Contrato de Arrendamiento

Jueves, 24 de noviembre de 2005

 

Contrato de Arrendamiento

Dr. José C. García Falconí


Antecedentes

Como dice Eugene Petit "los romanos distinguían dos clases de arrendamiento:
a).- El arrendamiento de cosas, es la aplicación más importante de este contrato, a propósito del cual vamos a exponer las reglas generales; y
b).- El arrendamiento de servicios
En fin, en el bajo imperio el arriendo de cosas tomó en ciertos casos un carácter especial y se convirtió en un contrato que tenía sus reglas propias: el contrato de eufitesis"
Entre los romanos, el arrendamiento es sobre todo un contrato y del contrato solo nace obligaciones; no es ya hoy el arrendamiento como en el Derecho Romano clásico, un poseedor in-nomine alieno.
El contrato de arrendamiento no es muy antiguo y solo aparece en el siglo II A.C. en lo referente al arrendamiento de tierras y casas.
En el Derecho Romano se llamaba locatio conductio al contrato de arrendamiento, por el cual una persona denominada locator se obliga a ceder temporalmente a otra conductor, el disfrute de una cosa corporal o incorporal, mueble o inmueble, a cambio de una retribución que el mismo derecho llamaba merces.

Definiciones

El Art. 1883 del Código Civil define al contrato de arrendamiento, de la siguiente manera "Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra para este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que dispone las leyes del trabajo y otras leyes especiales".
De este modo el contrato de arrendamiento, es un acto de voluntad, por el cual una persona se obliga a proporcionar a otra el goce por un tiempo de una cosa mediante un precio que se denomina alquiler.

Naturaleza jurídica

En la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento se discute en doctrina si es personal o real.
Es personal dice varios autores porque existe obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce y uso pacífico de la cosa arrendada.
TROPLONG sostiene que es de derecho real, porque fundamentalmente dice que el contrato de arrendamiento subsiste como cuando se vende la propiedad, pero esto solo seria en nuestro caso cuando hay contrato de arrendamiento por escritura pública debidamente inscrita
No siendo solemne el contrato de arrendamiento, su prueba puede aducirse mediante cualquiera de las formas legales, siendo la confesión la mejor, sin excluir la testimonial con la cortapisa que trae el Código Civil al señalar que esta prueba no vale en actos o contratos superiores a los dos mil sucres; pero como queda manifestado en este trabajo, cuando el canon mensual de arrendamiento sea superior a los diez mil sucres, el contrato de arrendamiento deberá ser necesariamente por escrito.

Requisitos

Para que un contrato sea válido es preciso tres requisitos:
a).- consentimiento;

b).- objeto;

c).- causa.

En el arrendamiento urbano, el objeto del contrato es el goce y uso del inmueble ajeno, por un precio determinado y tiempo cierto. El inmueble debe ser determinado.
La causa para cada parte es la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte.- El arrendador percibir el canon. El arrendatario disfrutar del inmueble.
Respecto a la capacidad de los contratantes, el Código Civil señala que el consentimiento no debe estar viciado.

Consejos prácticos

Como consejos prácticos es conveniente señalar que el arrendador antes de firmar el contrato de arrendamiento y para estar seguro de la legitimidad del mismo es preciso que examine esta capacidad.
Si el inmueble está sujeto a usufructo, el contrato de arrendamiento debe ser autorizado por el usufructuario.
Es conveniente hacer constar en el contrato el estado del inmueble, ya que el arrendatario tiene la obligación de devolverla en la situación que la recibió, salvo el uso corriente.
Recalco previamente a la suscripción del contrato de arrendamiento, debe haberse comprobado la calidad de quien aparece como parte arrendadora del inmueble; de tal manera que la parte arrendadora al momento de celebrar el contrato de arrendamiento debe presentar el documento señalado por el Art.12 de la Ley de Inquilinato, esto es la inscripción en la Oficina de Registrados de Arrendamientos; y, el certificado de fijación de las pensiones, a este respecto hay una excepción en relación al Estado, quien no tiene esta obligación.

Caracteres del contrato de Arrendamiento urbano

Podemos en síntesis señalar los siguientes:

a).- Bilateral.- porque las partes contratantes se obligan recíprocamente a cargo de ambas partes.
b).- Oneroso.- porque este contrato tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio de otro y esto es obvio, porque la misma definición establece la obligación de pagar por este goce un precio determinado.
Existe pues, contraprestaciones entre las partes, esto es tiene por objeto utilidad de ambos contratantes.
c).- De ejecución sucesiva.- porque el cumplimiento del contrato supone la ejecución de prestaciones sucesivas durante un tiempo más o menos largo; pues cada parte debe ejecutar una serie de obligaciones durante el tiempo que dura el mismo.
De lo dicho se colige que es de tracto sucesivo, porque se va cumpliendo a través de cierto tiempo y no puede ser de ejecución instantánea, también se dice que es de tracto sucesivo, ya que el arrendatario va haciendo entregas periódicas de la renta fijada.
d).- Administrativo.- porque no hay tradición de dominio, esto es no hay acto dispositivo.
e).- Principal.- porque subsiste por si mismo sin necesidad de otra convención y porque produce obligaciones principales.
f).- Nominado o típico.- porque la Ley le da nombre propio, lo define, lo analiza, en resumen se halla regido por la Ley de Inquilinato y por el Código Civil.
g).- Individual.- por ser acuerdo de voluntad de las partes contratantes.
h).- De Libre Discusión.- porque las partes pueden estipular libremente las condiciones del contrato, con las limitaciones propias de la naturaleza de la Ley de Inquilinato, como ley social.
i).- Personal.- porque las partes generalmente en los contratos de arrendamiento urbano, suelen dar al mismo el carácter de personal, prohibido el subarriendo o cesión de todo o parte del local arrendado o a su traspaso, lo cual además se encuentra prohibido por la propia ley de inquilinato.
j).- Temporal.- porque así lo dispone el Art.26 de la Ley de Inquilinato; que establece el plazo del contrato escrito; será obligatorio para el arrendador y arrendatario.

Duración del contrato

Sin embargo. en todo contrato de arrendamiento tendrá derecho el arrendatario a una duración mínima de dos años, excepto en los siguientes casos:
a) De habitaciones en hoteles, casas de pensión o posadas.
b) De arrendamiento de locales a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar van a otros transitoriamente; y,
c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que por su naturaleza, tengan corta duración. Sin lo cual acarrearía una descomposición de la propiedad, esta es una de las principales características del contrato de arrendamiento del sector urbano.

k).- Consensual.- porque se perfecciona solo con el consentimiento de los contratantes, más cuando el canon es superior a los diez mil sucres mensuales, el contrato debe ser celebrado necesariamente por escrito, acorde a lo dispuesto por el Art. 27 de la Ley de Inquilinato.
Se dice inclusive que es consensual, porque se perfecciona por el mero consentimiento, sin el perjuicio de que posteriormente se cumpla la entrega del inmueble arrendado.

Entre los elementos del contrato de arrendamiento

Podemos señalar que son dos fundamentales, los de su esencia y su naturaleza.
Los de su esencia: a). Nombre e identificación de los contratantes; b). Identificación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; c). precio o canon o renta.
Los de su naturaleza: a). Forma de pago; b). Relación de servicios; c). Término de duración del contrato.
Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento urbano, son que haya predio y que ese predio sea urbano; además vale la pena señalar que el canon no está determinado por la voluntad de las partes como ocurre generalmente en los demás contratos, es el Municipio o la Oficina de Registros de Arrendamiento la que fija los canones de arrendamiento urbanos, hay pues una suma máxima, la cual por lo menos en teoría no se la puede aumentar.

Claúsulas

Las cláusulas que debe contener un contrato de arrendamiento son:
1).- Nombres y apellidos de las partes contratantes;
2).- Ubicación del local arrendado;
3).- Superficie;
4).- Estado del local arrendado;
5).- El precio del arriendo; fecha, lugar y forma de pago;
6).- Destino del inmueble arrendado;
7).- Plazo del contrato;
8).- Domicilio y juez competente en caso de controversia;
9).- Muebles incorporados;
10). Firma de los contratantes.
Las partes, además, de común acuerdo pueden agregar varias cláusulas, de acuerdo a la conveniencia del caso.

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