, relleno sanitario, envasadora de GLP, centro de faenamiento)

Art. 23.- Organización y estructura de una Zona Homogénea Geoeconómica Rural.- Su código está conformado de dos cuerpos: Unidad MACRO y TIPO:

Unidad MACRO.- El Código está conformado de dos dígitos que van del 01 al 08.

TIPO.- Son los siguientes cuatro dígitos; es decir, el tercer y cuarto dígito representa el tipo de unidad de planificación; y el quinto y sexto dígito representa un contador secuencial por cada tipo existente.

 

 

 

 

Estructura de una Zona Homogénea Geoeconómica Rural

Unidad MACRO

TIPO

Observación de Unidad de Planificación

Unidad Plani­ficación

Secuencial

01

01

01

Unidad rústica, nodo industrial, área influencia (+/-)

02

02

01

Corredor intercomunitario 01

03

02

02

Corredor intercomunitario 02

04

02

03

Corredor intercomunitario 03

05

03

01

Centralidad urbana no consolidada 01

06

03

02

Centralidad urbana no consolidada 02

07

04

01

Centralidad urbana consolidada 01

08

04

02

Centralidad urbana consolidada 02

Art. 24.- Zonas Homogéneas Geoeconómicas Rurales.- Se han determinado un total ocho (08) macro zonas homogéneas geoeconómicas para el cantón Tisaleo y un total de ochenta y nueve (89) zonas homogéneas geoeconómicas rurales establecidas de acuerdo a la organización y estructura presentada en el Art. 23 y presentadas en el mapa de zonas homogéneas geoeconómicas rurales del cantón Tisaleo como lo establece el siguiente cuadro:

 

ID

NOMBRE

TIPO

COD

MA

CRO

COE»

POT

co

D_I

D

COR

ZRC

Perímetr

o_m

Área_m2

Area_h

a

VAL Z HC

1

Rural 010100

Rural

01

01

00

010100

5660,17

1016299.00

101.63

8,16

2

Rural 010101

Rural

01

01

01

010102

019,84

1436523.97

145.65

8.78

3

Rural 010102

Rural

01

01

02

010102

4321,37

276290.87

27.63

8.72

4

Corredor 010201

Corredor

01

02

01

010201

1207,21

51759.46

5.18

10.35

 

Registro Oficial - Edición Especial N° 462 Jueves 24 de mayo de 2018 - 11

 

5

Corredor 010202

Corredor

01

02

02

010203

1505.54

79261.91

7.93

9.16

6

Corredor 010203

Corredor

01

02

03

010203

696.43

25859,15

2,59

8.99

7

Influencia planta aguas servidas- rural 010204

Afectación -

01

02

04

010204

1256.47

71615.01

7,16

4.60

8

Influencia planta aguas servidas- rural 030201

Afectación -

01

02

05

010205

3403.35

458352.23

45,84

6.48

9

Corredor 010200

Corredor

01

02

06

010206

308.50

5949.13

0,59

8.55

10

San Luis

Centralidad

01

03

01

010301

914,84

19273.85

1,93

9*39

11

San Juan

Centralidad

01

03

02

010302

801.43

28640.45

2,86

9.39

12

San Luis - Consolidado

Consolidado

01

04

01

010401

669.84

11865.02

1,19

9.83

13

San Juan - Consolidada

Consolidado

01

04

02

010402

364,37

6044,17

0,60

10.14

14

Rural 020100

Rural

02

01

00

020100

1419.88

68890,41

6,89

11,85

15

Rural 020101

Rural

02

01

01

020101

3320.56

340940.00

34,09

14,78

16

Rural 0211102

Rural

02

01

02

020102

2766.05

343462.20

34,35

14,92

17

Rural 020103

Rural

02

01

03

020103

6178,17

595890,59

59,59

13.27

18

Influencio panamericano - rural 030201

Afectación +

02

02

01

020201

4091,44

168291.63

16,83

23.95

19

Influencia panamericano-corredor 020202

Corredor

02

02

02

020202

1959,96

73346.78

7.33

18.79

20

influencia relleno sanitario-rural 020203

Afectación -

02

02

03

020203

2975,00

247339,53

24.73

6.56

21

Influencio panamericana y relleno sanitario-rural 020204

Afectación -

02

02

04

020204

2648.09

122981.10

12,30

7,28

22

Influencia quebrada catequilla, relleno sanitario-rural 020205

Afectación -

02

02

05

020205

4226.08

373137,09

37,31

6.56

23

Corredor (120206

Corredor

02

02

06

020206

2327.95

169510,36

16,95

11,75

24

Corredor 020207

Corredor

02

02

07

020207

2323.19

258954.73

25,90

16.61

25

Influencia quebrada morejón

Afectación -

02

02

08

020208

3281.75

161580.44

16.16

7.52

26

Influencia panamericana - rural 020200

Afectación +

02

02

09

020209

315.78

4684.94

0.47

7.52

27

Influencia panamericana - rural 020210

Afectación +

02

02

10

020210

3031.68

107648.87

10,76

10.53

28

Influencia panamericana - rural

020211

Afectación +

02

02

11

020211

1395.93

64329.24

6,43

11.68

29

Alobamba

Centralidad

02

03

01

020301

2162,28

135479,19

13.55

37,27

30

Alobamba-consolidado

Consolidado

02

04

01

020401

469,13

11051.77

1.11

47,04

31

Rural 030100

Corredor

03

01

00

030100

5584.65

326542.27

32,65

9,09

32

Influencia planta aguas servidas- rural 030201

Afectación -

03

02

01

030201

1625.98

84398,26

8,44

5,29

33

Corredor 030201

Corredor

03

02

02

030202

2824.74

206273.18

20.63

7.44

34

Influencia quebrada catequilla

Afectación -

03

02

03

030203

4060.98

479342,46

47.93

7,08

35

San Diego - Consolidado

Consolidado

03

04

01

030401

907,61

29306,96

2,93

10,26

36

Rural 040100

Rural

04

01

00

040100

2169,59

144602,72

14.46

10,64

37

Rural 040101

Rural

04

01

01

040101

6141,60

648938.07

64.89

10.40

38

Rural 040102

Rural

04

01

02

040102

4142.95

547193.23

54.72

8.93

39

Corredor quebrada catequilla

040205

Rural

04

01

03

040103

6878.17

872413.15

87.24

7.60

40

Rural 040101

Rural

04

01

04

040104

5755,30

908992.09

90,90

8.86

41

Rural 040105

Rural

04

01

05

040105

4407.85

729601,65

72.96

9.18

42

Rural 0401 06

Rural

04

01

06

040106

3887,29

322309,71

32.23

10,42

43

Influencia panamericana nodo

Afectación +

04

02

01

040201

5310,30

224499,47

22.45

17.84

 

12 - Jueves 24 de mayo de 2018 Edición Especial N° 462 - Registro Oficial

 

 

industrial-rural 040201

 

 

 

 

 

 

 

 

 

44

Influencia nodo industrial rural

040202

Afectación +

04

02

02

040202

2592.72

319545.42

31.95

11.12

45

Influencia panamericana rural 040203

Afectación +

04

02

03

040203

6793,69

606557.12

60.66

13.93

46

Corredor 040204

Corredor

04

02

04

040204

4034.81

143976.23

14,40

7,36

47

Corredor quebrada catequilla  040205

Rural

04

02

05

040205

4231.74

494266.01

49.43

6,73

48

influencia quebrada catequilla.

relleno sanitario-rural 040206

Afectación -

04

02

06

040206

1197.95

69348.67

6.93

5.37

49

Influencia panamericana, quebrada caleqmlla, relleno sanitario-rural 040207

Afectación-

04

02

07

040207

1453.89

69926.53

6,99

7.25

50

Influencia quebrada catequilla rural 040208

Afectación -

04

02

08

040208

1600.27

107420,97

10.74

5.37

51

Corredor 040209

Corredor

04

02

09

040209

2777,85

105574.67

10.56

9.96

52

Corredor 040210

Corredor

04

02

10

040210

1346.75

82618.70

8.26

9.69

53

Corredor 040211

Corredor

04

02

11

040211

2644.66

133394.05

13.34

9.27

54

Santa Lucia la Libertad

Generalidad

04

03

01

040301

1833.86

57708.36

5.77

9.88

55

Santa Lucia Centro

Centralidad

04

03

02

040302

2427.45

130424,46

13.04

9.24

56

Sonta Lucia la Libertad -

Consolidado

Consolidado

04

04

01

040401

676.61

13628,64

1.36

10.08

57

Santa Lucia Centro - Consolidado

Consolidado

04

04

02

040402

613.77

11607,86

1.17

10,09

58

Rural 050100

Rural

05

01

00

0511100

4251.79

472629.42

47.26

9.90

59

Influencia panamericana -rural 050101

Afectación +

05

01

01

050101

1 SK9.30

84055,53

8.41

8.24

60

Rural 050102

Rural

05

01

02

050102

3544.04

330267.56

33,03

7.76

61

Rural 050103

Rural

05

01

03

050103

48IJ5.47

376603.55

37.66

8.32

62

Rural 050104

Rural

05

01

04

050104

4010.61

509093,64

50,91

8,70

63

Influencia panamericana- rural 050201

Afectación +

05

02

01

050201

5612.14

312468.26

31.25

10.50

64

Influencia panamericana- rural 050202

Afectación +

05

02

02

050202

4634,43

264410.32

26.44

9,58

65

Rural 050203

Rural

05

02

03

050203

1734.17

98012.27

9.80

7.89

66

Corredor 050204

Corredor

05

02

04

050204

2137.93

158480.05

15,85

8,62

67

La Unión

Central ¡dad

05

03

01

050301

1379.82

36033.09

3,60

8.12

68

La Unión - Consolidado

Consolidado

05

04

01

050401

917.54

27896,85

2.79

8.96

69

San Viccutc - Consolidado

Consolidado

05

04

02

050402

1076,50

45913,23

4.59

8,39

70

Rural 060100

Rural

06

01

00

060100

24130,73

8739429.71

873,94

2,56

71

Rural 060101

Rural

06

01

01

060101

4332.97

843206.70

84,32

2.13

72

Rural 060102

Rural

06

01

02

060102

22704.35

11543408.07

1154.34

1,71

73

Rural 070100

Rural

07

01

00

070100

37373.26

9095803,07

909,58

4.86

74

Rural 070101

Rural

07

01

01

070101

13908.89

2784525.31

278.45

3,57

75

Rural 070102

Rural

07

01

02

070102

5595.82

1001148.74

100.11

3.07

76

Rural 070103

Rural

07

01

03

070103

7849.27

1545794.67

154,58

4.26

77

Corredor 070201

Corredor

07

02

01

070201

581,51

11620,42

1.16

6.39

78

Corredor 070202

Corredor

07

02

02

070202

1090,92

50371.29

5,04

5,71

79

Corredor 070203

Corredor

07

02

03

070203

2938.48

96021.61

9.60

5.54

80

Corredor 070204

Corredor

07

02

04

070204

2396,15

65957, 99

6.60

5.54

81

Corredor 070205

Corredor

07

02

05

070205

1114,83

49459,31

4.95

6,65

 

 

Registro Oficial - Edición Especial N° 462 Jueves 24 de mayo de 2018 - 13

 

82

Corredor 070206

Corredor

07

02

06

070206

1612.98

85994,57

8.60

6.22

83

Corredor 070207

Corredor

07

02

07

070207

704.58

24242,76

2.42

6.99

84

Corredor 070208

Corredor

07

02

08

070208

760.30

21568,70

2.16

6,22

85

Corredor 070209

Corredor

117

02

09

070209

488.53

14043.90

1.40

5,52

86

Corredor 070210

Corredor

07

02

10

070210

800,14

26486.45

2.65

3.41

87

Corredor 070211

Corredor

07

02

11

070211

5351.80

207369.43

20.74

4.94

88

Corredor 070212

Corredor

07

02

12

070212

2102,51

201637.79

20,16

5.12

89

El Chilco La Esperanza

Centralidad

07

03

01

070301

2194.59

157500,18

15.75

5,12

90

El Calvario

Centralidad

07

03

02

070302

1048.51

22450.94

2.25

5,88

91

Santa Lucia Arriba

Centralidad

07

03

03

070303

3441.46

181129.64

18.11

5.54

92

Santa Mañanita

Centralidad

07

03

04

070304

885.25

22136.68

221

5,80

93

El Chilco la Esperanza - Consolidado

Consolidado

07

04

01

070401

898.00

30934.03

3.09

5,37

94

El Calvario - Consolidado

Consolidado

07

04

02

070402

563,01

11272.41

1.13

6.14

95

Santa Lucia Arriba - Consolidado

Consolidado

07

04

03

070403

912.86

23917,64

2,39

5,97

96

Santa Manantía - Consolidado

Consolidado

07

04

114

070404

262.49

3903,24

0.39

6.31

97

Rural 080100

Rural

08

01

00

080100

4371,39

555535.15

55,55

7,65

98

Rural 080101

Rural

08

01

01

080101

4573,79

825758.74

82.58

7,97

99

Rural 080102

Rural

08

01

02

080102

5455.51

327810.06

32.78

6.65

100

Rural 080103

Rural

08

01

03

080104

2045.86

246644.10

24.66

7.65

101

Rural 080 KM

Rural

08

01

04

080104

7934.88

1255113.54

125.51

7.16

102

Corredor 080201

Corredor

08

02

01

080201

2361.28

4913251

4.91

8.47

103

Corredor 080202

Corredor

08

02

02

080202

1162.76

54287_77

5.43

8.52

104

Corredor 080203

Corredor

08

02

03

080203

1701.93

48379.43

4.84

8.04

105

Corredor 080204

Corredor

08

02

04

080204

2773,23

201646,27

20.16

7.81

106

Corredor 080205

Corredor

08

02

05

080205

1835.11

53474.25

5,35

6,82

107

Influencia Centro de Faenamiento E.T 080206

Afectación -

08

02

06

080206

2467.22

239485.81

23.95

5.12

108

San Francisco

Centralidad

08

03

01

080301

1750,84

50762.21

5,08

9,01

109

Son Francisco - Consolidado

Consolidado

08

04

01

080401

398.21

6880,22

0.69

9.32

 

totales

56097833,13

5809,78

 

 

14 - Jueves 24 de mayo de 2018 Edición Especial N° 462 - Registro Oficial

Art. 25.- Factores de Corrección para ajuste del Valor de la Tierra.- Para la valoración individual de los predios ubicados en el área rural del cantón Tisaleo, se tomará el valor unitario base asignado a la zona homogénea geoeconómica rural, área de lote correspondiente, al cual se aplicarán los coeficientes de corrección en forma de factores de ajuste. Para el cálculo del avalúo individual final de las propiedades, se considerarán los factores de corrección en función de las características específicas e intrínsecas propias del predio, de acuerdo a los datos disponibles en la base del sistema catastral, los factores a analizar son: tamaño del lote, accesibilidad a servicios básicos, capa de rodadura vial, uso de la tierra y clasificación agrológica.

Factor Tamaño (Fta).- La variación por efectos de tamaño del lote, se calculará de acuerdo al siguiente cuadro:

 

Factor Tamaño

Rango (m2)

Factor

< 2.500,00

0,95

2.500,01 - 10,000,00

1,00

10.000,01 - 500.000,00

1,05

500.000,01 en adelante

1,10

 

Factor Accesibilidad a Servicios Básicos (Fser).- Este factor es aplicable cuando se constata la presencia de los siguientes servicios: agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y telefonía:

 

Factores de accesibilidad a servicios básicos

Id

Condición

Factor

1

Tiene cuatro servicios de cuatro

1,00

2

Tiene tres servicios de cuatro

0,97

3

Tiene dos servicios de cuatro

0,95

4

Tiene un servicio de cuatro

0,92

5

No tiene los servicios

0,80

 

Factor Material capa de rodadura vía. (Fvia): Caracteriza los diferentes materiales empleados para la capa de rodadura.

 

Factores de material de rodadura vial

Id

Condición

Factor

1

Asfalto

1,00

2

Adoquín

0,95

3

Hormigón

1,05

4

Piedra

0,90

5

Lastre

0,85

6

Tierra

0,60

7

No tiene

0,50

 

Factor Uso de la tierra (Fuso): Se consideran las siguientes actividades económicas que se realizan en el lote:

 

Registro Oficial - Edición Especial N° 462 Jueves 24 de mayo de 2018 - 15

 

Factores de uso de la tierra

ID

CONDICIÓN

FACTOR

ID

CONDICIÓN

FACTOR

1

Vivienda

0,90

7

Cobertura nativa

0,90

2

Agrícola

1,00

8

Equipamiento comunitario

0,90

3

Pecuario

1,00

9

Sin uso

0,60

4

Forestal

1,00

10

Otro

1,00

5

Pasto

0,90

 

 

 

6

Bio-acuático

0,90

 

 

 

 

Factor Clase agrológica de la tierra (Fclase): Factor relacionado con la potencialidad que tiene la tierra para producir cosechas, las cuatro primeras de uso agrícola y las siguientes cuatro no agrícolas, estableciéndose una diferencia valorativa de la tierra, según la misma tenga mayor o menor potencial productivo.

 

Factores clase agrológica de la tierra

Id

Condición

Factor

I

Tierras sin limitaciones en su uso.

1,00

II

Tierras con algunas limitaciones.

0,98

III

Tierras que requieren prácticas de manejo y conservación.

0,96

IV

Tierras para cultivos perennes y transitorios, es muy limitada.

0,94

V

Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente.

0,92

VI

Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente y bosques.

0,90

VII

Tierras no aptas para el cultivo, aptas para pastos, bosques y vida silvestre.

0,60

VIII

Tierras con muchas y graves limitaciones, se usan para vida silvestre, recreación y preser­vación de cuencas.

0,50

 

Art. 26.- Cálculo del factor de corrección del valor individual de la tierra.- Para el avalúo individual del suelo se toma en cuenta sus propias características, se establecen fórmulas de cálculo y factores de ajuste del valor del suelo. Cabe indicar que no necesariamente todos los factores serán aplicados, sino que dependerán de las condiciones de cada lote, el factor de corrección queda deñnido por la siguiente fórmula:

Fc=Fta x Fser x Fvia x Fuso x Fclase

Fta = Factor Tamaño,

Fser = Factor Accesibilidad a Servicios Básicos,

Fvia = Material capa de rodadura vía,

Fuso = Factor Uso de Suelo,

Fclase = Factor Clase agrológica de la tierra,

Fe = Factor de corrección.

Art. 27.- Valoración individual final del suelo para las propiedades del área rural.- Para realizar el avalúo individual de los predios rurales del cantón se determina el mapa temático de zonas homogéneas geoeconómicas (ZHG), para el cálculo del valor del terreno se aplica la siguiente fórmula:

Vitr=VzhgxS xFc

En donde:

Vitr= Valor individual del terreno rural;

Vzhg= Valor unitario base por metro cuadrado de terreno que consta en el mapa de zona homogénea geoeconómica de la tierra;

S = Área del lote; y,

Fe = Factor total de corrección, resultante del producto entre todos los factores que se apliquen.

Art. 28.- Criterios para actualizar los avalúos.- En caso de requerir realizar avalúos de áreas que no tengan el valor base del terreno determinando de acuerdo a sus propias características, se tomará como referencia los valores de la zona homogénea geoeconómica - sector urbano que corresponda al lote y en caso de predios o lotes rurales según la zona homogénea geoeconómica rural que corresponda a la parcela en cuestión.

Para la valoración puntual de las propiedades, en caso de avalúos especiales, para adjudicaciones o ventas de remanentes, fajas o lotes municipales, indemnizaciones, expropiaciones o impugnaciones realizadas por los propietarios, la Jefatura de Avalúos y Catastros realizará obligatoriamente la actualización de los datos del predio y determinará el avalúo de acuerdo a la verificación de los valores reales del terreno y edificación, con la aplicación de la zona homogénea geoeconómica urbana - rural y factores de ajuste correspondientes en el marco de la presente Ordenanza.

6 - Jueves 24 de mayo de 2018 Edición Especial N° 462 - Registro Oficial

 

Una vez actualizado el avalúo, de diferir con el valor inicial que constaba en la base catastral, deberá efectuarse una reliquidación de impuestos por los últimos cinco años.

SECCIÓN 2

VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN URBANA-RURAL

Art. 29.- Método de Valoración de las Construcciones. -

Para valorar la construcción se utilizará el "Método de Costo" o "Costo de Reposición", entendiéndose a éste como el valor de la construcción nueva, a partir de las tipologías y factores de corrección previstas en esta sección. La valoración de la construcción será el resultado de la suma de la valoración por bloque y por piso de las construcciones dentro del predio.

Art. 30.- Método de Costo de Reposición.- Es el que

busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy en función de valores unitarios de acabados y materiales de construcción dentro del cantón Tisaleo, un bien semejante al del objeto de avalúo y restada la depreciación acumulada.

Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente del suelo.

El desarrollo de este método se debe entender por costo total de la construcción el valor de los costos directos, en que se incurre para la realización de la obra. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridas para la construcción se debe tener especial atención con los costos propios del sitio donde se localiza el inmueble, es decir en función a los costos propios que se han encontrado en el mercado comercial del cantón Tisaleo.

Art. 31.- Valoración de las construcciones en el área urbana-rural.- La valoración de las edificaciones en el área urbana y rural del cantón Tisaleo será realizada a partir de las tipologías y factores de corrección o ajuste.

Art. 32.- Valoración por tipologías de construcción.- Para efectos de valoración y aplicación del método de reposición las construcciones o edificaciones se agrupan por sistemas constructivos, que definen una tipología integrada por: uso, materiales empleados en estructura, paredes y cubierta; número de pisos y acabados.

Por su uso: habitacional, comercial, industrial, oficinas, bien patrimonial, recreación, turismo, deporte, agrícola, agropecuario, agroindustrial, cultura, salud, religioso, minero, administración pública, transporte, seguridad, infraestructura, hospedaje, sin uso.

Por su sistema constructivo: puede ser sistema constructivo soportante y portante.

Por sus acabados: pueden ser,

Popular- Se caracteriza por ser una edificación sin mayores especificaciones técnicas en su construcción, y acabados, se puede decir que sirve únicamente como sitio de descanso y protección, sin importar sus acabados. Está construida con una cimentación superficial, con paredes soportantes, madera, caña, sin enlucidos, instalaciones eléctricas vistas; en ocasiones sin una actividad determinada; es decir no tuvo una planificación profesional.

Normal.- cimentación y estructura de hormigón armado; cubierta con losa o teja y madera vista; recubrimientos de pisos con parquet, piso flotante, gress, cerámica, baños y cocinas con zócalos de azulejo, enlucidas y pintadas, puertas tamboradas, ventanas de hierro, muebles empotrados, tuberías de agua potable de PVC, cerraduras y grifería nivel medio.

De Primera.- Cimentación y estructura de hormigón armado; cubierta losa o teja y madera vista lacada; paredes enlucidas y pintadas, cornisas decorativas al filo del cielo raso, ventanas de aluminio y vidrio bronce, puertas paneladas y lacadas, pisos con recubrimiento de mármol, granito, piedra, tablón, baños y cocina recubiertos de azulejos de piso a lecho; tuberías de agua de cobre, sanitarios y cerraduras de mimera. muebles emnotrados.

 


 

 

Registro Oficial - Edición Especial N° 462 Jueves 24 de mayo de 2018 - 17

 

Art. 33.- Valores unitarios por metro cuadrado por Tipología (Vu).- El estudio de tipologías constructivas del Cantón Tisaleo parte del análisis del tipo de estructura y su combinación con pisos y tipo de acabado; para el efecto, se han utilizado los costos unitarios de los elementos constructivos establecidos por la experiencia de una arquitecta especialista en el tema de valoración de bienes inmuebles; además de consultar, los valores de la Cámara de Construcción de Ambato, los valores comerciales de materiales que se encuentran en los locales comerciales de construcción (ferreterías) existentes dentro del cantón Tisaleo.

El tipo de ACABADOS se califican en A, B y C para efecto del estudio solo se considerara el tipo de acabado A (popular), así:

 

 

Tipo de Estructura

Acabado A (POPULAR)

(Para todo piso)

HORMIGÓN ARMADO

230,85

MIXTA-bahareque

110,59

MIXTA-bloque

115,42

MIXTA-madera

120,34

SOPORTANTE-Adobe / Tapial

100,40

SOPORTANTE-ladrillo / bloque

152,02

SOPORTANTE-piedra

157,61

ESTRUCTURA Metálica

191,10

Art. 34.- Factores de Corrección para ajuste del Valor constructivo.- Para la valoración individual de las construcciones ubicadas en el área urbana y rural del cantón Tisaleo, se tomará el valor unitario de la tipología por piso y acabado al cual se aplicarán los coeficientes de corrección en forma de factores de ajuste. Para el cálculo del avalúo individual final de las construcciones, se considerarán los siguientes factores de corrección como: por uso, coeficientes por porcentaje (%) de edad, estado de conservación y mantenimiento; vida útil y vida residual de las construcciones.

Factor de corrección por uso (Fuso): La variación por efectos del uso de la construcción, se calculará con la siguiente fórmula:

 

Factor de corrección por uso

Código

Calificación

Factor por uso

1

Casa

1,00

2

Oficina

1,72

3

Comercio menor

1,00

4

Banco / Financiera

1,94

5

Bodega Industrial

1,95

6

Cancha

0,95

7

Cementerio

1,43

8

Sala de velación

1,24

9

Centro asistencia social

1,51

10

Hotel

2,07

11

Iglesia / Capilla

1,51

12

Invernadero

0,09

13

Hostería

1,55

14

Dispensario médico

2,03

15

Centro de salud

2,03

16

Sala comunal

1,38

17

Restaurante

1,29

18

Establo

0,58

19

Gasolinera

3,67

20

Galpón

0,79

21

Retén policial

1,27

22

Educativo

1,58

23

Recreativo abierto

0,82

24

Recreativo cubierto

0,95

25

Centrales y plantas

2,68

26

Andén terminal

1,79

27

Parqueadero cubierto

1,05

28

Parqueadero descubierto

0,50

29

Otro

0,90

Factor de Vida útil y vida residual de las construcciones (Fvr): Para determinar la edad que tiene una edificación es importante la investigación en el campo o a través de escritura, las dos variables de este cuadro intervienen directamente en el proceso de valoración de cada una de las unidades, debido a la depreciación que sufren los sistemas estructurales con el paso de los años.

 

18 - Jueves 24 de mayo de 2018 Edición Especial N° 462 - Registro Oficial

 

Vida útil y vida residual de las construcciones

Sistemas estructurales

Tipo de construcción

Vida útil

% residual

Hormigón armado

Edificios

65

10

Hormigón armado

Casas

55

8

Metálico

Edificios

70

10

Metálico

Casas

55

9

Muro portante (ladrillo-bloque)

Edificios

45

6

Muro portante (ladrillo-bloque)

Casas

40

5

Muro portante (adobe-tapial)

Edificios

30

2

Muro portante (adobe-tapial)

Casas

35

3

Madera

Casas

30

3

Piedra

Casas

30

2

Caña guadúa

Casas

10

1

Cercha porticada

Casas

20

6

 

Factor de Coeficientes por porcentaje (%) de edad y estado de conservación y mantenimiento (Ffc): El porcentaje de edad se calcula a partir de la siguiente fórmula:

Porcentaje Edad =  Edad    x 100

              Vida Util

El estado de conservación y mantenimiento se calculan a través de las expresiones matemáticas, para las CLASES, que fueron definidas por sus autores Fitto y Corvini. Se han homologado las CLASES a ESTADOS: Muy Bueno, Bueno, Regular y Malo. Los coeficientes se obtienen a partir de las siguientes fórmulas:

Clase 1: Y = 0,0050 X2 + 0.5001 X - 0,0071

Clase 2: Y = 0,0049 X2 + 0.4861 X + 2,5407

Clase 3: Y = 0,0041 X2 + 0.4092 X + 18,1041

Clase 4: Y = 0,0023 X2 + 0.2400 X + 52,5274

Además:

X es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) para la vida útil multiplicado por 100.

Y es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación del valor nuevo calculado.

 

 

TABLAS DE FITTO Y CORVINI

Depreciación total de una construcción en % de su valor a nuevo, debido a su edad y estado de conservación

% Edad

Clase 1

Clase 2

Clase 3

Clase 4

Clase 5

Óptimo

Muy Bueno

Bueno

Intermedio

Regular

Deficiente

Malo

Muy Malo

Sin Valor

0

0,00

0,05

2,50

8,05

18,10

33,20

51,60

75,10

100,00

1

0,50

0,55

3,01

8,55

18,51

33,54

52,84

75,32

100,00

2

1,02

1,05

3,51

9,03

18,94

33,89

53,09

75,45

100,00

3

1,54

1,57

4,03

9,51

19,37

34,23

53,34

75,58

100,00

4

2,08

2,11

4,55

10,00

19,80

34,59

53,59

75,71

100,00

5

2,62

2,65

5,08

10,50

20,25

34,95

53,94

75,85

100,00

6

3,10

3,21

5,62

11,01

20,70

35,32

54,11

75,99

100,00

7

3,74

3,77

6,17

11,53

21,17

35,70

54,38

76,13

100,00

8

4,32

4,35

6,73

12,06

21,64

36,09

54,65

76,27

100,00

 

Registro Oficial - Edición Especial N° 462 Jueves 24 de mayo de 2018 - 19

 

9

4,90

4,93

7,30

12,60

22,12

36,43

54,93

76,41

100,00

10

5,50

5,53

7,88

13,15

22,60

36,87

55,21

76,56

100,00

11

6,10

6,13

8,47

13,70

23,10

37,27

55,49

76,71

100,00

12

6,72

6,75

9,07

14,27

23,61

37,68

55,78

76,86

100,00

13

7,34

7,37

9,88

14,84

24,12

38,10

56,08

77,02

100,00

14

7,99

8,00

10,30

15,42

24,53

38,52

56,38

77,18

100,00

15

8,62

8,65

10,93

16,02

25,16

38,95

56,69

77,34

100,00

16

9,29

9,30

11,57

16,62

25,70

39,39

57,00

77,50

100,00

17

9,94

9,97

12,22

17,23

26,25

39,84

57,31

77,66

100,00

18

10,62

10,64

12,87

17,85

26,80

40,29

57,63

77,83

100,00

19

11,30

11,33

13,54

18,48

27,36

40,75

57,96

78,00

100,00

20

12,00

12,01

14,22

19,12

27,93

41,22

58,29

78,17

100,00

21

12,01

12,73

14,91

19,77

28,51

41,69

58,62

78,35

100,00

22

13,42

13,44

15,60

20,42

21,09

42,16

58,96

78,53

100,00

23

14,14

14,17

16,31

21,09

29,68

42,85

59,30

78,71

100,00

24

14,92

14,90

17,03

21,77

30,28

43,14

59,85

78,89

100,00

25

15,62

15,65

17,75

22,45

30,89

43,64

60,00

79,07

100,00

26

16,33

16,40

18,49

23,14

31,51

44,14

60,36

79,26

100,00

27

17,14

17,17

19,23

23,85

32,14

44,65

60,72

79,45

100,00

28

17,92

17,95

19,99

24,56

32,78

45,17

61,09

79,64

100,00

29

18,70

18,73

20,75

25,28

33,42

45,69

61,46

79,84

100,00

30

19,50

19,52

21,53

26,01

34,07

46,22

61,84

80,04

100,00

31

20,30

20,33

22,31

26,75

34,73

46,76

62,22

80,24

100,00

32

21,12

21,15

23,11

27,50

35,40

47,31

62,61

80,44

100,00

33

21,94

21,97

23,90

28,26

36,07

47,86

63,00

80,64

100,00

34

22,78

22,80

24,73

29,03

36,76

48,42

63,40

80,85

100,00

35

23,62

23,64

25,55

29,80

37,45

48,98

63,80

81,06

100,00

36

24,48

24,50

26,38

30,59

38,15

49,55

64,20

81,27

100,00

37

25,34

25,34

27,23

31,38

38,86

50,13

64,61

81,48

100,00

38

26,22

26,24

28,08

32,19

39,57

50,71

65,03

81,70

100,00

39

27,10

27,12

28,94

33,00

40,30

51,30

65,45

81,92

100,00

40

28,00

28,02

29,81

33,82

41,03

51,90

65,87

82,14

100,00

41

28,90

28,92

30,70

34,66

41,77

52,51

66,30

82,37

100,00

42

29,87

29,84

31,59

35,50

42,52

53,12

66,73

82,60

100,00

43

30,74

30,76

32,49

36,35

43,28

53,74

67,17

82,83

100,00

44

31,68

31,70

33,40

37,21

44,05

54,36

67,61

83,06

100,00

45

32,62

32,64

34,32

38,08

44,82

54,99

68,06

83,29

100,00

46

33,58

33,60

35,25

38,95

45,60

55,63

68,51

83,53

100,00

 

20 - Jueves 24 de mayo de 2018 Edición Especial N° 462 - Registro Oficial

 

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Registro Oficial - Edición Especial N° 462 Jueves 24 de mayo de 2018 - 21

 

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