Registro Oficial No 459 - Viernes 15 de Enero de 2015 Edicion Especial

Viernes, 22 de enero de 2016

Última modificación: Viernes, 22 de enero de 2016 | 16:38

Administración del Señor Ec. Rafael Correa Delgado                       

Presidente Constitucional de la República del Ecuador

Viernes 15 de Enero de 2016 - R. O. No. 459

 

EDICIÓN ESPECIAL

 

 

 

 

GOBIERNO AUTÓNOMO

DESCENTRALIZADO MUNICIPAL

DEL CANTÓN ESMERALDAS

 

ORDENANZA No. 023-GADMCE-2015

 

QUE REGULA LA FORMACIÓN

Y ADMINISTRACIÓN DE LOS

CATASTROS PREDIALES URBANORURAL,

LA DETERMINACIÓN

DEL VALOR DEL SUELO Y

EDIFICACIONES DE LOS BIENES

INMUEBLES URBANO-RURAL,

PARA EL BIENIO 2016 - 2017 Y SUS

IMPUESTOS PREDIALES

 

 

 

CONTENIDO

 


 

No. 023-GADMCE-2015

 

EL GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO MUNICIPAL DEL CANTÓN ESMERALDAS

 

Considerando:

 

Que, el Art. 1 de la Constitución de la República determina que el ?Ecuador es un Estado constitucional de derechos y justicia, social, democrático, soberano, independiente, unitario, intercultural, plurinacional y laico.?

 

Que, en este Estado de Derechos, se da prioridad a los derechos de las personas, sean naturales o jurídicas, los mismos que al revalorizarse han adquirido rango constitucional; y, pueden ser reclamados y exigidos a través de las garantías constitucionales, que constan en la Ley Orgánica de Garantías Jurisdiccionales y Control Constitucional.

 

Que, el Art. 10 de la Constitución de la República prescribe que, las fuentes del derecho se han ampliado considerando a: ?Las personas, comunidades, pueblos, nacionalidades y colectivos son titulares y gozarán de los derechos garantizados en la Constitución y en los instrumentos internacionales.?

 

Que, el Art. 84 de la Constitución de la República determina que: ?La Asamblea Nacional y todo órgano con potestad normativa tendrá la obligación de adecuar, formal y materialmente, las leyes y demás normas jurídicas a los derechos previstos en la Constitución y los tratados internacionales, y los que sean necesarios para garantizar la dignidad del ser humano o de las comunidades, pueblos y nacionalidades?. Esto significa que los organismos del sector público comprendidos en el Art. 225 de la Constitución de la República, deben adecuar su actuar a esta norma.

 

Que, el Art. 264 numeral 9 de la Constitución Política de la República, confi ere competencia exclusiva a los Gobiernos Municipales para la formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales.

 

Que, el Art. 270 de la Constitución de la República determina que los gobiernos autónomos descentralizados generarán sus propios recursos financieros y participarán de las rentas del Estado, de conformidad con los principios de subsidiariedad, solidaridad y equidad.

 

Que, el Art. 321 de la Constitución de la República establece que el Estado reconoce y garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública, privada, comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta, y que deberá cumplir su función social y ambiental.

 

Que, de acuerdo al Art. Art. 426 de la Constitución Política: ?Todas las personas, autoridades e instituciones están sujetas a la Constitución. Las juezas y jueces, autoridades  administrativas y servidoras y servidores públicos, aplicarán directamente las normas constitucionales y las previstas en los instrumentos internacionales de derechos humanos siempre que sean más favorables a las establecidas en la Constitución, aunque las partes no las invoquen expresamente.?. Lo que implica que la Constitución de la República adquiere fuerza normativa, es decir puede ser aplicada directamente y todos y todas debemos sujetarnos a ella.

 

Que, el artículo 55 del COOTAD establece que los gobiernos autónomos descentralizados municipales tendrán entre otras las siguientes competencias exclusivas, sin perjuicio de otras que determine la ley: I) Elaborar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales.

 

Que, el artículo 57 del COOTAD dispone que al concejo municipal le corresponde:

 

a)            El ejercicio de la facultad normativa en las materias de competencia del gobierno autónomo descentralizado municipal, mediante la expedición de ordenanzas cantonales, acuerdos y resoluciones;

 

b)            Regular, mediante ordenanza, la aplicación de tributos previstos en la ley a su favor. Expedir acuerdos o resoluciones, en el ámbito de competencia del gobierno autónomo descentralizado municipal, para regular temas institucionales específicos o reconocer derechos particulares;

 

Que, el artículo 139 del COOTAD determina que la formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales corresponde a los gobiernos autónomos descentralizados municipales, los que con la finalidad de unificar la metodología de manejo y acceso a la información deberán seguir los lineamientos y parámetros metodológicos que establezca la ley y que es obligación de dichos gobiernos actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la propiedad urbana y rural.

 

Que, los ingresos propios de la gestión según lo dispuesto en el Art. 172 del COOTAD, los gobiernos autónomos descentralizados regionales, provinciales, metropolitano y municipal son beneficiarios de ingresos generados por la gestión propia, y su clasificación estará sujeta a la definición de la ley que regule las finanzas públicas.

 

Que, el Art. 492 del COOTAD, enuncia que las municipalidades y distritos metropolitanos reglamentara por medio de ordenanzas el cobro de sus tributos.

 

Que, las municipalidades según lo dispuesto en los artículos 494 del COOTAD reglamentarán los procesos de formación del catastro, de valoración de la propiedad y el cobro de sus tributos, su aplicación se sujetará a las siguientes normas: Las municipalidades y distritos metropolitanos mantendrán actualizados en forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales. Los bienes inmuebles constarán en el  catastro con el valor de la propiedad actualizado, en los términos establecidos en este Código.

 

Que, en aplicación al Art. 495 del COOTAD, el valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios.

 

Que, en aplicación al Art 496 del COOTAD.- Actualización del avalúo y de los catastros.- Las municipalidades y distritos metropolitanos realizarán, en forma obligatoria, actualizaciones generales de catastros y de la valoración de la propiedad urbana y rural cada bienio. A este efecto, la dirección financiera o quien haga sus veces notificará por la prensa a los propietarios, haciéndoles conocer la realización del avalúo.

 

Que él, Art. 497 del COOTAD.- Actualización de los impuestos.- Una vez realizada la actualización de los Avalúos, será revisado el monto de los impuestos prediales urbano y rural que regirán para el bienio; la revisión la hará el concejo, observando los principios básicos de igualdad, proporcionalidad, progresividad y generalidad que sustentan el sistema tributario nacional.

 

Que, el Art. 599 del Código Civil, prevé que el dominio, es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, conforme a las disposiciones de las leyes y respetando el derecho ajeno, sea individual o social. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.

 

Que, el Art. 715 del Código Civil, prescribe que la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño; sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o bien por otra persona en su lugar y a su nombre. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifica serlo.

 

Que, el artículo 65 del Código Tributario establece que en el ámbito provincial o municipal, la dirección de la administración tributaria corresponderá, en su caso, al Prefecto Provincial o al Alcalde, quienes la ejercerán a través de las dependencias, direcciones u órganos administrativos que la ley determine.

 

Que, los artículos 87 y 88 del Código Tributario, de la misma manera, facultan a la Municipalidad a adoptar por disposición administrativa la modalidad para escoger cualquiera de los sistemas de determinación previstos en este Código.

 

Por lo que en aplicación directa de la Constitución de la República y en uso de las atribuciones que le confiere el Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización en los artículos 53, 54, 55 literal i; 56,57,58,59 y 60 y el Código Orgánico Tributario.

 

Expide:

 

ORDENANZA QUE REGULA LA FORMACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS CATASTROS PREDIALES URBANO-RURAL, LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL  SUELO Y EDIFICACIONES DE LOS BIENES INMUEBLES URBANO-RURAL DEL CANTÓN ESMERALDAS PARA EL BIENIO 2016 -2017 Y SUS IMPUESTOS PREDIALES

 

Art. 1.- PERÍODO DE APLICACIÓN.- Fijase a través de esta Ordenanza, la metodología de valoración que determina los nuevos avalúos para la propiedad urbana y rurales del cantón Esmeraldas que regirán durante el bienio 2016-2017, constantes en los PLANOS VALOR DEL SUELO.

 

CAPITULO I

 

FORMACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS

CATASTROS DE PREDIOS URBANOS Y RURALES

DEL CANTÓN ESMERALDAS

 

El objeto de la presente ordenanza es regular la formación, organización, funcionamiento, desarrollo y conservación del Catastro inmobiliario urbano y rural en el territorio del Cantón Esmeraldas.

 

El Sistema Catastro Predial Urbano y Rural en los Municipios del país, comprende; el inventario de la información catastral, la determinación del valor de la propiedad, la estructuración de procesos automatizados de la información catastral, y la administración en el uso de la información de la propiedad, en la actualización y mantenimiento de todos sus elementos y controles.

 

Art. 2.-DEFINICIÓN DE CATASTRO.- Catastro es ?el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles del cantón Esmeraldas, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica?.

 

Art. 3.- DOMINIO DE LA PROPIEDAD.- Es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad. Posee aquel que de hecho actúa como titular de un derecho o atributo en el sentido de que, sea o no sea el verdadero titular. La posesión no implica la titularidad del derecho de propiedad ni de ninguno de los derechos reales.

 

Art. 4.- JURISDICCIÓN TERRITORIAL.- Comprende dos momentos:

 

CODIFICACIÓN CATASTRAL: La localización del predio en el territorio está relacionado con el código de división política administrativa de la República del Ecuador INEC, compuesto por seis dígitos numéricos, de los cuales dos son para la identificación PROVINCIAL; dos para la identificación CANTONAL y dos para la identificación PARROQUIAL URBANA y RURAL, las parroquias que configuran por si la cabecera cantonal, el código establecido es el 50, si el área urbana de una ciudad está constituida por varias parroquias urbanas, la codificación va desde 01 a 49 y la codificación de las parroquias rurales va desde 51 a 99.

 

El código territorial local está compuesto por trece dígitos numéricos de los cuales dos son para identificación de ZONA, dos para identificación de SECTOR, tres para identificación de  MANZANA, tres para identificación del PREDIO y nueve para identificación de LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

 

Art. 5.- LEVANTAMIENTO PREDIAL.-Se realiza con el formulario de declaración mixta (Ficha catastral) que prepara la administración municipal para los contribuyentes o responsables de entregar su información para el catastro urbano y rural, para esto se determina y jerarquiza las variables requeridas por la administración para la declaración de la información y la determinación del hecho generador.

 

Estas variables nos permiten conocer las características de los predios que se van a investigar, con los siguientes referentes:

 

A.            IDENTIFICACIÓN Y DATOS DE LOCALIZACIÓN DEL LOTE

 

B.            IDENTIFICACION DEL TITULAR DE DOMINIO

 

C.            DOCUMENTACIÓN LEGAL DEL TITULAR DE DOMINIO

 

D.            DATOS DEL LOTE E. SERVICIOS QUE POSEE EL LOTE F. DATOS DE LA CONSTRUCCIÓN G. CÓDIGOS DE LA FICHA CATASTRAL

 

H.            DATOS DE ZONA RURAL

 

I.              UBICACIÓN Y CROQUIS DEL PREDIO

 

Estas variables expresan los hechos existentes a través de una selección de indicadores que permiten establecer objetivamente el hecho generador, mediante la recolección de los datos del predio levantados en la ficha.

 

Art. 6.- VALOR DE LA PROPIEDAD.- Para establecer el valor de la propiedad se considerará en forma obligatoria, los siguientes elementos:

 

a)            El valor del suelo que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios de venta de parcelas o solares de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie de la parcela o solar.

 

b)            El valor de las edificaciones que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un solar, calculado sobre el método de reposición.

 

c)            El valor de reposición que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.

 

Art. 7.- PERÍODO DE APLICACIÓN.- Fijase a través de esta Ordenanza, la metodología de valoración que determina los nuevos avalúos para la propiedad urbana y rurales del cantón Esmeraldas que regirán durante el bienio 2016-2017, constantes en los PLANOS VALOR DEL SUELO.

 

Art. 8.- CERTIFICACIÓN DE AVALÚOS.- La Dirección de Catastros conferirá la certificación sobre el valor de la propiedad urbana y propiedad rural, que le fueren solicitados por los contribuyentes o responsables del impuesto a los predios urbanos y rurales, previa solicitud escrita y, la presentación del certificado de no adeudar a la municipalidad por concepto alguno, certificado de gravamen.

 

Art. 9.-CATASTROS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- El Municipio de cada cantón se encargará de la estructura administrativa del registro y su coordinación con el catastro.

 

Los notarios y registradores de la propiedad enviarán a las oficinas encargadas de la formación de los catastros, dentro de los diez primeros días de cada mes, en los formularios que oportunamente les remitirán esas oficinas, el registro completo de las transferencias totales o parciales de los predios urbanos y rurales, de las particiones entre condóminos, de las adjudicaciones por remate y otras causas, así como de las hipotecas que hubieren autorizado o registrado. Todo ello, de acuerdo con las especificaciones que consten en los mencionados formularios.

 

Si no recibieren estos formularios, remitirán los listados con los datos señalados. Esta información se la remitirá a través de medios electrónicos.

 

CAPITULO II

 

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO Y EDIFICACIONES DE LOS BIENES INMUEBLES

URBANO-RURAL DEL CANTÓN ESMERALDAS

PARA EL BIENIO 2016 -2017

 

Art. 10.-AVALÚO DE LA PROPIEDAD URBANA.- El valor total de la propiedad urbana será igual a la sumatoria del avalúo del terreno más el avalúo de las construcciones existentes en el predio, cuya expresión matemática es la siguiente:

 

APU= AvTu + AvC

 

Dónde:

 

APU = Avalúo de la Propiedad Urbana

 

AvTu = Avalúo del Terreno Urbano AvC = Avalúo de la Construcción

 

Art. 11.-AVALÚO DE LA PROPIEDAD RURAL.- El valor total de la propiedad rural será igual a la sumatoria del avalúo del terreno más el avalúo de las construcciones existentes en el predio, cuya expresión matemática es la siguiente:

 

APRu= AvTr + AvC

 

Dónde:

 

APRu = Avalúo de la Propiedad Rural

 

AvTr = Avalúo del Terreno Rural

 

AvC = Avalúo de la Construcción

 

SECCIÓN PRIMERA

 

VALORACIONES DEL SUELO URBANO

 

Art. 12.-AVALÚO DEL TERRENO.- Es el precio unitario del suelo, urbano, determinado por un proceso de comparación con precios de venta de parcelas o solares de condiciones similares u homogéneas del mismo sector multiplicado por la superficie de la parcela o solar el mismo que deberá someterse a las características intrínsecas de cada lote de terreno y a sus dimensiones, la que se expresa de acuerdo a la siguiente relación matemática:

 

AvTu= St x {Vb x [(Fp) x (F f) x (Fv) x (Fta) x (Fe) x (Fto)]}

 

Donde:

 

AvTu = Avalúo del Terreno Urbano

 

Vb = Valor base

 

St = Superficie del terreno

 

Fv = Factor Vía

 

(Fp) = Factor Fondo o profundidad,

 

(Ff) = Factor Frente;

 

(Fta) = Factor Tamaño

 

(Fe) = Factor Varias esquinas o esquina

 

(Fto) = Factor Topografía

 

 

Art. 13.-VALOR BASE DEL TERRENO.- Para el cálculo del avalúo de los bienes inmuebles, y el establecimiento del valor por $/m2 de terreno, constantes en el PLANO DE PRECIOS DE LA TIERRA, es el resultado de tomar como referencia el valor de mercado (oferta y demanda), producto de la comparación de los precios de ventas de inmuebles o de solares de condiciones similares u homogéneas y del procesamiento de la información; valor que se constituye en el valor base para el proceso de cálculo individualizado del avalúo del terreno de los inmuebles del Cantón Esmeraldas, los mismos que son el resultado del proceso de análisis de:

 

Valores de las curvas de iso valor

 

Polígono valorativos.

 

Valores en calle o tramo de calle.

 

Valores en lote.

 

a.)           VALOR EN CALLE O TRAMO DE CALLE, es el valor modelado y definido del polígono valorativo, aplicado un factor, en función de las dimensiones de vía pública o privada, con el cual es colindante el lote, solar o terreno a ser valorado; éste servirá de base para el cálculo de los valores individualizados a ser aplicados a cada lote. Para el efecto se han tomado las especificaciones establecidas en las regulaciones vigentes, de la ordenanza S/No expedida el 15 de septiembre de 1976, por el ingeniero Jorge Prado Estupiñán, Alcalde de la Municipalidad del cantón Esmeraldas:



b.)           VALOR BASE.- A partir de la identificación del valor comercial del valor en calle, se procederá a avaluar los lotes del Polígono Valorativo de la Manzana, para lo cual se tomará en cuenta factores de corrección para la individualización de los avalúos en función de las características propias de cada solar; criterios que corresponden a metodologías reconocidas en el medio y que son aplicables a la realidad del Cantón Esmeraldas. Este será el Valor Base para el cálculo del avalúo del lote.

 

Art. 14.- FACTORES DE CORRECCIÓN DEL VALOR BASE.- Las características específicas de la estructura urbana de la ciudad y de las cabeceras parroquiales del Cantón Esmeraldas, identificados a través del loteo y forma de fraccionamiento del terreno, hacen que se tomen en cuenta los siguientes factores de corrección para la individualización del avalúo de cada lote: Fondo o profundidad, frente, forma, tamaño.

 

i. Factor Fondo ó Profundidad (Fp)

 

La aplicación de éste factor parte de la proposición de que el valor unitario determinado en calle, del lote, vaya disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se profundiza. Con esto los metros que tienen mayor valor son los que están cerca de la calle y los metros de menor valor son los que están ubicados en el extremo con respecto al frente del lote.

 

Fp. = ( Folt. / Foa ) 0.5

 

Fp. = Factor Fondo o profundidad,

 

Folt = Fondo del lote tipo

 

Foa. = Fondo a avaluar, en caso de que el terreno sea irregular, se toma el valor de

 

Fr Fr = Factor Forma o Fondo relativo;

 

0.5 . = Exponente que equivale a sacar raíz cuadrada (?).

 

ii. Factor frente (Ff).

 

Para determinar la infl uencia del frente en los lotes, se debe aplicar la siguiente expresión:

 

Ff = (Fa/Flt)0.25

 

Donde:

 

Ff = Factor frente

 

Fa = Frente a avaluar

 

Flt = frente del lote tipo

 

0.25 = exponente que equivale a sacar raíz cuarta (dos veces la raíz cuadrada)

 

La variación del frente entre estos dos valores determina que el valor mínimo de Fa/2 o mitad del frente tipo sería:

 

0.5 Ft< Fa <2 Ft

 

iii. Factor Forma o Fondo Relativo (Fr).

 

Sin embargo de las características regulares del loteo en el Cantón Esmeraldas, deberemos tomar en cuenta, que cuando la forma del terreno es irregular, se hace necesario aplicar el mecanismo del Fondo Relativo o Equivalente.

 

Fr = S/f

 

Dónde:

 

Fr =Factor Forma o Fondo relativo

 

S = superficie o área del lote

 

f = frente

 

Con el dato del fondo relativo o equivalente se procede a calcular el factor fondo y el factor frente. El resultado final será la multiplicación del valor por los factores de frente y fondo obtenidos.

 

iv. Factor Tamaño1 (Fta)

 

Debemos tomar en cuenta que la composición de las leyes de la Economía, relacionadas a las del mercado, esto es, a la oferta y demanda, nos establece que a mayor precio menor demanda y a menor precio mayor demanda. Es así que los terrenos que se encuentran dentro de los límites urbanos con grandes superficies tienen pocos compradores, a diferencia de los lotes de superficies pequeñas, tendrán muchos compradores.

 

Por esta razón para la elaboración de avalúos se deberá aplicar la relación: entre el lote a avaluar sobre lote tipo, en base a los siguientes rangos de tamaño, que a continuación se detalla:

 

Fta = St/Slt

 

Dónde:

 

Fta = Factor Tamaño

 

St = Superficie del lote a avaluar

 

Slt = Superficie del lote tipo

 

TAMAÑO

FACTOR

2-4 veces

1.20

5-9 veces

1.15

10-19

1.10

20 veces o más

1.00

 

 

v. Factor Varios Frentes o Esquina (Fe)

 

En términos de los usos comerciales, los lotes esquineros tienen una mayor demanda y deseabilidad que los ubicados en  el centro de la cuadra y por el sólo hecho de ser escasos les hacen más codiciados y por ende más costosos. Esto hace que un lote esquinero, en los ejes viales y comerciales, tengan un incremento de valor.

 

En tal sentido procederemos a sumar los diferentes valores que puedan concurrir a la esquina y dividirlo para dos. Como observamos en la siguiente expresión:

 

Fe = (Vf1+Vf2+??..+Vfn) / n

 

Donde:

 

Fe = Factor Varias esquinas o esquina

 

Vf1 = Valor del Frente 1, 2,?..n del lote

 

n = Número de valores que concurren en esquina

 

SECCIÓN SEGUNDA

 

VALORACIONES DEL SUELO RURAL

 

Art. 15.- AVALÚO DEL TERRENO.- El valor del suelo Rural extraído para cada Polígono valorativo, será el valor que regirá para el valor a la vía o tramo de vía del lote o fi a Tipo, para cada unidad de análisis que es, la Parroquia, Sector, Zona, Finca; multiplicado por el factor de afectación de; calidad del suelo, forma y superficie; resultado que se multiplica por la superficie del predio para obtener el valor comercial individual. Para proceder al cálculo individual del valor del terreno de cada predio se aplicará la siguiente expresión matemática:

 

Valor de terreno Rural = Valor base de la zona homogénea (zona de Influencia) x factores de afectación de aumento o reducción x Superficie; así: Valoración individual del terreno.

 

AvTr = Vsh x Fa X S

 

Fa = Flo. X Fd. X Fta X Far. X Fv.

 

Dónde: AvTr = Avalúo del Terreno rural

 

Vsh = Valor de Sector Homogéneo

 

Fa = factores de afectación

 

S = Superficie del Terreno / Fina / Solar

 

Flo. = Factor de Localización

 

Fd. = Factor Distancia.

 

Fta. = Factor tamaño

 

Far. = Factor Acceso al Riego

 

Cs = Calidad del suelo Rural

 

Art. 16.- VALOR BASE DEL TERRENO.- Para el cálculo del  valor comercial de los bienes inmuebles, y el establecimiento del valor por $/m² (propiedades pequeñas) o por hectáreas (ha.) de terreno o finca (medianas o grandes propiedades) en las áreas rurales, como lo establece la COOTAD, se tomará como referencia el valor de mercado (oferta y demanda), producto de la comparación de los precios de ventas de inmuebles o de solares de condiciones similares u homogéneas.

 

Este valor de mercado, producto de los estudios correspondientes, servirá de base para determinar los valores en polígono de la zona homogénea.

 

Valores de las curvas de isovalor

 

Polígono valorativos.

 

Factores de Afectación A partir de la identificación del valor comercial, se procederá a avaluar los solares del Polígono Valorativo, para lo cual se tomará en cuenta factores de corrección para la individualización de los avalúos en función de las características propias de cada solar; Este será el Valor Base para el cálculo del avalúo del lote.

 

Art. 17.- FACTORES DE CORRECCIÓN DEL VALOR BASE.- Las características específicas de la estructura rural de las parroquiales del cantón Esmeraldas, identificadas a través del loteo y forma de fraccionamiento del territorio, hacen que se tomen en cuenta factores de corrección para la individualización del avalúo de cada lote. Las fórmulas de los factores a ser aplicados, que más adelante se detallan, tendrán como función principal darle una mayor objetividad y sustento técnico al cálculo de los avalúos, habida cuenta que cada finca tiene sus características propias y se diferencian uno de otro.

 

El valor base de la tierra será afectado por los siguientes factores de aumento o reducción del valor del terreno por aspectos:

 

?              Geométricos: Jerarquización de los poblados, Localización, forma, tamaño.

 

?              Accesibilidad al Riego; permanente, parcial, ocasional.

 

?              Accesos y Vías de Comunicación; primer orden, segundo orden, tercer orden, herradura, fluvial, férrea.

 

?              Calidad del Suelo, de acuerdo al estudio se definirán en su orden desde la primera como la de mejores condiciones hasta la octava que sería la de peores condiciones.

 

a) ASPECTOS GEOMÉTRICOS:

 

 

i.- Localización (Flo.)

 

La oferta y demanda del mercado inmobiliario de fincas rurales, por general, está basado en la localización o ubicación de la finca, es decir, en relación de cercanía o alejamiento de la finca  con respecto a un centro poblado que le sirva de abastecimiento, de acopio y mercadeo.

 

Para el efecto primeramente cualificaremos jerárquicamente a que centro poblado está más cercano; como se comprenderá no es lo mismo estar más cerca de una ciudad con todos los servicios y equipamiento (capital provincial, cantonal), que a una cabecera parroquial o asentamiento de un anejo, que en su escala tiene o no el equipamiento de servicios o en su defecto facilita el acopio o mercadeo de los productos.

 

Para definir esta relación se establece un índice

 

 

JERARQUIZACIÓN DE POBLACIONES

CERCANAS (Flo.)

 

CAPITAL PROVINCIAL

1.000

 

CABECERA CANTONAL

0.975

CABECERA PARROQUIAL

0.950

ASENTAMIENTO (BARRIO, ANEJO,)

0.925

NINGÚN ASENTAMIENTO

0.900

 

ii. Distancia Con Respecto Al Centro Poblado (Fd)

 

Para la determinación del índice de mayoración y demérito, relacionada con la ubicación o localización de la finca a ser avaluada, estableceremos como procedimiento la medición de la finca que se encuentre en el nivel medio con respecto a las poblaciones cercanas, de tal manera que, a la que se encuentre en el medio le pondrá un índice 1, y las que estén más cercanas irán valorándose hasta un índice de 1.3 y las que estén más alejadas se aplicará un índice de 0.7. Lo cual significa que se mayoran las propiedades que están más cercanas a un centro poblado, lo cual permite establecer la diferencia que el mercado por el lado de la oferta ha establecido como diferencia.

 


 

LOCALIZACIÓN CON RESPECTO AL CENTRO POBLADO (Fd)

CONDICIÓN

DISTANCIA DE LA FINCA AL CENTRO POBLADO EN KM.

ÍNDICE

CERCANO OPTIMO

0 A 4

1.3

MEJOR

5 A 15

1.2

MEDIANAMENTE MEJOR

16 A 30

1.1

MEDIO

31 A 40

1.0

MENOR

41 A 50

0.9

MEDIANAMENTE MENOR

 

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