Registro Oficial

Registro Oficial No 287- Miércoles, 16 de Mayo de 2012 Edicion Especial

Miércoles, 16 de mayo de 2012

Última modificación: Miércoles, 13 de febrero de 2013 | 15:56

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\n REGISTRO OFICIAL

\n

\n Administración del Señor Ec. Rafael Correa Delgado

\n

\n Presidente Constitucional de la República del Ecuador

\n

\n Miércoles, 16 de Mayo de 2012 - R. O. No. 287

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\n EDICIÓN ESPECIAL

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\n ILUSTRE CONCEJO

\n

\n MUNICIPAL DEL CANTÓN

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\n PASAJE

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\n SUMARIO

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\n Ejecutivo:                           

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\n Ordenanzas Municipales:              

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\n -       Que regula la formación de los catastros prediales urbanos y rurales, la determinación, administración y recaudación del impuesto a los predios urbanos y rurales para el bienio 2012 -2013.         

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\n -       Que determina la tasa por el servicio de recolección, tratamiento y disposición final de residuos sólidos y la recaudación por la contribución especial de mejoras del relleno sanitario.              

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\n -       Sustitutiva que regula la determinación, control y recaudación del impuesto de patente municipal en el cantón.              

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\n -       Que reglamenta la determinación, control y recaudación del impuesto del 1.5 por mil sobre los activos totales en el cantón.

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\n CONTENIDO

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\n ILUSTRE CONCEJO MUNICIPAL DEL CANTÓN PASAJE

\n

\n Considerando:

\n

\n Que, el Art. 1 de la Constitución de la República determina que el ?Ecuador es un Estado constitucional de derechos y justicia, social, democrático, soberano, independiente, unitario, intercultural, plurinacional y laico?;

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\n Que, en este Estado de derechos: se da prioridad a los derechos de las personas, sean naturales o jurídicas, los mismos que al revalorizarse han adquirido rango constitucional; y, pueden ser reclamados y exigidos a través de las garantías constitucionales, que constan en la Ley Orgánica de Garantías Jurisdiccionales y Control Constitucional;

\n

\n Que, el Art. 10 de la Constitución de la República prescribe que, las fuentes del derecho se han ampliado considerando a ?Las personas, comunidades, pueblos, nacionalidades y colectivos son titulares y gozarán de los derechos garantizados en la Constitución y en los instrumentos internacionales. ?;

\n

\n Que, el Art. 84 de la Constitución de la República determina que: ?La Asamblea Nacional y todo órgano con potestad normativa tendrá la obligación de adecuar, formal y materialmente, las leyes y demás normas jurídicas a los derechos previstos en la Constitución y los tratados internacionales, y los que sean necesarios para garantizar la dignidad del ser humano o de las comunidades, pueblos y nacionalidades.? Esto significa que los organismos del sector público comprendidos en el Art. 225 de la Constitución de la República, deben adecuar su actuar a esta norma;

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\n Que, el Art. 264 numeral 9 de la Constitución Política de la República, confiere competencia exclusiva a los gobiernos municipales para la formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales;

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\n Que, el Art. 270 de la Constitución de la República determina que los gobiernos autónomos descentralizados generarán sus propios recursos financieros y participarán de las rentas del Estado, de conformidad con los principios de subsidiariedad, solidaridad y equidad;

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\n

\n Que, el Art. 311 de la Constitución de la República establece que el Estado reconoce y garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública, privada, comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta, y que deberá cumplir su función social y ambiental;

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\n

\n Que de acuerdo al Art. 426 de la Constitución Política: ?Todas las personas, autoridades e instituciones están sujetas a la Constitución. Las juezas y jueces, autoridades administrativas  y servidoras y servidores públicos, aplicarán directamente las normas constitucionales y las previstas en los instrumentos internacionales de derechos humanos siempre que sean .más favorables a las establecidas en la Constitución, aunque las partes no las invoquen expresamente?. Lo que implica que la Constitución de la República adquiere fuerza normativa, es decir puede ser aplicada directamente y todos y todas debemos sujetamos a ella;

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\n

\n Que, el Art. 599 del Código Civil, prevé que el dominio, es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, conforme a las disposiciones de las leyes y respetando el derecho ajeno, sea individual o social.

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\n

\n La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad;

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\n

\n Que, el Art. 715 del Código Civil, prescribe que la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño; sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o bien por otra persona en su lugar y a su nombre.

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\n El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifica serio;

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\n

\n Que el artículo 55 del COOTAD establece que los gobiernos autónomos descentralizados municipales tendrán entre otras las siguientes competencias exclusivas, sin perjuicio de otras que determine la ley: I) Elaborar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales;

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\n

\n Que, el artículo 139 del COOTAD determina que la formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales corresponde a los gobiernos autónomos descentralizados municipales, los que con la finalidad de unificar la metodología de' manejo y acceso a la información deberán seguir los lineamientos y parámetros metodológicos que establezca la ley y que es obligación de dichos gobiernos actualizar cada dos años los catastro s y la valoración de la propiedad urbana y rural;

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\n

\n Que, el artículo 57 del COOTAD dispone que al Concejo Municipal le corresponde:

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\n El ejercicio de la facultad normativa en las materias de competencia del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal, mediante la expedición de ordenanzas cantonales, acuerdos y resoluciones.

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\n

\n Regular, mediante ordenanza, la aplicación de tributos previstos en la ley a su favor. Expedir acuerdos o resoluciones, en el ámbito de competencia del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal, para regular temas institucionales específicos o reconocer derechos particulares;

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\n

\n Que; el COOTAD prescribe en el Art. 242 que el Estado se organiza territorial mente en regiones, provincias, cantones y parroquias rurales. Por razones de conservación ambiental, étnico-culturales o de población podrán constituirse regímenes especiales.

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\n Los distritos metropolitanos autónomos, la provincia de Galápagos y las circunscripciones territoriales indígenas y pluriculturales serán regímenes especiales;

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\n

\n Que, las municipalidades según lo dispuesto en los artículos 494 y 495 del COOTAD reglamentarán los procesos de formación del catastro, de valoración de la propiedad y el cobro de sus tributos, su aplicación se sujetará a las siguientes normas:

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\n

\n Las municipalidades y distritos metropolitanos mantendrán actualizados en forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales. Los bienes inmuebles constarán en el catastro con el valor de la propiedad actualizado, en los términos establecidos en este código;

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\n

\n Que, los ingresos propios de la gestión según lo dispuesto en el Art. 172 del COOTAD, los gobiernos autónomos descentralizados regionales, provinciales, metropolitano y municipal son beneficiarios de ingresos generados por la gestión propia, y su clasificación estará sujeta a la definición de la ley que regule las finanzas públicas;

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\n

\n Que, la aplicación tributaria se guiará por los principios de generalidad. Progresividad, eficiencia, simplicidad administrativa, irretroactividad, transparencia y suficiencia recaudatoria;

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\n

\n Que, las municipalidades y distritos metropolitanos reglamentarán por medio de ordenanzas el cobro de sus tributos;

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\n

\n Que, en aplicación al Art. 492 del COOTAD, el valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios;

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\n

\n Que, el artículo 68 del Código Tributario le faculta a la Municipalidad a ejercer la determinación de la obligación tributaria;

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\n

\n Que, los artículos 87 y 88 del Código Tributario, de la misma manera, facultan a. la Municipalidad a adoptar por disposición administrativa la' modalidad para escoger cualquiera de los sistemas de determinación previstos en este código; y,

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\n

\n Por lo que en aplicación directa de la Constitución de la República y en uso de las atribuciones que le confiere el Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización en los artículos 53, 54, 55 literal i); 56, 57,58,59 Y 60 y  el  Código  Orgánico  Tributario,

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\n

\n Expide:

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\n

\n LA ORDENANZA QUE REGULA LA FORMACIÓN DE LOS CATASTROS PREDIALES URBANOS y RURALES, LA DETERMINACIÓN, ADMINISTRACIÓN Y RECAUDACIÓN DEL IMPUESTO A LOS PREDIOS URBANOS Y RURALES PARA EL BIENIO 2012 -2013.

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\n CAPÍTULO I

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\n Art. 1.- DEFINICIÓN DE CATASTRO.- Catastro es ?el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica?.

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\n

\n Art. 2.- FORMACIÓN DEL CATASTRO.- El objeto de la presente ordenanza es regular la formación, organización, funcionamiento, desarrollo y conservación del catastro inmobiliario urbano y rural en el territorio del cantón.

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\n

\n El Sistema Catastro Predial Urbano y Rural en los municipios del país, comprende; el inventario de la información catastral, la determinación del valor de la propiedad, la estructuración de procesos automatizados de la información catastral, y la administración en el uso de la información de la propiedad, en la actualización y mantenimiento de todos sus elementos, controles y seguimiento técnico de los productos ejecutados.

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\n Art. 3.- DOMINIO DE LA PROPIEDAD.- Es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella.

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\n

\n La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.

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\n

\n Posee aquél que de hecho actúa como titular de un derecho o atributo en el sentido de que sea o no sea el verdadero titular.

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\n

\n La posesión no implica la titularidad del derecho de propiedad ni de ninguno de los derechos reales.

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\n Art. 4.- JURISDICCIÓN TERRITORIAL:

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\n Identificación.- Para localizar los predios urbanos se utiliza el método más generalizado de asignar una clave catastral compuesta de quince dígitos; dos para zona, dos para sector, tres para manzana; dos para predio y seis para propiedad horizontal.

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\n Zona Catastral.- Es la subdivisión catastral más grande que se realiza en el cantón Pasaje. Son grandes subdivisiones caracterizadas por estar limitadas por accidentes naturales (ríos, mar, quebrada, etc.) o por elementos importantes del equipamiento urbano (vías colectoras, aeropuerto, cementerio) que las definen espacialmente y tienen diferencias entre sí. No necesariamente corresponden a las zonas definidas por las actividades de la ciudad. En el caso de Pasaje se consideran 6 zonas catastrales urbanas, se considera la posibilidad de la expansión de la ciudad, por lo que se deja hasta la zona 10 para la ciudad, y se asignan las siguientes para las parroquias:

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\n PARROQUIA RURAL

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\n ZONA CATASTRAL

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\n BUENAVISTA

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\n 11

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\n LA PEAÑA

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\n 12

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\n CASACAY

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\n 13

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\n PROGRESO

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\n 14

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\n CAÑA QUEMADA

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\n 15

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\n UZHCURRUMI

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\n 16

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\n TABLA #1

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\n Sector Catastral.- Es el conjunto de manzanas. La zona se subdivide en sectores catastrales, que son conjuntos urbanos con un número aproximado de 150 manzanas.

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\n Manzana.- La manzana es el conjunto de predios limitado generalmente por cuatro calles.

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\n Predio.- Es el ámbito que corresponde a un lote de terreno urbano en el que existen o no, una o más construcciones. Uno o más de sus lados colinda con calles.

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\n Registro de propiedades.- Para el registro de propiedades urbanas se utiliza una clave catastral de quince dígitos que permite identificar unívoca y plenamente a cada propiedad, conforme lo establece el plano de zonificación catastral, tanto urbana como de las 6 cabeceras parroquiales, y que se encuentran detallados en el plano de valoración de la tierra, que constan incluidos en esta ordenanza.

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\n PASAJE ZONA (01; 01; 03; 04; 05: 06)

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\n SUBSISTEMA DE EMPADRONAMIENTO

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\n Es la parte del sistema con la que se obtiene en el campo la información requerida por la ficha catastral.

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\n Diseño de la ficha catastral.- Es el formato o formulario que' emplea el encuestador para recabar la información de los predios urbanos, para el efecto se incluyen cuatro tipos de datos:

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\n Datos de identificación y localización,

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\n Datos del lote.

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\n Datos del propietario.

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\n Datos de las construcciones.

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\n MODELO DE FICHA CATASTRAL

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\n FICHA CATASTRAL 2-A (Datos del Lote)

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\n Ficha Catastral 2-B (Datos de la Construcción)

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\n Art. 5.- SUJETO ACTIVO.- El sujeto activo de los impuestos prediales urbanos y rurales es la Municipalidad de Pasaje.

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\n Art. 6.- SUJETOS PASIVOS.- Son Los contribuyentes o responsables de los impuestos que gravan la propiedad urbana y rural, las personas naturales o jurídicas, las sociedades de hecho, las sociedades de bienes, las herencias yacente s y demás entidades aún cuando careciesen de personalidad jurídica, como señalan los Arts. 23, 24, 25, 26 y 27 del Código Tributario y que sean propietarios o usufructuarios de bienes raíces ubicados en las zonas urbana~ y rurales del cantón.

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\n Art. 7.- VALOR DE LA PROPIEDAD.- Para establecer el valor de la propiedad se consideran, en forma obligatoria, los siguientes elementos:

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\n a)            El valor del suelo, que es el precio unitario del suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios de venta de parcelas o solares de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie de la parcela o solar;

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\n b)            El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que sé hayan desarrollado con carácter permanente sobre un solar, calculado sobre el método de reposición; y,

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\n c)            El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.

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\n

\n Art. 8.- DEDUCCIONES, REBAJAS Y EXENCIONES.- Determinada la base imponible, se considerarán las rebajas, deducciones y exoneraciones consideradas en el COOTAD y demás exenciones establecidas por ley, para las propiedades urbanas y rurales que se harán efectivas, mediante la presentación de la solicitud correspondiente por parte del contribuyente ante el Director Financiero Municipal.

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\n

\n Por la consistencia tributaria, consistencia presupuestaria y consistencia de la emisión plurianual es importante considerar el dato de la RBU (Remuneración Básica Unificada del Trabajador), el dato oficial que se encuentre vigente en el momento de legalizar la emisión del primer año del bienio y que se mantenga para todo el período del mismo.

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\n

\n Las solicitudes se podrán presentar hasta el 31 de diciembre del año inmediato anterior y estarán acompañadas de todos los documentos justificativos.

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\n Art. 9.- EMISIÓN DE TÍTULOS DE CRÉDITO.- Sobre la base de los catastros urbanos y rurales la Dirección Financiera Municipal ordenará a la Oficina de Rentas, o quien tenga esa responsabilidad, la emisión de los correspondientes títulos de crédito hasta el 31 de diciembre del año inmediato anterior al que corresponden, los mismos que refrendados por el Director Financiero, registrados y debidamente contabilizados, pasarán a la  Tesorería  Municipal  para su cobro, sin necesidad de que  se notifique al contribuyente de esta obligación.

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\n

\n Los títulos de crédito contendrán los requisitos dispuestos en el Art. 151 del Código Tributario, la falta de alguno de los requisitos establecidos en este artículo, excepto el señalado en el numeral 6, causará la nulidad del título de crédito.

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\n

\n Art. 10.- LIQUIDACIÓN DE LOS CRÉDITOS.- Al efectuarse la liquidación de los títulos de crédito tributarios, se establecerá con absoluta claridad el monto de los intereses, recargos o descuentos a que hubiere lugar y el valor efectivamente cobrado, lo que se reflejará en el correspondiente parte diario de recaudación.

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\n Art. 11.- IMPUTACIÓN DE PAGOS PARCIALES.- Los pagos parciales, se imputarán en el siguiente orden: primero a intereses, luego al tributo y, por último, a multas y costas.

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\n

\n Si un contribuyente o responsable debiere varios títulos de crédito, el pago se imputará primero al título de crédito más? antiguo que no haya prescrito.

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\n Art. 12.- NOTIFICACIÓN.- A este efecto, la Dirección Financiera notificará por la prensa o por una boleta a los propietarios, haciéndoles conocer la realización del avalúo. Concluido el proceso se notificará al propietario el valor del avalúo.

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\n Art. 13.- RECLAMOS Y RECURSOS.- Los contribuyentes responsables o terceros, tienen derecho a presentar reclamos e interponer los recursos administrativos previstos en los Arts. 110 del Código Tributario y 383 y 392 del COOTAD, ante el Director Financiero Municipal, quien los resolverá en el tiempo y en la forma establecida.

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\n

\n En caso de encontrarse en desacuerdo con la valoración de su propiedad, el contribuyente podrá impugnarla dentro del término de quince días a partir de la fecha de notificación, ante el órgano correspondiente, mismo que deberá pronunciarse en un término de treinta días. Para tramitar la impugnación, no se requerirá del contribuyente el pago previo del nuevo valor del tributo.

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\n

\n Art. 14.- SANCIONES TRIBUTARIAS.- Los contribuyentes responsables de los impuestos a los predios urbanos y rurales que cometieran infracciones, contravenciones o faltas reglamentarias, en lo referente a las normas que rigen la determinación, administración y control del impuesto a los predios urbanos y rurales, estarán sujetos a las sanciones previstas en el Libro IV del Código Tributario.

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\n

\n Art. 15.- CERTIFICACIÓN DE AVALÚOS.- La Oficina de Avalúos y Catastros conferirá la certificación sobre el valor de la propiedad urbana y propiedad rural, que le fueren solicitados por los contribuyentes o responsables del impuesto a los predios urbanos y rurales, previa solicitud escrita, y la presentación del certificado de no adeudar a la Municipalidad por concepto alguno.

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\n Art. 16.- INTERESES POR MORA TRIBUTARIA. A partir de su vencimiento,  el   impuesto   principal  y sus adicionales, ya  sean de beneficio municipal o de otras entidades u organismos públicos, devengarán el interés anual desde el primero de enero del año al que corresponden los impuestos hasta la fecha del pago, según la tasa de interés establecida de conformidad con las disposiciones del Banco Central, en concordancia con el Art. 21 del Código Tributario. El interés se calculará por cada mes, sin lugar a liquidaciones diarias.

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\n

\n Art. 17.- CATASTROS Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- El Concejo del Municipio de Pasaje se encargará de la estructura administrativa del Registro de la Propiedad y su coordinación con el catastro.

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\n Los notarios y el Registrador de la Propiedad enviarán a las oficinas encargadas de la formación de los catastros, dentro de los diez primeros días de cada mes, en los formularios que oportunamente les remitirán esas oficinas, el registro completo de las transferencias totales o parciales de los predios urbanos y rurales, de las particiones entre condóminos, de las adjudicaciones por remate y otras causas, así como de las hipotecas que hubieren autorizado o registrado. Todo ello, de acuerdo con las especificaciones que consten en los mencionados formularios.

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\n

\n Sí no recibieren estos formularios, remitirán los listados con los datos señalados. Esta información se la remitirá además, a través de medios electrónicos.

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\n IMPUESTO A LA PROPIEDAD URBANA

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\n

\n CAPÍTULO II

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\n Art. 18.- OBJETO DEL IMPUESTO.- Serán objeto del impuesto a la propiedad urbana, todos los predios ubicados dentro de los límites de las zonas urbanas de la cabecera cantonal y de las demás zonas urbanas del cantón determinadas de conformidad con la ley y la legislación local.

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\n  

\n

\n Art. 19.- IMPUESTOS QUE GRAVAN A LOS PREDIOS URBANOS.- Los predios urbanos están gravados por los siguientes impuestos establecidos en los Arts. 494 al 513 del COOTAD.

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\n 1.             El impuesto a los predios urbanos.

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\n 2.             Impuestos adicionales en zonas de promoción inmediata.

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\n

\n Art. 20.- SUBSISTEMA DE AVALÚO DEL TERRENO.- El respaldo legal para la realización de los avalúos de las propiedades de la ciudad está señalado en el COOTAD, que indica la necesidad de realizar procesos diferentes para evaluar los terrenos como las construcciones. Los procesos para asignar un valor al terreno como a la construcción se basan en modelos teóricos para valoración catastral.

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\n Elaboración del plano de estructura del precio del suelo.

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\n Para establecer la estructura del precio del suelo la Sección de Avalúos y  Catastros  debe  disponer  de  un plano en el que se  refleje el comportamiento del precio de los terrenos vigentes en el mercado inmobiliario, en un momento dado.

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\n  

\n

\n Para este fin se empieza por el sector más importante de la ciudad (el centro comercial, la vía más importante, etc.) e investiga los valores reales en que se negociaron los lotes vacantes. Asimismo se investiga los precios en las áreas periféricas menos consolidadas.

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\n a)            Fijación del valor del suelo urbano.- Para formular el modelo de valoración del suelo, se define en primer lugar el proceso para la fijación de los precios del suelo urbano.

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\n La consideración fundamental es el desciframiento del comportamiento del precio del suelo en la ciudad, y para tal efecto se utiliza el criterio del centro de gravedad, es decir que la ciudad tiene' un sector de tal importancia que ostenta. el más alto valor del suelo de acuerdo a la adopción de un simbolismo urbano que da a los cascos antiguos la: característica de asiento de las principales actividades económicas y administrativas de la ciudad, y por tanto, de mayor valor comercial.

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\n

\n De acuerdo a esta directriz básica se explica a continuación el procedimiento para obtener los valores del suelo utilizables para el sistema catastral urbano. El valor base para la valoración del terreno está expresado en los planos del valor de la tierra que constan en los GRÁFICOS 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 de esta ordenanza.

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\n Modelo de valoración.

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\n La parte medular del sistema catastral es la sustentación de los criterios que se emplean para formular los modelos de valoración tanto del suelo como la construcción, que se utilizan en el cálculo de los avalúos de los predios urbanos del Municipio de Pasaje.

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\n En un sistema de libre mercado como el que se vive, la tierra urbana se ha convertido en una mercancía, lo cual se refleja en el precio del suelo. Efectivamente, para urbanizar el suelo y convertirlo en habitable, se requiere la dotación de servicios de infraestructura, pero al mismo tiempo, de acuerdo a su ubicación en la ciudad y la cercanía a ciertos centros de importancia urbana y equipamiento, el terreno genera una renta. Por tanto, el precio del suelo tiene dos componentes: el valor y la renta.

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\n

\n Además, hay otros factores, que pueden modificar el precio; si terrenos con iguales redes, equipamiento, uso potencial, tienen diferencias en sus precios se debe a las diversas características formales o intrínsecas del lote en cuanto a tamaño, forma, dimensiones, accesibilidad, topografía, etc.

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\n

\n También en la determinación del valor del suelo tienen incidencia las características particulares del área circundante al terreno; es decir, que hay factores externos o exógenos y los endógenos o propios del terreno, que en el modelo de valoración, se identifica como el factor I.

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\n

\n Formulación del modelo para avalúo del suelo

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\n El cálculo del avalúo del suelo o terreno parte del modelo matemático que se expresa en la fórmula:

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\n                 P

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\n AS=         S p (1+ åI) K

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\n

\n En donde:

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\n AS=         Valoración de terreno

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\n S=           Superficie de lote

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\n P=           Precio unitario corregido

\n

\n P=           Precio inicial del terreno leído en el plano de

\n

\n precios de suelo

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\n å I=         Suma de coeficientes de los factores endógenos

\n

\n K=           Coeficiente regulador de I según la superficie del lote

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\n  

\n

\n Es decir, que para la aplicación del modelo de avalúo del suelo es necesario disponer del plano del precio base del suelo, establecer el factor I, que representa los factores endógenos que modifican positiva o negativamente el precio del terreno y el factor K, que regula el avalúo en función de la superficie del terreno.

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\n  

\n

\n Determinación del factor I (características endógenas).

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\n  

\n

\n Para el establecimiento y cálculo del factor I, se procede de la siguiente manera:

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\n

\n Identificación de factores.- Se identifican los factores que intervienen modificando el precio del suelo establecido en el respectivo plano y que  están  incorporados a la ficha catastral.

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\n  

\n

\n Los factores que modifican el precio del suelo son:

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\n 1.             Accesibilidad al lote.

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\n 2.             Material de la calzada.

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\n 3.             Aceras.

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\n  

\n

\n 4.             Bordillos.

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\n  

\n

\n 5.             Redes públicas en la vía: agua potable, alcantarillado, energía, alumbrado público y teléfono.

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\n

\n 6.             Servicios instalados en el lote: agua, alcantarillado y energía eléctrica.

\n

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\n

\n 7.             Relación frente/ perímetro.

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\n  

\n

\n 8.             Relación de lados y ángulos rectos.

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\n  

\n

\n La selección de los factores endógenos se realiza con informantes claves que tienen un buen conocimiento del comportamiento del valor del suelo en la ciudad, en este caso el Jefe de Avalúos y Catastros y el Director de OO.PP.

\n

\n  

\n

\n Priorización de factores.- Igualmente con la participación de los funcionarios municipales se procede a establecer el grado de incidencia que cada factor tiene en la determinación del precio del suelo.

\n

\n  

\n

\n Los resultados se expresan en la siguiente:

\n

\n  

\n
\n
\n
\n

\n  

\n

\n Tabla #2

\n

\n  

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
\n

\n FACTORES

\n
\n

\n VALOR

\n
\n

\n %

\n
\n

\n ALTERNATIVA

\n
\n

\n COEFICIENTE

\n
\n

\n Accesibilidad al lote

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n Lote Interior

\n

\n Pasaje Peatonal

\n

\n Pasaje Vehicular

\n

\n Calle Secundaria

\n

\n Calle Principal

\n
\n

\n  

\n

\n -0.015

\n

\n  

\n

\n 0.006

\n

\n 0.011

\n

\n 0.016

\n
\n

\n Materiales de calzada

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n Tierra

\n

\n Lastre

\n

\n Adoquín

\n

\n Asfalto

\n
\n

\n  

\n

\n -0.015

\n

\n  

\n

\n 0.007

\n

\n 0.017

\n
\n

\n Aceras

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No

\n

\n Si

\n
\n

\n  

\n

\n -0.02

\n

\n 0.02

\n
\n

\n Bordillos

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No

\n

\n Si

\n
\n

\n  

\n

\n -0.02

\n

\n 0.02

\n
\n

\n REDES PÚBLICAS EN LA VÍA

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n Agua potable

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No Existe

\n

\n Si Existe

\n
\n

\n  

\n

\n -0.01

\n

\n 0.008

\n
\n
\n

\n  

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
\n

\n FACTORES

\n
\n

\n VALOR

\n
\n

\n %

\n
\n

\n ALTERNATIVA

\n
\n

\n COEFICIENTE

\n
\n

\n Alcantarillado

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No Existe

\n

\n Si Existe

\n
\n

\n  

\n

\n -0.01

\n

\n 0.008

\n
\n

\n Energía eléctrica

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No existe

\n
\n

\n  

\n

\n -0.01

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n Si Existe

\n
\n

\n 0.008

\n
\n

\n Alumbrado Publico

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No Existe

\n

\n Si Existe

\n
\n

\n  

\n

\n -0.01

\n

\n 0.008

\n
\n

\n Teléfono

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No Existe

\n

\n Si Existe

\n
\n

\n  

\n

\n -0.01

\n

\n 0.008

\n
\n

\n SERVICIO EN EL LOTE

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n Agua potable

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No Existe

\n

\n Si Existe

\n
\n

\n  

\n

\n -0.015

\n

\n 0.013

\n
\n

\n Alcantarillado

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No Existe

\n

\n Si Existe

\n
\n

\n  

\n

\n -0.015

\n

\n 0.013

\n
\n

\n Energía Eléctrica

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No Existe

\n

\n Si Existe

\n
\n

\n  

\n

\n -0.015

\n

\n 0.013

\n
\n

\n Teléfono

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n No Existe

\n

\n Si Existe

\n
\n

\n  

\n

\n -0.015

\n

\n 0.013

\n
\n

\n RELACIÓN FRENTE PERÍMETRO

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n F1/P1<0.0167

\n

\n F1/P1<0.0167

\n
\n

\n  

\n

\n (F1/P1*0.0165)/0.167 0.0165

\n
\n

\n RELACIÓN LADOS-ÁNGULOS

\n

\n Rectos

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n
\n

\n  

\n

\n L1/AR1¹1

\n

\n L1/AR1=1

\n
\n

\n  

\n

\n L1/AR1*0.0165 0.0165

\n
\n

\n  

\n
\n
\n

\n  

\n

\n Límites de variación del precio del suelo.- Una vez obtenidos estos resultados es necesario establecer el rango de variación del precio del suelo en la ciudad, a fin de .ponderar los valores de los coeficientes.

\n

\n  

\n

\n Para tal efecto se utiliza el criterio que el valor del suelo varía en la diferencia que mantiene en la ciudad el lote de las mejores condiciones urbanísticas frente al valor del que tiene la menor disponibilidad de servicios.

\n

\n  

\n

\n Por tanto, siendo los dos valores extremos de USD 300 y USD 5, estos valores serán ajustados por los coeficientes incrementando o reduciendo su valor, esto significa que el lote de las mejores condiciones urbanísticas se incrementará en un valor de 19.80% del precio del suelo señalado en el plano. Asimismo el lote de las peores condiciones urbanas, sin servicios municipales, sufrirá una disminución del 18,00% del precio señalado en el plano.

\n

\n  

\n

\n Asignación de coeficientes a los factores y alternativas.- El paso siguiente es asignar a los coeficientes las diferentes alternativas que tienen las variables, para lo cual es necesario examinar si el factor examinado tiene alternativas solo positivas, solo negativas, o ambas posibilidades.

\n

\n  

\n

\n En la tabla 1 se observa finalmente el resultado del cuadro de valores de los factores que modifican el precio del suelo.

\n

\n  

\n

\n Determinación del coeficiente K.- En la ciudad de Pasaje, es necesario incorporar el factor K que regula el valor del terreno en función de la superficie, en vista que existe un número significativo de propiedades que tienen áreas mayores a 2000 m2, por lo que la simple aplicación del valor unitario produciría valores desmesurados de terrenos grandes.

\n

\n  

\n

\n  

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
\n

\n ÁREA

\n
\n

\n FACTOR K

\n
\n

\n Menor a 2000 m2

\n
\n

\n 1.00

\n
\n

\n 2001 a 3000 m2

\n
\n

\n 0.90

\n
\n

\n 300 I a 5000 m2

\n
\n

\n 0.85

\n
\n

\n 5001 a 10000 m2

\n
\n

\n 0.80

\n
\n

\n Mayor a 10000 m2

\n
\n

\n 0.75

\n
\n
\n  
\n

\n  

\n

\n TABLA # 3

\n

\n  

\n

\n (Señala el valor del coeficiente K)

\n

\n  

\n

\n b)            SUBSISTEMA DE AVALUÓ DE LA CONSTRUCCIÓN

\n
\n

\n  

\n

\n Modelo de valoración

\n

\n  

\n

\n El cálculo de avalúo de la construcción o edificación esta expresando en la siguiente formula:

\n

\n  

\n

\n AC=         (SC) (PUC) (CVU).

\n

\n  

\n

\n AC=         Avalúo de la construcción.

\n

\n  

\n

\n SC=         Superficie de la construcción.

\n

\n  

\n

\n PUC=      Precio unitario de la construcción.

\n

\n  

\n

\n CVU=      Coeficiente de la vida de la construcción.

\n

\n  

\n

\n Obtención de precios unitarios de los elementos constructivos PUC.- El modelo se basa en la agregación de valores unitarios de los principales elementos de la construcción; por lo que el precio unitario (PUC) total será el resultado de sumar el precio unitario de estructura, paredes, contrapiso, acabado de piso, cubierta, tumbado, ventanas, puertas, rejas de protección, instalaciones eléctricas, baños y equipos especiales.

\n

\n  

\n

\n  

\n

\n Para obtener los precios unitarios se procede de la siguiente manera.- Se definen los tipos constructivos predominantes en la ciudad de Pasaje, de acuerdo a las características de la estructura, paredes y cubierta.

\n

\n  

\n
\n
\n
\n

\n  

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
\n

\n Nº pisos

\n
\n

\n Estructura

\n
\n

\n Paredes

\n
\n

\n Cubierta

\n
\n

\n 1-2-3-4-5 pisos

\n
\n

\n Hormigón armado

\n
\n

\n Bloque o ladrillo, entrepiso de losa

\n
\n

\n Losa de hormigón

\n
\n

\n 1-2 pisos

\n
\n

\n Hormigón armado

\n
\n

\n Bloque o ladrillo

\n
\n

\n Madera y zinc. Madera y asbesto

\n
\n

\n 1-2 pisos

\n
\n

\n Autoportante o madera

\n
\n

\n Bloque o ladrillo y madera

\n
\n

\n Madera v zinc. Madera y asbesto

\n
\n

\n 1-2 pisos

\n
\n

\n Madera

\n
\n

\n Madera

\n
\n

\n Teja, zinc

\n
\n

\n  

\n
\n
\n
\n

\n  

\n

\n Se obtienen las cantidades de obra de uno o dos prototipos de cada tipología, así como los precios unitarios de los rubros de la construcción en la ciudad.

\n

\n  

\n

\n Se obtienen los presupuestos y los valores correspondientes a los precios' unitarios promedios, por cada elemento de la construcción y por cada tipología según consta en la siguiente Tabla # 3.

\n

\n  

\n

\n PRECIOS UNITARIOS DE LA CONSTRUCCIÓN (PUC)

\n

\n  

\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
\n

\n ESTRUCTURA

\n
\n

\n Caña

\n
\n

\n 5.60

\n
\n

\n Madera

\n
\n

\n 12.12

\n
\n

\n Autoportante

\n
\n

\n 20.52

\n
\n

\n Metálica

\n
\n

\n 30.03

\n
\n

\n Hormigón

\n
\n

\n 42.72

\n
\n

\n PAREDES

\n
\n

\n No tiene

\n
\n

\n 0

\n
\n

\n Caña

\n
\n

\n 6.95

\n
\n

\n Caña Revestida

\n
\n

\n 9.04

\n
\n

\n Madera

\n
\n

\n 13.55

\n
\n

\n Ladrillo / Bloque

\n
\n

\n 27

\n
\n

\n CONTRA PISO / PISO INFERIOR

\n
\n

\n Tierra

\n
\n

\n 0

\n
\n

\n Madera

\n
\n

\n 5.60

\n
\n

\n Hormigón Simple

\n
\n

\n 1.85

\n
\n

\n ENTREPISO SUPERIOR v/o CUBIERTA

\n
\n

\n Caña y Zinc

\n
\n

\n 7.09

\n
\n

\n Madera

\n
\n

\n 8.50

\n
\n

\n Madera y Zinc

\n
\n

\n 9.33

\n
\n

\n Madera/Asbesto Cemento

\n
\n

\n 17.22

\n
\n

\n Madera/Teja Común

\n
\
 

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