Registro Oficial

Registro Oficial No.46- Martes, 25 de Julio de 2017 Edición Especial

Martes, 25 de julio de 2017

Última modificación: Martes, 19 de septiembre de 2017 | 15:55

EL CONCEJO MUNICIPAL

DEL CANTÓN VALENCIA

Considerando:

Que, la Constitución de la República del Ecuador vigente establece en el artículo 225 que el sector público comprende las entidades que integran el régimen autónomo descentralizado.

Que, la Constitución de la República del Ecuador en el artículo 238, determina que los gobiernos autónomos descentralizados gozarán de autonomía política, administrativa y financiera, y se regirán por los principios de solidaridad, subsidiaridad, equidad interterritorial, integración y participación ciudadana.

Que, la Constitución de la República del Ecuador en su  artículo 240 manifiesta que los gobiernos autónomos  descentralizados de los cantones tendrán facultades  legislativas en el ámbito de sus competencias y  jurisdicciones territoriales. Todos los gobiernos autónomos  descentralizados municipales ejercerán facultades  ejecutivas en el ámbito de sus competencias y jurisdicciones  territoriales.

Que, el artículo 264, numeral 14, inciso segundo de la  constitución de la República del Ecuador, establece que  los gobiernos autónomos descentralizados municipales  tendrán entre sus competencias exclusivas: ?En el ámbito  de sus competencias y territorio, y en uso de sus facultades,  expedirán ordenanzas cantonales?.

Que, el Código Orgánico de Ordenamiento Territorial,  Autonomía y Descentralización (COOTAD), en el artículo  5, inciso segundo manifiesta que la autonomía política es  la capacidad de cada gobierno autónomo descentralizado  para impulsar procesos y formas de desarrollo acordes  a la historia cultura y características propias de la  circunscripción territorial, se expresa en el pleno ejercicio  de las facultades normativas y ejecutivas sobre las  competencias de su responsabilidad; las facultades que de  manera concurrente se vayan asumiendo; la capacidad de  emitir políticas públicas territoriales; la elección directa que  los ciudadanos hacen de sus autoridades mediante sufragio  universal directo y secreto; y el ejercicio de la participación  ciudadana.

Que, el artículo 7 del Código Orgánico de Ordenamiento  Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD),  establece la facultad normativa de los Concejos  Municipales para dictar normas de carácter general, a través  de ordenanzas, acuerdos y resoluciones, aplicables dentro  de su circunscripción territorial.

Que, el cantón Valencia, por ser centro agropecuario por  excelencia, ha provocado que miles de nuevos habitantes  se establezcan en su jurisdicción cantonal, dando lugar a  un crecimiento acelerado, sin una planificación adecuada  de los asentamientos poblacionales que norman el  convivir colectivo de las áreas urbanas y rurales; y, falto  de uniformidad en la construcción de viviendas, espacios  comerciales, áreas verdes, calles, etc.

Que, constituye un imperativo el crecimiento legal, técnico  y planificado, orientado a un presente y futuro que haga  de la cabecera cantonal y sus centros de mayor población  lugares para vivir con los perfiles adecuados a los que  establece el Código Orgánico de Organización Territorial,  Autonomía y Descentralización en sus Art. 54 literal c, Art.  471, Art. 472, Art. 473.

Que, la ordenanza municipal dictada, sobre aprobación de  lotizaciones y urbanizaciones, requiere una revisión para  adecuarla con nuevas normas atento a las necesidades  actuales.

Que, el Art. 424 del Código Orgánico de Organización  Territorial Autonomía y Descentralización establece en  las subdivisiones y fraccionamientos sujetos o derivados  de una autorización administrativa de urbanización, el  urbanizador deberá realizar las obras de urbanización,  habilitación de vías, áreas verdes y comunitarias, y dichas  áreas deberán ser entregadas, por una sola vez, en forma  de cesión gratuita y obligatoria al gobierno autónomo  descentralizado municipal o metropolitano como bienes de  dominio y uso público.

Se entregará como mínimo el quince por ciento (15%)  calculado del área útil urbanizable del terreno o predio  a urbanizar en calidad de áreas verdes y equipamiento  comunitario, de acuerdo a lo establecido por la planificación  municipal, destinando exclusivamente para áreas verdes  al menos el cincuenta por ciento (50%) de la superficie  entregada. Se exceptúan de esta entrega, las tierras rurales  que se fraccionen con fines de partición hereditaria,  donación o venta; siempre y cuando no se destinen para  urbanización y lotización.

La entrega de áreas verdes, comunitarias y de vías no  excederá del treinta y cinco por ciento (35%) del área útil  urbanizable del terreno o predio.

En el caso de predios con una superficie inferior a tres mil  metros cuadrados, la municipalidad o distrito metropolitano,  podrá optar entre exigir la entrega del porcentaje establecido  en los incisos previos de áreas verdes y equipamiento  comunitario del área útil del terreno o su compensación  en dinero según el avalúo catastral del porcentaje antes  indicado, de conformidad con lo establecido en la  ordenanza municipal correspondiente. Con estos recursos  la municipalidad deberá crear un fondo para la adquisición  de áreas verdes, equipamiento comunitario y obras para su  mejoramiento.

En las áreas consolidadas, los bienes de dominio y uso  público destinados a áreas verdes, podrán ser cambiados de  categoría exclusivamente a favor de instituciones públicas  para consolidar y construir equipamientos públicos de  conformidad con lo que establezca en su normativa  el gobierno autónomo descentralizado. La institución  pública beneficiaria tendrá la obligación de compensar el  equivalente al valor del bien que recibe, en base al avalúo  realizado por el gobierno autónomo descentralizado  municipal o metropolitano.?

Los proyectos habitacionales realizados en función de la  Ley de Propiedad Horizontal deberán aplicar los porcentajes  de áreas verdes y comunales indicados en este artículo.

Que, el Art. 470 del Código Orgánico de Organización  Territorial Autonomía y Descentralización establece,  el gobierno autónomo descentralizado municipal o  metropolitano, en cualquier división o fraccionamiento  de suelo rural de expansión urbana o suelo urbano,  exigirá que el propietario dote a los predios resultantes  de infraestructura básica y vías de acceso, los que serán  entregados al gobierno autónomo descentralizado municipal  o metropolitano. Según el caso, se aplicará el régimen  de propiedad horizontal y demás normas de convivencia  existentes para el efecto, que se regularán mediante este  Código y las ordenanzas.

Para quienes realicen el fraccionamiento de inmuebles, con fines comerciales, sin contar con la autorización de la respectiva autoridad, las municipalidades afectadas aplicarán las sanciones económicas y administrativas previstas en las respectivas ordenanzas; sin perjuicio de las sanciones penales si los hechos constituyen un delito, en este último caso las municipalidades también podrán considerarse como parte perjudicada.

Se entenderá por reestructuración de lotes un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas, que podrá imponerse obligatoriamente con alguno de estos fines:

a) Regularizar la configuración de los lotes; y,

b) Distribuir equitativamente entre los propietarios los beneficios y cargas de la ordenación urbana.

Que, el Art. 471 del Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización establece se considera fraccionamiento agrícola el que afecta a terrenos situados en zonas rurales destinados a cultivos o explotación agropecuaria. De ninguna manera se podrá fraccionar bosques, humedales y otras áreas consideradas ecológicamente sensibles de conformidad con la ley. Esta clase de fraccionamientos se sujetarán a este código, a las leyes agrarias y al plan de desarrollo y ordenamiento territorial cantonal aprobado por el respectivo concejo.

Que, el Art. 474 del Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización establece que una vez aprobado un proyecto de urbanización conforme al plan de desarrollo y ordenamiento territorial, los propietarios de lotes de terreno comprendidos en el mismo, podrán formular proyectos de fraccionamiento o solicitar al Alcalde la reestructuración de lotes. La aprobación de un proyecto de reestructuración de lotes producirá automáticamente, la compensación de los lotes antiguos con los nuevos, hasta el límite de los mismos. Esta compensación no causará ningún gravamen.

Cuando la antigua propiedad no llegue a la superficie mínima a que se refiere el inciso anterior, se obligará al propietario a cederlo en la parte proporcional, por su valor comercial.

Que, el Art. 483 del Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización establece el ejercicio de la potestad administrativa de integración o unificación de lotes, a través de resolución expedida por el órgano legislativo del gobierno municipal o metropolitano correspondiente, tiene como fin la consolidación de dos o más lotes de terreno en uno mayor que cumpla con las normas e instrumentos técnicos de planificación y ordenamiento territorial de los gobiernos municipales o metropolitanos.

En caso de integración voluntaria de lotes, el o los propietarios colindantes, podrán solicitar a la administración municipal o metropolitana la inscripción en el catastro correspondiente, de la unificación que voluntariamente hayan decidido, de sus lotes adyacentes.

Que, el Art. 484 del Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización establece; acordada la realización de la integración o unificación parcelaria de oficio, ésta será obligatoria para todos los propietarios o posesionarios de los lotes afectados y para los titulares de derechos reales o de cualquier otra situación jurídica existentes.

Que, en el Registro Oficial No. 305, Segundo Suplemento de fecha 6 de Agosto del 2014, se publicó la Ley Orgánica de Recursos Hídricos, usos y Aprovechamiento del Agua, que determina en algunos de sus artículos, la forma como los GAD se convierten en garantistas de derechos en la provisión del agua como derecho humano para toda la población, la que se incorpora obligatoriamente en toda obra de urbanización como parte del equipamiento público obligatorio, al igual que al tratamiento de las aguas servidas y el saneamiento ambiental y otras obras y servicios.

Que, en el Registro Oficial No. 711, Suplemento de fecha 14 de Marzo del 2016, se publicó la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales, la que tiene incidencia en el ordenamiento del territorio urbano y rural del cantón Valencia, sobre todo en lo que guarda relación a vivienda rural, espacios públicos para equipamiento en sectores poblados y terrenos urbanizables.

Que, en el Registro Oficial No. 790; Suplemento de fecha 5 de julio del 2016, se publicó la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo, en cuyo artículo 1 establece el objeto: ?? fijar los principios y reglas generales que rigen el ejercicio de las competencias de ordenamiento territorial, uso y gestión del suelo urbano y rural, y su relación con otras que incidan significativamente sobre el territorio o lo ocupen, para que se articulen eficazmente, promuevan el desarrollo equitativo y equilibrado del territorio y propicien el ejercicio del derecho a la ciudad, al hábitat seguro y saludable, y a la vivienda adecuada y digna, en cumplimiento de la función social y ambiental de la propiedad e impulsando un desarrollo urbano inclusivo para el buen vivir, en concordancia con las competencias de los diferentes niveles de gobierno?.

Que, el Código Ecuatoriano de la Construcción, establece un mínimo de requisitos en las construcciones para proteger y asegurar la vida, la salud y las propiedades de los habitantes y los intereses de la colectividad, mediante la regulación y el control de los proyectos, cálculos, sistemas de construcción, calidad de los materiales, y el uso, destino y ubicación de los edificios y estructuras en las poblaciones, que el GAD Municipal debe de cumplir.

En uso de las atribuciones que le concede la Constitución de la República del Ecuador y el COOTAD en los literales a, b y c del Art. 57 y 322, el Concejo Municipal:

Expide:

ORDENANZA QUE REGLAMENTA LA

APROBACIÓN DE PROYECTOS DE

FRACCIONAMIENTOS, URBANIZACIÓN,

RESTRUCTURACIÓN Y UNIFICACIÓN DE LOTES

EN EL ÁREA DEL CANTÓN VALENCIA

TITULO I

DISPOSICIONES PRELIMINARES Y GENERALES

Art. 1.- Ámbito de Aplicación.- El ámbito de aplicación de las normas y procedimientos establecidos en la presente Ordenanza se aplicará en toda la jurisdicción del cantón Valencia, tanto en el área urbana, zonas de expansión urbana y periurbana, cabeceras parroquiales, centros poblados y zona rural cantonal.

Art. 2.- Objeto.- La presente ordenanza tiene por finalidad establecer las normas y procedimientos aplicables a fraccionamientos de terrenos, para el desarrollo urbano y rural, buscando un correcto desarrollo ambiental, social, cultural, económico y productivo sustentable, así como el bienestar y la calidad de vida de su población a través de un adecuado manejo y conservación de los recursos naturales y el medio ambiente, ordenando sustentable y equilibradamente los asentamientos humanos en el territorio del Cantón, permitiendo el acceso de la población a equipamiento y servicios básicos de calidad, según las distintas modalidades que para cada caso se establezcan. Ostenta disposiciones y normas para la consecución de los siguientes objetivos y propósitos:

1. Establecer un control sobre el fraccionamiento, urbanizaciones, reestructuraciones parcelarias y unificaciones del suelo urbano y rural de acuerdo a su vocación, y a la planificación municipal.

2. Conseguir una distribución equitativa e igualdad en la accesibilidad a los equipamientos, espacios verdes y demás espacios de uso público.

3. Garantizar la calidad de vida de la población a través de una política institucional que garantice la dotación y conservación de espacios públicos, la dotación de los servicios públicos considerados como derechos humanos y la infraestructura básica.

4. Regular los espacios de crecimiento y consolidación urbana y reservas de suelo urbano.

5. Lograr una convivencia ciudadana participativa

Art. 3.- Definiciones.- Glosario de términos que rige la presente ordenanza:

1. Área afectada.- Se considera como área afectada aquella en la que no se permite construcción alguna y que son destinadas a:

a) Los derechos de vías estipulados en la Ley de caminos para el sistema nacional de autopistas y líneas férreas;

b) Las franjas de protección de líneas de transmisión eléctrica, oleoductos y poliductos;

c) Los acueductos o tubería de agua potable y los ductos o tubería de alcantarillado, considerado como redes principales; 

d) Las franjas de protección natural de quebradas, aun cuando estas hayan sido rellenadas;

e) Drenajes naturales, esteros, canales de riego, riberas de ríos;

f) Las zonas inundables;

g) Los terrenos inestables o que presenten pendientes superiores al treinta y cinco por ciento (35%);

h) No se consideraran como áreas afectadas las destinadas a vías creadas por los urbanizadores, las cuales tendrán un ancho mínimo de 13,00 metros; cuando se integren al sistema vial existente o a un sistema vial planificado por la municipalidad, deberán mantener mínimo el mismo ancho y directriz o según el requerimiento o recomendaciones de la Dirección de Planificación.

2. Área de equipamiento comunal.- Es el área destinada a la implantación de los siguientes servicios:

a) Centros educativos; b) Puestos o retenes policiales;

c) Locales de asistencia social o de salud, a nivel barrial o vecinal (sub-centros, consultorios o puestos de salud);

d) Equipamiento deportivos (estadios, coliseos, canchas de usos múltiples);

e) Gestión y administración (casas comunales y otros);

f) Locales de equipamiento sociocultural (bibliotecas, museos, auditorios, casas comunales y similares);

) Parqueaderos; y,

h) Todas aquellas que presten servicio a la comunidad

3. Área urbana.- El suelo urbano es el ocupado por asentamientos humanos concentrados que están dotados total o parcialmente de infraestructura básica y servicios públicos; y, que constituye un sistema continuo e interrelacionado de espacios públicos y privados. Estos asentamientos humanos pueden ser de diferentes escalas e incluyen núcleos urbanos en suelo rural.

4. Área urbana consolidada.- Es el suelo urbano que posee la totalidad de los servicios, equipamientos e infraestructuras necesarios; y, que mayoritariamente se encuentra ocupado por la edificación.

5. Área urbana no consolidada.- Es el suelo urbano que no posee la totalidad de los servicios, infraestructuras y equipamientos necesarios; y, que requiere de un proceso para completar o mejorar su edificación o urbanización.

6. Área urbana de protección.- Es el suelo urbano que por sus especiales características biofísicas, culturales, sociales o paisajísticas, o por presentar factores de riesgo para los  asentamientos humanos, debe ser protegido, y en el cual se restringirá la ocupación según la legislación nacional y local correspondiente.

Para la declaratoria de suelo urbano de protección, los planes de desarrollo y ordenamiento territorial municipales acogerán lo previsto en la legislación nacional ambiental, patrimonial y de riesgo. Para la delimitación del suelo urbano se considerará de forma obligatoria los parámetros sobre las condiciones básicas como gradientes, sistemas públicos de soporte, accesibilidad, densidad edificatoria, integración con la malla urbana y otros aspectos.

7. Área rural.- El suelo rural es el destinado principalmente a actividades agroproductivas, extractivas o forestales, o el que por sus especiales características biofísicas o geográficas debe ser protegido o reservado para futuros usos urbanos.

8. Área rural de producción. Es el suelo rural destinado a actividades agroproductivas, acuícolas, ganaderas, forestales y de aprovechamiento turístico, respetuosas del ambiente. Consecuentemente, se encuentra restringida la construcción y el fraccionamiento.

9. Área rural para aprovechamiento extractivo.- Es el suelo rural destinado por la autoridad competente, de conformidad con la legislación vigente, para actividades extractivas de recursos naturales no renovables, garantizando los derechos de naturaleza.

10. Área rural de expansión urbana.- Es el suelo rural que podrá ser habilitado para su uso urbano de conformidad con el plan de uso y gestión de suelo. El suelo rural de expansión urbana será siempre colindante con el suelo urbano del Cantón, a excepción de los casos especiales que se definan en la normativa secundaria.

La determinación del suelo rural de expansión urbana se realizará en función de las previsiones de crecimiento demográfico, productivo y socioeconómico del Cantón, y se ajustará a la viabilidad de la dotación de los sistemas públicos de soporte definidos en el plan de uso y gestión de suelo, así como a las políticas de protección del suelo rural establecidas por la Autoridad Agraria o Ambiental Nacional competente.

Con el fin de garantizar la soberanía alimentaria, no se definirá como suelo urbano o rural de expansión urbana aquel que sea identificado como de alto valor agroproductivo por parte de la Autoridad Agraria Nacional, salvo que exista una autorización expresa de la misma.

Los procedimientos para la transformación del suelo rural a suelo urbano o rural de expansión urbana, observarán de forma obligatoria lo establecido en la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales.

Queda prohibida la urbanización en predios colindantes a la red vial estatal, regional o provincial, sin previa autorización  del nivel de gobierno responsable de la vía. La ampliación de las zonas urbanas en tierras rurales de aptitud agraria, sin contar con la autorización de la Autoridad Agraria Nacional, carecen de validez y no tendrán efecto jurídico.

11. Área rural de protección.- Es el suelo que por sus especiales características biofísicas, ambientales, paisajísticas, socioculturales, o por presentar factores de riesgo, merece medidas específicas de protección. No es un suelo apto para recibir actividades de ningún tipo, que modifiquen su condición de suelo de protección, por lo que se encuentra restringida la construcción y el fraccionamiento. Para la declaratoria de suelo rural de protección se observará la legislación nacional que sea aplicable.

12. Área de servidumbre.- Superficies destinadas al paso de líneas de alta tensión, acueductos, poliductos u otros sistemas de infraestructura, las mismas deben inscribirse como gravámenes, en el Registro de la Propiedad.

13. Área no edificable.- Es aquella que por restricciones biofísicas, ambientales o factores de riesgo, se restringirá la ocupación para construcción según la legislación nacional y local correspondiente, excepto las unidades de medida para la gestión de tierra rural y se acogerá lo previsto en la legislación nacional ambiental, patrimonial y de riesgos.

14. Área pública.- Son suelos de uso público, con libre accesibilidad a la comunidad, en oposición a los espacios privados, donde el paso puede ser restringido. Por lo tanto, es aquel espacio de propiedad, dominio y uso público, donde todas las personas tienen derecho a estar y circular libremente, diseñados y construidos con fines y usos sociales recreacionales o de descanso, en los que ocurren actividades colectivas materiales o simbólicas de intercambio y diálogo entre los miembros de la comunidad.

15. Área de protección hídrica.- Parte de suelo urbano y periurbano enfocado a la conservación de ecosistemas que mantienen recursos hídricos como: ríos, esteros, humedales, arroyos, ciénegas, manantiales, ojos de agua, zonas de importancia para aprovisionamiento del líquido vital para los habitantes del Cantón; y, para desarrollo turístico y recreacional como santuarios para avistamientos de aves migratorias, pero también pueden ser utilizadas para actividades de educación ambiental e investigación. En todo fraccionamiento urbano para urbanización, lo primero será contar con estas áreas de protección, los que son considerados espacios públicos, que nadie puede alterar con construcciones dentro de ellas a no ser senderos para la circulación.

16. Áreas verdes.- Espacios públicos o privados que ofrecen óptimas condiciones para la práctica de deportes, paseos, momentos de esparcimiento y reposo, en el que el elemento fundamental de composición es la vegetación.

17. Área útil.- Es el área urbanizable menos la no urbanizable, considerándose como área no urbanizable: los márgenes de protección de quebradas, ríos y esteros, terrenos con limitaciones topográficas, áreas de riesgo, áreas de  interés patrimonial, áreas inundables, áreas de conservación  y recuperación, áreas de protección para líneas de tendido  eléctrico, áreas que dentro de la planificación se encuentren  afectadas para uso público. En el caso de fraccionamientos  de suelo urbano y rural se considera como área útil el área  desmembrada o fraccionada.

18. Área total.- Es la superficie total de un predio  individualizado, con linderación y mesuras precisas que va  a ser sometido a fraccionamiento y/o urbanización.

19. Banco de suelos.- Son los bienes inmuebles municipales  de dominio privado que serán administrados por el  organismo determinado por este para destinarlos a los fines  de utilidad pública previstos en la ley y en los respectivos  planes de uso y gestión de suelo.

Los municipios de más de cincuenta mil habitantes  constituirán un banco de suelo. De igual manera lo podrán  hacer, de acuerdo con su capacidad instalada los demás  municipios. Los terrenos que formen parte del banco de suelo son  imprescriptibles.

Los municipios pueden transferirlos,  arrendarlos o constituir sobre ellos otros derechos reales  que permitan a sus adjudicatarios edificarlos y destinarlos  al uso que tengan atribuido por el plan.

20. Cambio de uso de suelo.- En base al Plan de Uso  y Gestión del Suelo vinculado al Plan de Desarrollo y  Ordenamiento Territorial, se procede al cambio de un uso  de suelo mediante resolución del Concejo Cantonal, previo  informe de las Direcciones correspondientes; y, con la  autorización previa de la Autoridad Agraria o Ambiental  Nacional de ser necesario.

Solo se podrá autorizar la transformación de suelo rural a  suelo rural de expansión urbana (periurbana) o suelo urbano;  la modificación de usos del suelo; o, la autorización de un  mayor aprovechamiento del suelo, en aquellos polígonos  de intervención urbanística que permita el plan de uso y  gestión de suelo o sus planes urbanísticos complementarios.  Cualquier autorización de este tipo de cambio de uso de  suelo no autorizada por la Autoridad Agraria Nacional será  inválida.

21. Comunas urbanas en suelo rural.- Son asentamientos  humanos que presentan características urbanas dentro  del área rural, específicamente las cabeceras de cada  comunidad, registradas en el Plan de Desarrollo y  Ordenamiento Territorial vigente, a las que se las dotará de  los servicios de agua segura, saneamiento y tratamiento de  las aguas servidas, desechos sólidos, y todas las demás que  se determinen en los sistemas públicos de soporte (Art. 4,  numeral 13 LOOTUS).

22. Concesiones onerosas de derechos.- El GAD  Municipal para garantizar la participación de la sociedad  en los beneficios económicos que produzca sobre todo la  planificación urbanística particular y el desarrollo urbano en  general, utilizarán la concesión onerosa de sus derechos por  la transformación de suelo rural a suelo rural de expansión  urbana (periurbana) o suelo urbano; la modificación de usos  del suelo; o la autorización de un mayor aprovechamiento  del suelo, para lo que podrá exigir como pago por estos  derechos antes de extender los permisos respectivos, el  pago en dinero en efectivo o a plazo con garantías, o en  especie como: suelo urbanizado, vivienda de interés social,  equipamientos comunitarios o infraestructura. Se aclara  aparte es el cumplimiento de las cesiones obligatorias de  áreas verdes y comunales.

23. Condiciones mínimas de habitabilidad.- Se  entiende por condiciones mínimas de habitabilidad de  las edificaciones, cuando cuentan con agua segura y  evacuación de aguas servidas y red de alumbrado eléctrico.  Las construcciones para ser habitadas, deben contar con  trabajos mínimos de construcción; es decir, estructura,  mampostería, ventanas y puertas exteriores y al menos una  unidad sanitaria; no es necesario que se hayan realizado  trabajos de acabados, como recubrimientos de piso,  enlucido de paredes, cielo raso, trabajos de carpintería  interior, cerramiento exterior, etc.

No podrán considerarse en esta disposición, edificaciones  obsoletas, en proceso de construcción o no concluidas.

Si alguien vive en condiciones de inhabitabilidad por  riesgo, será inmediatamente evacuada y colocada en  albergue transitorio, debiendo el GAD Municipal entregar  el terreno para que el MIDUVI le construya la vivienda,  a la que tendrán derecho únicamente las personas que se  encuentren bajo los niveles de los quintiles de pobreza  establecido en la Ley.

24. Control previo de construcciones.- Son las que  realiza el Jefe de la Unidad de Gestión de Riesgos de la  Municipalidad a las construcciones y reconstrucciones en el  Cantón, quien debe reportar la inhabitabilidad de cualquier  inmueble por situaciones de riesgo a la Alcaldía y a la  Dirección de Planificación.

El Jefe de la Unidad de Gestión de Riesgos asesorará al COE  Cantonal en todas las situaciones de riesgos, e informará al  Alcalde sobre la ejecución de planes de contingencia intra e  interinstitucional, elaborará el mapa de riesgos del Cantón  y diseñará anualmente planes de contingencia integral del  Cantón.

25. Derecho humano al agua.- Es el derecho que tiene  toda persona sin discriminación alguna, a disponer de agua  limpia, suficiente, salubre, aceptable, accesible y asequible  para el uso personal y doméstico en cantidad, calidad,  continuidad y cobertura.

También forma parte de este derecho el acceso al  saneamiento ambiental que asegure la dignidad humana,  la salud, evite la contaminación y garantice la calidad de  las reservas de agua para consumo humano. El derecho  humano al agua es fundamental e irrenunciable en toda  actividad humana; por lo tanto ninguna persona puede ser  privada y excluida o despojada de este derecho.

26. Derecho de superficie.- Derecho real de uso que  incorpora la LOOTUS y lo reconoce el GAD Municipal  del Cantón, que se constituye por título o acto jurídico debidamente inscrito, que permite la ocupación de suelo  municipal para construcción de vivienda, instrumento  que será utilizado en suelos declarados de regularización  prioritaria o en suelos destinados a vivienda de interés  social.

El incumplimiento del deber de edificarlos, conservarlos  y/o destinarlos a tales usos será causa de resolución del  negocio jurídico de que se trate, su adquisición definitiva  será regulada por el GAD Municipal con créditos hasta de  veinticinco años.

Mientras exista título o acto jurídico inscrito en el que  se reconoce el dominio a favor del GAD Municipal, es  inaccesible el derecho de propiedad por prescripción.

27. Equipamiento social y de servicios.- Espacio o  edificación, principalmente de uso público, donde se realizan  actividades sociales complementarias a las relacionadas  con la vivienda y el trabajo; incluye al menos los servicios  de salud, educación, bienestar social, recreación y deporte,  transporte, seguridad y administración pública.

28. Espacio público.- Son espacios de la ciudad donde  todas las personas tienen derecho a estar y circular  libremente, diseñados y construidos con fines y usos sociales  recreacionales o de descanso, en los que ocurren actividades  colectivas materiales o simbólica de intercambio y diálogo  entre los miembros de la comunidad.

29. Estándares urbanísticos.- Son los patrones urbanísticos implantados por la municipalidad, en espacios  públicos que configuran la imagen urbana, constituidos por  las avenidas, calles, plazas, espacios de peatones y zonas  verdes de cualquier nivel, tienen que ser el resultado de un  proyecto unitario (plan urbano) que obedezca a criterios  de coherencia urbanística, en el que se integrarán los  hitos urbanos, como las dotaciones públicas o elementos  singulares, que contribuyan a articular los espacios públicos  urbanos.

En ningún caso, dichos espacios públicos pueden ser el  espacio residual sobrante del diseño y configuración de la  edificación privada, sino que esta última estará subordinada  al diseño y forma urbana, definida como un proyecto previo  y unitario, de los espacios públicos urbanos.

30. Fraccionamiento urbano.- Fraccionamiento, partición  o subdivisión. Son los procesos mediante los cuales un  predio se subdivide en varios predios a través de una  autorización del gobierno autónomo descentralizado  municipal, que viabiliza el registro e individualización de  predios, solares o lotes resultantes, los cuales pueden tener  distintos condicionamientos y obligaciones en función de lo  previsto en el respectivo plan de uso y gestión de suelo, con  frente o acceso a alguna vía pública existente o en proyecto.

El gobierno autónomo descentralizado municipal o  metropolitano, en cualquier división o fraccionamiento  de suelo rural de expansión urbana o suelo urbano,  exigirá que el propietario dote a los predios resultantes  de infraestructura básica y vías de acceso, los que serán  entregados al gobierno autónomo descentralizado municipal o metropolitano. Según el caso, se aplicará el régimen  de propiedad horizontal y demás normas de convivencia  existentes para el efecto, que se regularán mediante este  Código y las ordenanzas.

Para quienes realicen el fraccionamiento de inmuebles,  con fines comerciales, sin contar con la autorización de  la respectiva autoridad, las municipalidades afectadas  aplicarán las sanciones económicas y administrativas  previstas en las respectivas ordenanzas; sin perjuicio de  las sanciones penales si los hechos constituyen un delito,  en este último caso las municipalidades también podrán  considerarse como parte perjudicada.

31. Fraccionamiento agrícola.- Son aquellos que se  realizan en terrenos situados en zonas rurales destinados  a cultivos o explotación agropecuaria, que deberán  contar con área o vía de acceso público. En este tipo de  fraccionamientos no se entrega áreas verdes ni comunales  cuando se dividan con fines de partición hereditaria,  donación o venta; siempre y cuando no se destinen para  urbanización; la superficie mínima no puede ser inferior  a la Unidad Productiva Familiar (UPF). Se sujetarán al  Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial aprobado  por el respectivo Concejo; y, deberán cumplir con todas  las disposiciones legales contempladas en la presente  ordenanza, en la Ley Orgánica de Tierras Rurales y  Territorios Ancestrales, y otras leyes concordantes.

32. Lote mínimo para urbanizaciones.- La superficie del  lote mínimo o tipo para urbanizaciones es de 200,00 m2 en  el área Urbana; y, de 250,00 m2 en el área Rural, salvo las  especificaciones de lotes a desmembrar y lotes de proyectos  de vivienda de interés social por parte de GAD Municipal  del cantón Valencia, la Empresa de Vivienda Municipal,  MIDUVI, cuyas superficies se especifican más adelante.

33. Infraestructura.- Se refiere a las redes, espacios e  instalaciones principalmente públicas necesarias para  el adecuado funcionamiento de la ciudad y el territorio,  relacionadas con la movilidad de personas y bienes, así  como con la provisión de servicios básicos.

34. Paisaje.- Corresponde a zonas de ecosistemas que  requieren ser conservados, como elementos significativos  del patrimonio cultural y natural del Cantón, de manera que  éstas aporten al mantenimiento de la ecología, así como  a la provisión de bienes, servicios y funciones de eco de  sistémicas.

Esta categoría permite la adopción de prácticas de uso y  manejo sustentable de ecosistemas y recursos naturales,  que pueden ser utilizados para desarrollo de la recreación,  el turismo, la investigación y educación ambiental, entre  otras; y, pueda generar alternativas económicas para las  comunidades y la gente local.

35. Pago de cargas por afectaciones o cesión de suelo  para espacios públicos.- Son los derivados de la aplicación  de los instrumentos de planeamiento urbanístico y gestión  de suelo que corresponden a áreas verdes, comunales y  bancos de tierra, que podrán ser pagadas en dinero o en  especie como: suelo urbanizado, vivienda de interés social,  equipamientos comunitarios o infraestructura.

Pero los pagos en especie no suplen el cumplimiento de las cesiones de los espacios físicos para las obligaciones urbanísticas, ni pueden confundirse con estas, los espacios públicos son imprescindibles para el desarrollo de las personas.

36. Restructuración parcelaria.- Es la regularización física de dos o más predios o solares contiguos comprendidos en una manzana o unidad de suelo urbano o urbanizable y comprende: nuevos trazados de parcelaciones defectuosas, distribución equitativa de cargas y beneficios de ordenación urbana, relinderación entre predios vecinos, reajuste de áreas sin que esto implique división y regularización de subdivisiones de hecho provocada por la intervención municipal.

37. Suelo urbanizable.- Está conformado por aquellos terrenos aptos y seguros para ser urbanizados, por tener características adecuadas para absorber el crecimiento previsible de la población, conforme lo determina el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial y el Plan de Uso de Suelo.

38. Suelo no urbanizable.- Es aquel que no es susceptible de incorporarse al proceso de fraccionamiento o urbanización y puede ser destinado a unidades productivas agrícolas. 39. Urbanización.- Es el conjunto de obras de dotación de infraestructuras, equipamientos y espacio público.

40. Vías.- Cuando los fraccionamientos, las urbanizaciones y proyectos declarados bajo régimen de propiedad horizontal planifiquen vías internas de circulación, dependiendo de su jerarquización vial, deberán cumplir los requisitos básicos de diseño establecidos en la Norma Técnica Ecuatoriana Obligatoria INEN.

41. Unidad Productiva Familiar (UPF).- Es una unidad de medida económica, estimada en un número de hectáreas de tierra productiva, que le permite a una familia rural percibir los ingresos necesarios para satisfacer sus necesidades básicas que garantice el buen vivir; y, que contribuyan a la formación de un patrimonio.

Esta unidad básica de producción agraria será definida por la Autoridad Agraria Nacional en cada zona agroecológica, conforme las condiciones biofísicas, acceso a servicios e infraestructura existente. Los gobiernos autónomos descentralizados tomarán en cuenta la Unidad Productiva Familiar como unidad de medida para la gestión de tierra rural de conformidad con la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales y su Reglamento.

42. Unidad de medida para la gestión de tierra rural.- Es una unidad de medida económica o extensión de tierra dedicada total y parcialmente a la producción agropecuaria; y, es considerada como una unidad productiva dentro del Cantón.

Hasta que la Autoridad Agraria Nacional establezca la Unidad Productiva Familiar, la unidad de medida para la gestión de tierra rural en el cantón Valencia será de 2,00ha  (dos hectáreas), sustentada la misma mediante informe técnico de la Unidad de Producción del GAD Municipal del cantón Valencia, informe original que se encuentra en el archivo de Secretaria General del GAD Municipal, con copia certificada del citado informe a los departamentos municipales involucrados en la aplicación de la referida ordenanza.

Se reconoce aquellas unidades menores que existan antes de la vigencia de la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales, que sirviendo para vivienda se ocupan en actividades agropecuarias en menor escala, como complemento a otras actividades económicas, estos terrenos se los considerará solo de vivienda, pero se tomará en cuenta las actividades agropecuarias, previo la elaboración de un plan de manejo de estas actividades; y, se prohíbe un nuevo fraccionamiento.

43. Competencias.- La aplicación de la presente ordenanza conlleva las siguientes competencias internas:

a) Concejo Municipal: El Concejo Municipal podrá ejecutar, revisar, corregir, sustituir total o parcialmente la presente ordenanza, todo conforme a derecho.

b) Comisión Permanente de Planificación y Presupuesto: Aprobar o rechazar los proyectos de fraccionamiento y urbanizaciones que se presenten.

c) Dirección de Gestión de Planificación y Administración Territorial: Informar del cumplimiento de pertinencia de los anteproyectos urbanísticos, los mismos que deberán cumplir con las normas previstas en esta ordenanza y reglamentos vigentes.

d) Unidad de Planeamiento Urbano y Rural: Elaborar el informe básico de urbanización, Informar sobre las solicitudes de fraccionamiento o unificación de lotes en el área urbana o rural; y, certificar la habitabilidad de las edificaciones en los casos en que estas sean construidas simultáneamente con la urbanización.

e) Dirección de Obras Públicas: Realizar las fiscalizaciones de la construcción de la infraestructura de las urbanizaciones; elaborar el informe final previo a la recepción de obras.

f) Asesoría Jurídica: Informará del cumplimiento legal en los que se fundamenta la petición, documentación e informes sea de las otras dependencias antes nombradas.

g) Inspector de construcciones: Realizará inspecciones a efectos de establecer si los desarrollos urbanísticos cuentan con la correspondiente autorización y establecer las sanciones que correspondan a través de la Comisaría Municipal, sin perjuicio que las inspecciones tengan su origen en la Unidad de Planeamiento Urbano y Rural.

h) Excepciones: Para el caso de alguna modalidad de desarrollo urbanístico no contemplada en esta Ordenanza, se aplicarán las disposiciones emanadas por el Alcalde, previo al informe de la Comisión Técnica ? Legal, establecida para el efecto.

TITULO II

URBANIZACIONES

Art. 4.- Urbanizaciones urbanas y rurales.- Es el conjunto de obras de dotación de infraestructuras, equipamientos y espacio público la cual a costo del promotor, deberá ser dotada de infraestructura básica, contando previamente con los estudios aprobados; y, a la vez entregadas a la institución pública operadora del servicio para su gestión.

Los promotores deberán someter a aprobación del GAD Municipal del cantón Valencia y las otras instituciones competentes los proyectos con sus respectivos estudios, de acuerdo a esta Ordenanza.

Además se deberá entregar al GAD Municipal del cantón Valencia el suelo reservado para áreas verdes, comunales, vías ; y, deberán cumplir con todas y cada una de las disposiciones contempladas en la presente ordenanza.

Art. 5.- Procedimiento para la aprobación de proyectos de urbanizaciones en la zona urbana, zonas de expansión urbana, zonas periurbanas y zona rural.- Cuando se pretenda promover urbanizaciones en tierras rurales, en la zona de expansión urbana y en la zona periurbana con aptitud agraria o que tradicionalmente han estado dedicadas a actividades agrarias es requisito indispensable la autorización de la Autoridad Agraria Nacional.

Las aprobaciones otorgadas con inobservancia de esta disposición carecen de validez y no tienen efecto jurídico, sin perjuicio de las responsabilidades de las autoridades y funcionarios que expidieron tales aprobaciones.

Los servidores públicos encargados del proceso de aprobación previo a emitir cualquier informe favorable, deben observar y aplicar todos los requisitos contenidos en la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales, Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo, COOTAD y demás leyes concordantes.

Los proyectos de urbanizaciones, presentados por los promotores previo informe de: Dirección de Gestión de Planificación y Administración Territorial, Dirección de Asesoría Jurídica, Dirección de Gestión de Obras Públicas, Unidad de Planeamiento Urbano, Rural y Ordenamiento Territorial, Unidad de Gestión de Riesgos, Unidad de Ambiente de la municipalidad, podrán ser aprobados o rechazados por el Concejo; y, en las urbanizaciones no aprobadas por la municipalidad no surtirán efecto alguno las ventas, promesas de venta o compra de derechos posesorios realizados por instrumento público, documentos privados o cualquier otra forma de adquirir el dominio o la posesión.

Quien se asiente en posesión en estos territorios sin estar aprobada la urbanización, serán considerados poseedores irregulares y de mala fe y podrán ser demandados por el GAD Municipal del cantón Valencia, se procederá a la desocupación del terreno y los promotores serán denunciados ante las autoridades judiciales por las infracciones a las leyes de la materia, para su respectiva sanción.

1. El procedimiento para obtener la aprobación del proyecto de urbanización contempla tres instancias:

a) Informe básico.

b) Aprobación del anteproyecto (planos urbanísticos).

c) Aprobación del proyecto definitivo de la urbanización (urbanístico, infraestructura).

Art. 6.- Requisitos para el informe básico.- Para el otorgamiento del informe básico, el interesado debe presentar en Secretaria General, la solicitud respectiva, la cual será tramitada por la Unidad de Planeamiento Urbano, Rural y Ordenamiento Territorial de la Municipalidad, adjuntando la siguiente documentación:

1. Solicitud de informe básico de urbanización dirigida al Alcalde, en especie valorada.